2016-11-13 13:00

谈到“房地产”投资，许多时候是指买或卖房屋，很少会谈到土地，对于土地的投资也不大了解，甚至有许多错误的观念。

谈到“房地产”投资，许多时候是指买或卖房屋，很少会谈到土地，对于土地的投资也不大了解，甚至有许多错误的观念。

一般来说，用购买房子的方式来投资土地，严格来说也是不对的。

须先市场调查

当我们在投资房屋是用直接比较的方式，例如房屋坐落的地点、是属于永久地契产业或租赁产业；假如租赁产业，屋龄还剩下多少年，房屋的面积来衡量其价值。

至于土地是用综合性的方式来比较，比方这块土地的最高、最好的用途，来决定它的价值。我们经常会看到即使是两块隔壁的土地，却因为进出方位的不同、可使用的面积不同、或是其用途的不同、还有产权上的完整性不同等因素，价格出现很大的差别。

大地集团（B.I.G.Plots）私人有限公司董事陈垡遄说，从地面上看得到的东西虽然重要，但看不到的东西，好比说这块土地是否存在瑕疵，显得更为重要，所谓的瑕疵包括土地之下是否埋有煤气管，或是其他妨碍发展计划的铺设，因此事先的市场调查尤其重要。

投资者的感受和决定的方式也有不同：投资者在买房子的时候，可以看得到、触摸得到，感觉得到好与不好，能不能投资。相对的，土地投资者，是不能以眼睛去看、去作决定的，因为大多数的时候，看到的是一片荒地、黄土地，上面有的是风、沙、还有杂草丛生，人们不能马上知道这块土地好或不好、能不能投资。

善用资讯评估

基于这点，我们必须用资讯去作评估，并且用我们的专业知识和经验去做结论；如果只是用眼睛去评估土地，不单是会失掉很多机会，而且当你看到的时候、别人也看到，成功投资的机会相对变小。

另外，在土地的开发，我们需在背后工作一段较长时间，有些时候确定商机时，可能已经太迟，价位已升高、风险也太大，不值得投资了。

不过，投资土地需要加入的感情因素不多，这与投资房屋不一样，购屋房屋是用个人因素来决定是否购买。例如：个人的喜好、工作上的方便、家庭成员的人数，对房屋空间的需求。

反之，投资土地就比较干脆，进行理性的分析，主要以风险和投资报酬来做决定。投资报酬率的不同：房子的涨与跌是以百分比，一年的涨与跌，10%、20%、30%等等，很少能在一年的时间，涨个两三倍的。

理性分析

土地价值的成长，只要时机对了，价格的变动，一年之间涨个两三倍，甚至更多，是司空见惯的事；另外，大公司、大商家需要这块地的时候，只要符合他们的需要，即使价格比市价高，他们也愿意支付。

增值倍数可观

谈到土地的买家，陈垡遄补充，购买土地的投资者，多半不是一般市民，比较多的是产业发展商、建筑商，大企业、有财力的商家、政府机构等等，只要他们确定会用到，认为符合他们的条件，多数愿意付订金购买，非常理性就成交了。

由于土地日建日少，因此，地价有涨不跌，只要有能力握持一块土地，始终是不会亏的，关键在于涨幅是多或少，个人如果财力充裕，购买一块5或10英亩的土地，等待土地增值套现，相信不会输给其他资产可获得的回报。

至于企业，论财力投资土地，从数十英亩到数百英亩，只要所在地点有增值潜能，若干年后转为适当发展用途，投资回报率保持可期。

只是投资土地，必须有能力握持一段时间，例如3至5年时间，当然能在一或两年内发展更为理想，与房屋或股票投资相比，土地需要较长的时间，套现比较不容易，除了有财力，也要有一些耐力。

严格来说，土地投资会比任何一种投资工具的报酬率来得高、来得安全。

当然，投资切入的点与时机，持有的时间长或短也很重要。

地理位置是关键

在土地投资的道路上，策略性土地投资是购买未经开发的土地，并握持一段时间，直到土地的潜能上涨至有利可图的水平，然后出售给有属意的买家，赚取一笔不错的利润，或者是与发展商合作，开发为市民需求殷切的房产计划。

与股票和债券相比，土地是受欢迎的投资产品，这是一块有形资产、有潜质上涨的资产，预期土地价值增长的原因包括通货膨胀，土地用途转换为住宅，策略性土地投资的地块，多数坐落在迅速发展的城市区域、或道路周边的地段。

关于投资土地的出发点及需要关注的事项，陈垡遄说，对土地展开可行性分析，是不可或缺的工作。无论投资者在土地的投资，是为了发展产业或是快速赚取利益，土地所在地理位置，可以说是对投资成功产生重要的影响。

关于土地所在位置，陈垡遄补充，附近有购物商场、轻快铁站、已发展起来城镇、公立／私立大学、国际学校或是公立／私立医院，只要在这些项目中存在其中几项，都是可以考虑的选择。

他举了几个例子供参考：位于云顶吉冷路，投资者在2008年以220万令吉脱售的店屋，2015年价值来到450万令吉，2008／2009年发生全球金融危机，这说明在金融危机发生期间，选择投资产业是明智的。

另一个例子：位于双溪毛糯一间店屋于2009年以240万令吉脱售，2012年不到5年的时间已经来到350万令吉，再一次说明金融危机期间，一样是可以投资产业的。

此外，位于甲洞迪沙园城镇，2001年一间售价40万令吉的排屋，于2015年价值上涨至接近190万令吉，虽然握持产业年数较长，但产业增值的倍数也很可观。

另外，投资土地的时机、发展土地的成本及社会对该土地开发项目的态度，都将影响土地投资者的获利水平。

掌握城市发展方向

在阐述土地所在的位置，从根本上决定了它未来的增值能力，虽然有些投资者在城市周边地区的土地投资，得到了高额回报，但位置好的地块，一般都是比较容易升值。例如：连接相邻城市地区交通便利的地段，将会随着时间的发展而升值。

在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使到位于城市地区之间的房地产，越来越受青睐，从而提高土地的投资价值；还有一个定律：距离城市交通要道较近的地段，价值相对较高。

因此，如果投资者打算购买城市外围大片未开发的土地，并希望通过持有土地来获取增值，他需要掌握城市发展方向的专业意见。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间实现其收益，随着等待时间的拉长，资金的时间价值，就会造成投资的平均年收益率日趋减少。

另外，土地位置与价值之间的这种关系，同样可在小型地块中发挥效应。举个例子，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某块地，并且希望该地区快速发展带动地段升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资将可为投资者带来可观的收益。

选择恰当买卖时机

与此同时，土地的物理属性（例如：地形和土壤成份），对土地在未来带给投资者盈利同样重要，购买市区中的地块，必须十分注意土地本身的特性。

例如地块的位置、轮廓、排水设施、地基质量及规划的变通，都有可能对它的价值产生影响。

单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公共交通便利、环境幽雅的地区，零售商店及办公楼需要靠近交通流量大的城市要道，而工业厂房则希望尽量接近铁路、公路或港口等设施。

另外，购买的时机也很重要，对任何投资工具的投资者来说，“低买高卖”是所有追求利润投资者的准则，选择恰当的买卖时机，则是投资成功与否的关键。

在房地产的投资，时机的选择具有重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。

事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易，而准备出售套现则相对比较困难。

假设是出于投机的目的进行土地投资，则选择好的时机更显得重要，因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地，只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的，持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。

利用特点释放价值

除了投资土地开始支付的购买价，投资者还必须持续不断地投入资金偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的地税及开发土地的费用。

当然，有些投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点善加利用，以便土地在该期间也能带来一些收入，用以弥补持续的支出。

例如：投资者可以把地块作为停车场赚取租金收入，或开辟为二手汽车买卖市场的空间。

提到如何充份利用土地，以获取最大的收益，陈垡遄说，从产业发展总值、购买土地的成本、准备兴建的产业单位数目、建有地住宅、共管公寓或办公楼单位，每平方尺的售价，个别产业单位的卖价，大概可以算出成本与收益的对比。

作为参考准则，土地成本介于发展总值的20%、至于发展开支则由谘询费、法律文件费、市场销售，加上融资利息，介于建筑成本的30%，谘询费最好在建筑成本的5至7%。

如何为产业单位订价，陈垡遄续称，同样回到关键问题，就是土地所在的地点。假如是在市中心，由于地价昂贵，为了善加利用土地的资源、释放土地的价值，产业单位的兴建一般往上发展。

假设是一英亩的地段，兴建排屋或店屋是12间、兴建半独立式洋房8间、兴建独立式洋楼4间，兴建共管公寓可以在60至80个单位之间。当然，如果是面积较大的公寓，或者可兴建40间，胥视市政府批准发展商可兴建多少层楼的公寓。

共管公寓
销售收入多

从数据来看，兴建共管公寓应该比较好，至少可以获得较多的销售收入。可是，兴建哪一类型的产业，还需要考量其他的因素，假如是在大城市或市中心，这是可行的选择。不过，假如是在市郊，人们对共管公寓的需求是否殷切，以便发展商可以达到其销售目标，严格来说还是个疑问。

这并非表示不是可行选择，当市郊的有地产业，例如双层排屋售价已飞升至60万、70万或80万令吉，而共管公寓的售价不超过40万令吉，加上规划完善，其实还是可以卖出的。

当雪兰莪州的加影、万宜、双溪毛糯的有地房产价格，已介于上述水平，共管公寓的售价，每平方尺若不超过400令吉，相信是可以吸引不少买家前来购买。

陈垡遄以一个简单例子来说明投资土地、进行产业发展，如何从中赚取利益。假设一项产业计划的发展总值一亿令吉、建筑开销5000万令吉、土地成本2000万令吉，计算之后盈利将有3000万令吉。

不过，还有一些是不能忽略的开销，有关开销项目分别是谘询费350万令吉、银行期限贷款利息140万令吉、过度性贷款180万令吉、销售产业费用300万令吉，总共1000万令吉。如此一来，盈利则是2000万令吉，假如建筑开销那项少一些，例如介于4000万至5000万令吉，视建筑材料的价格，支付建筑工人的工资，那么发展商的利润将介于20至30%。

结语：

总的一句，投资土地与投资房地产有相似之处。例如：必须实地考察，最好多看几次，在不同的时间去察看，包括在工作日或周末实地察看，都会有不同的收获。当然最关键的一点：土地的价值是上涨居多，鲜少听说有贬值的例子，除非是位于低洼地、容易发生水灾，土地质量很差，不适合进行发展计划则另当别论。