如今这股寒意逼近大马，股汇齐跌、房屋滞销、开销上涨，大家都在等待最后一根稻草，推翻房价只涨不跌的神话。

《投资致富》套用10大房市泡沫指标，检测大马房市是否已走到奔溃边缘。

产业周期分四季

过去几年，投机风气鼎盛，大马房价不断走高，让许多想买房子的人万念俱灰，已置产者虽然庆幸买得早，但每个月依然要背负高额房贷，未来还要过着20／30年的房奴生活。

随着经济放缓及打房策略见效，大马房市开始进入下跌周期，出现房屋供应高，需求低迷、股市及原产品价格走跌、信贷紧缩导致买家难贷款的状况，种种迹象引起房市会否崩盘的疑虑。

一般上，产业周期以四季区分，即春、夏、秋、冬，周而复始的循环。市场情绪佳，引领房市进入繁荣期，产业价格飙涨至均衡价格之上；市场情绪差及恐惧影响，产业价格跌至平均价格之下。

夏季：繁荣期
冬季：买家市场

夏季为产业繁荣期，需求高于供应，买家比卖家多，被誉为“卖家市场”（Sellers Market）；秋季则因供应增加及需求减少影响，产业价格开始停滞及下滑。

冬季周期，投资者开始冬眠及停止买进，供应高于需求，卖家多过买家，被称为“买家市场”（Buyers Market），是买家入场的最佳时机，从中寻找物廉价美的产业；春季万象更新，产业需求因买家购兴回暖而缓慢上扬。

春季：需求上扬

《大马产业新闻》网站的“了解大马产业周期”文章指出，大马房市及股市的关系并非直线同行，而是周期性质，每个涨跌周期的量及期限不一致，通常落后股市6至12个月。

亚洲金融危机爆发时，股市于1997年开始崩跌，房市则在1998年瘫痪，并在2000年开始缓慢复苏。接着，2008年美国爆发次贷风暴，产业市场出现调整后，从2010年起，巴生河流域及槟城的产业价格骤涨30至100%，其他小城镇、郊区、中价位产业也看涨。

牛市进入熊市
5年时间循环

大马产业周期牛市记录分别在1980、1993及2009至2012年，产业危机则落在1985、1998及2008年。从中可看出，产业从牛市进入熊市，一般需5年时间循环。

若以季节为准，大马产业市场在2013年已换季入秋，受中港产业市场放缓间接影响，国内高端高楼住宅产业开始退热，一般工作人口也逐渐无法负担中价位产业。

“通常每个季节将历时几年，秋季指标包括原产品价格、股市下滑，外围货币市场及汇率走跌，大马原产品如原棕油、胶价及油价处于跌势，已影响人民收入及郊区产业价格，房产泡沫在突如其来的升息、股市崩跌及政策改变压力挤压下就会爆破。”

秋季：套利时机

产业秋季是套利、降低房贷率及提升现金的好时机，以在房市入冬时进场，一般上，房市入冬指标包括资金紧缩控管、产业价格下跌及升息。

“秋季的产业投资策略为获取现金及资本收益，专注于回酬、现金收入及购买未来可高价脱售及可议价的产业，并于繁荣期脱售。”

以房市而言，时机越差，更须有耐心准备，迎接更好时机到来；反之，在好的时机必须谨慎，因坏的时机很快来临。

房市进入下跌周期

挥别过去几年步步高升的荣景，大马房市开始进入调整期，资金紧缩、经济放缓再加上打房政策，不只房屋销售及成交量放缓，房价也开始走跌。

但根据大马经济研究院（MIER）2016年第一季住宅产业报告显示，大马产业购置率创6个季度新高，看淡产业领域的发展商也比2015年第四季收窄。

对比过去5个季度谨慎市场动态，住宅产业指数（PRI）于第四季写下2年高点，报112.2点，分别按年及按季走高23.7点及24.2点，显示发展商开始乐观看待房市。

首季销售改善

2016年第一季产业销售按季改善，对比2015年，认为产业销售低靡的发展商从70%跌至57%，觉得销售改善者从7%增至11%。不过，认为没太大变化者从22%增至32%。这反映了市场情绪转向正面，发展商销售虽然改善，但增幅不多，仅足够维持目前销售表现，未能有效提高销售。

有地房产续受青睐

2016年第一季最受欢迎住宅产业依然以有地房产为主，尤其是双层排屋，以59%占据榜首；单层排屋居次，占29%；别墅、半独立屋及公寓销量分别是6%。

由此可见，高楼住宅及高级产业需求依然低迷，中低价有地房产需求不减。

第一季房贷申请人数未减，但对比上一季，银行批准率有改善迹象。

银行批贷宽松

发展商表示，未获的银行批准贷款的申请者减少17%，从上一季的67%减至逾50%；认为变化不大的发展商则从22%增至46%，显示银行贷款条件已比之前宽松。

滞销产业恶化

受需求放缓及销售走低影响，第一季滞销产业从上一季的22%恶化至39%，写下2011年第二季以来新高，促使大部份业者（68%）维持产业售价不变，不敢贸然转嫁给买家，有些（14%）更考虑下调产业价格。

尽管如此，仍有43%发展商看好产业需求，规划增加发展计划及在日后推出市场，而且有意提高产业价格的发展商也比上一季增加，从7%历来最低水平反弹至18%。

不过，这依然低于2015年首季的26%乐观态度，显示只有部份发展商对市场恢复信心。

不过，受供应放缓影响，第三季滞销房产库存显示纾缓迹象，持有高库存者从第二季的18%降至13%，为2011年第四季以来最低，去年同期为28%。

库存无变化的发展商占46%，高于上一季及去年同期的39%及17%，库存下滑者则微跌1%，至42%，显示低于去年同期的55%。

10大泡沫标准

根据台湾淡江大学产业经济系副教授庄孟翰提出的“房市泡沫指标”，验证房市是否出现泡沫化有10个标准，包括房价所得比、贷款负担率、不动产占GDP比重、房价租金比、房价与租金关系、房价涨幅与经济成长率等。

《投资致富》结合国行、大马经济研究院、网站等数据探测大马房市泡沫化风险，看看我国是否已超标。

房价所得比8.35倍

正常标准为3至6倍，计算方式是将房价除以所得，由于大部份城市人口收入赶不上房价涨幅，导致大马2015年房价所得比从2014年的8.04倍走高至8.35倍，也意味大马人平均要不吃不喝8年以上才买得起房屋。

当中以新山最高，近15倍，接着是吉隆坡的10倍。

古晋、槟城及亚庇房价所得比各在9倍以上；八打灵再也8倍；雪兰莪最低，约7.74倍。显示出新山置产的痛苦指数，比雪兰莪及八打灵再也高了一倍之多。

贷款负担率65%

正常标准是低于33%，以每月房贷金额处于所得计算，全马数据为正常标准的近两倍（65%），由此可见，大马房奴每个月都需勒紧裤带，牺牲生活品质，把65%收入用于缴交房贷。

新山房奴最惨，不只要贡献所有收入给银行，还需额外补贴35%偿还房贷；反观，雪兰莪及八打灵再也区，因收入较高的关系，贷款负担率低于全国平均水平，占收入的61至62%。

由此可见，国内大部份主要城市收入不均及偏低，才会导致许多地区贷款负担率过高，处处可见月光型房奴。

不动产占GDP48.6%

国际标准以房贷余额占GDP比例是否超过40%作为房市泡沫化的警戒线，根据国家银行2015年各类型家债占GDP比例，住宅产业贷款占GDP48.6%，非住宅产业为7.6%，共占家债比例56.2%，比2014年略增2.8%。

2014年，住宅产业贷款占GDP45.7%，非住宅产业为7.7%，共占家债比例53.4%。

早在2010年，大马产业贷款已占GDP40%水平，并于2012及2013年走高。2015年大马家债占GDP89.1%，比2014年占GDP86.8微涨2.3%。

房价租金比21.75倍

另一个泡沫指标是房价租金比，即“出租几年才有望回本？”正常标准是低于20倍。

2015年，大马市中心租金回酬率平均4.6%，房价租金比为21.75倍，意味房东需收租22年才有望回本，略高于正常标准。

亚庇最低
古晋最高

各大城市中，亚庇房子最不适合投资，租金回酬率全马最低，只有2.6%，房价租金比最高，约39年才可回本。

古晋租金回酬率冠全马，达5.72%，只需放租17.5年就可回本，超越吉隆坡的5.6%，八打灵再也居三，租金回酬率4.28%。

房价5年涨幅52.6%

根据大马屋价指数，全屋价指数自2010年起开始攀升，2011年后房价指数从149.1点增至2015年的227.5点，5年增幅52.6%，已超过正常标准的30%水平。

高级公寓空置率35至40%

根据房屋顾问公司威廉达哈和王氏（WTW）2015年市场报告，吉隆坡金三角地区高级公寓平均入住率介于77至80%，较外围区域高级公寓入住率则介于60至65%。

这也意味，吉隆坡金三角地区高级公寓的空置率约20至23%水平，外围区域高级公寓空置率为35至40%。

租金回酬4%

健康的房市，房价通常都会带动租金上涨，如果只有房价涨，租金停滞不前，将削弱房产回酬率。

Numbeo数据显示，大马租金回酬率从2010至2012年期间翻倍上涨，从2.3%走高至6.36%。不过2013年起开始脚软，从6.09%跌至2014年的5%水平，2015年进一步走跌至4.6%，2016上半年已跌近4%。

但是，国行2015年《金融稳定及付款系统报告》显示，2010至2014年期间，大马平均房价成长9.6%，2014年第二季至2015年第二季平均房价成长虽然下滑至8%，依然高于租金回酬率。对比房价涨幅及经济成长率，2012至2015年期间，大马屋价指数都高于经济成长率，显示过去几年，经济成长跟不上房价上涨的脚步。

结论：依然高处不胜寒

从房市泡沫10大指标来看，大马全数超标，意味国内房市依然处于“极度不健康，价高市危”警戒水平，有意买房者宜观望，静待适合买进良机浮现。

房产现状及市场情绪显示，大马房市已在2014年降温入“秋”，市场情绪差及恐惧因素笼罩，令2015年住宅产业市场情绪进一步走低；2016年首季滞销房产恶化，如今亦受许多不稳定因素萦绕，料抑制房市回温。

总结以上所得，如今的大马房市“高处不胜寒”及显得脆弱，抗压性略显不足，一旦发生严重事故都有可能被击垮，令房市进入寒冬。

http://www.sinchew.com.my/node/1543180/%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E8%BF%98%E5%9C%A8%E4%B8%8D%E5%9C%A8%EF%BC%9F