2016-10-02 13:02

这几年关于将吉隆坡打造为宜居城的讨论，并没有沉静下来，依然保持在原有温度，将吉隆坡打造为适合投资者生活、工作和成长的地方。大吉隆坡计划放眼区内人口到了2020年，将由600万人提高至1000万人，为了确保这项计划顺利进行，政府可以仿效美国摩天大楼发展计划的设计，打造高密度房屋计划，增至每平方公里可容纳6000人或更多的人数，以及公共房屋（通常超过12层）的数量。

新加坡和香港政府致力于提升房屋设计和密度，不惜拆除旧有的低层建筑物，将之重新打造成高地积比率，25至45层的高层建筑物。

尽管人民担忧居住在高密度房屋或将失去隐私，但高密度房屋的保安系统相对来说也比较安全，继而减少罪案的发生。

在这之前热烈讨论的调高外国产业买家门槛至100万令吉、200万令吉的课题，主要局限在吉隆坡市中心、雪兰莪州一些较富裕地区、槟城部份地区和柔佛依斯干达区一小部份地区。

一般来说，大马其他州属的产业价格，普遍介于30万至60万令吉之间。目前，本地市场出现产业供求不均衡的现象，引起一些市民存在不满情绪，特别是中低收入阶层人士。

产业买家希望以低于100万令吉的价格，在理想的地点购买房屋，可是，他们在吉隆坡却物色不到价格不要太高、而又能让自己满意的房屋，这是问题所在，一些能力所及的房产、坐落在偏远的郊区，出入交通并不方便，即使便宜也叫人难以心动。

另外，吉隆坡的房产趋势已逐渐由住宅产业转换为商用产业，而适用于发展住宅产业的主要地段，已经日渐减少，服务公寓兴建计划不断增加，可以很好证明这一点。

这些产业单位，建筑面积娇小，售价也不便宜，惟一可取之处是：作为商用或住宅皆可行。

由于吉隆坡已荣升为商业繁华的地段，相信吉隆坡产业市场将继续朝商用产业的趋势发展，随着吉隆坡中部的土地价格不断提升，许多地主意识到发展商因土地匮乏而竞相投标，并借由土地投标从中获利。

不仅土地价格走高，建筑材料和劳工成本也相应升高，自2002年起，吉隆坡的建筑材料成本提高了50%，产业发展商借由调升新产业计划的价格，以及探测产业买家负担能力，来维持盈利赚幅。

如此一来，产业需求也跟随价格提高而走弱，因此，发展商将重新调整产业计划的价格，以进一步推高产业认购率，包括在公寓添加一些特点，让整个发展计划极具环保概念。

柔佛
外资购屋政策宜一致

针对柔佛目前的产业趋势，外国产业买家大多来自新加坡，这一点是无需质疑的，因为大马的多数海外侨民是来自新加坡。

就马新两国毗邻这一点来看，大马和新加坡的投资与业务存在紧密联系，同时，新加坡人也是大马最大的产业投资者。

当局对外国人实施100万令吉或200万令吉购屋门槛，旨在抑制产业价格持续走高，不过，只限于外国人，对本地产业市场的需求，并不会起抑制作用。

此外，此举有可能会造成意想不到的后果，外国产业买家的投资情绪，可能因为不断变化的政策而受影响。

房产定价受成本影响

至于此举会否推动发展商将新房产价格，定价在100万令吉以下，仍取决于购地成本、建筑和劳工成本等因素。

若发展商以低于100万令吉出售产业，有助于重塑品牌，假设以超出100万令吉出售产业，证明发展商的客户群锁定在外国买家的市场。

吉隆坡
应鼓励建中价公寓

虽然政府仍未推行任何政策来抑制外国买家购买产业，除了以上提出的提高购屋门槛，政府更应致力于找出促使大马产业价格不断上升的原因，这个才是重点。

在成功找出重点后，政府可以和私人界譬如发展商、州属房屋机构、投资吉隆坡机构、大马人才机构，以及国内外投资者团体会谈，以寻求解决方案。

政府将在这项会谈中找到共享的解决方案，确保未来可继续在吉隆坡供应中价公寓单位，以应付更多中等收入者的需求。

双方可以采用协商的方法来解决问题，政府可分发较高土地面积比率的土地予发展商，协助和提升发展商的赚幅，在地库不充足的情况下，也能吸引本地买家加入购买行列。

为了回馈在吉隆坡中价产业发展居功的发展商，政府应推出相关外资开放政策，让发展商可从中受惠，并借由上述优惠吸引更多外来直接投资，不过，也不排除本地买家会以更高的价格购买产业。

假如为了持续吸引外来直接投资，大马政府可仿效迪拜一个简单又有效的模式，从中也能推动吉隆坡的就业机会。

此外，打造自由的投资地区，例如和吉隆坡国际金融区的概念类似，不过后者预计10年才能看见成效。届时，这项计划将推动吉隆坡市中心的发展，距离吉隆坡城中城约10公里的地方，大多数由私人界发展。

这可推动投资吉隆坡机构和大马人才机构进一步发展，与一个马来西亚的宏愿相符，推动吉隆坡成为东盟金融中心。

接下来，我们将已发展国家和一些中等收入国家来作比较后可发现，这些国家在运用外资和推动国家发展方面都做得相当平衡。

结语：

为了让消费者有能力负担得起房价，政府须先衡量和检测采取一些措施，以及实施后的影响效应，以此为例，若政府控制城市的房屋价格，可能会抑制发展商继续在城市内兴建产业，因此，必须很好的权衡正面与负面的影响，才考虑一些措施的实施。