2016-11-20 13:00

吉隆坡优质办公产业全球最便宜、投资回酬第三高，却面临租金涨幅逆成长，FDI放缓的窘境。科技浪潮席卷亚洲改变就业形态，创业风气鼎盛、经济放缓促使大小企业转向更价廉物美的办公空间，带动大马共用工作空间崛起。面对此转变，大马业者是否已作好准备，应对这些崛起的新需求？

吉隆坡优质办公产业全球最便宜、投资回酬第三高，却面临租金涨幅逆成长，FDI放缓的窘境。

科技浪潮席卷亚洲改变就业形态，创业风气鼎盛、经济放缓促使大小企业转向更价廉物美的办公空间，带动大马共用工作空间（Co-Working Space）崛起。

面对此转变，大马业者是否已作好准备，应对这些崛起的新需求？

什么是共用工作空间？

这个概念源自“Coworking”一词，由美国人Bernie DeKoven于1999年发明，2005年再由谷歌软体工程师Brad Neuberg从三藩市发起，带动此类型产业在世界各地盛行。

这是一个让没有办公室的人或不同团队（尤其是新创的小公司）一起工作的社区平台，工作者大部份是SOHO族、旅行出差者或小型工作团队，年龄层介于20至30岁。

其设备如同办公室，但人人可以自由进出，用手提电脑工作，同时共用办公桌、会议室、茶水间等设备，各团体之间也可互相支援或独自运作。

隆誉为“外国直接投资中心”

莱坊《2017全球城市》报告指出，未来全球城市料面临负利率驱动资金流向产业资产、科技创新带动产业需求及城市人口增长速度超越产业供应的状况。

莱坊亚太区研究主管霍尼克认为，资金紧缩周期料比预期长，科技创新渗透率速度加快，将成为构造城市的主要元素之一，目前这股趋势已从欧美国际大都会扩散至其他亚洲城市，吉隆坡也不例外。

该机构预测，未来3年吉隆坡优质办公空间租金将微跌1.1%，主要是新供应入市，拉低了整体租金涨幅。不过，对比其他亚洲城市，尤其是香港、东京及新加坡，吉隆坡优质办公空间最物有所值，不只投资高回酬，只需以1亿美元就可买到39万2758平方尺的空间，价位全球最低，空间最大。

2016年第二季，吉隆坡优质办公空间租金回酬率6.25%，排名在孟买及莫斯科之后，东南亚排名最高。

香港1亿美元买1万3966平方尺

香港优质办公空间全球最贵，1亿美元仅可买到1万3966平方尺空间，空间比吉隆坡少了28倍，也贵过伦敦、纽约等国际大都会。新加坡为为东南亚最贵，1亿美元可买到5万零124平方尺，比纽约市区还贵。

该机构以2016年第二季市价及汇率计算，1亿美元价位可买到多少平方尺优质办公空间，共有30个城市被纳入排行榜。

莱坊把吉隆坡誉为“外资直接投资中心”（FDI Hub），因位于东盟中心点，具有多元化经济及商业活动区域中心的优势，在政府及私人界积极吸引跨国企业（MNCS）的努力下，于2015年成功吸引51家跨国企业及总值15亿美元的投资额，带来7156个高技术工作机会。

根据2015年联合国贸易及发展会议（UNCTAD）全球投资报告，大马为东南亚第五大吸引FDI的国家，2016年第一季，共吸引370亿美元FDI，2015年为106亿美元。

在2011至2015年期间，吉隆坡已吸引51家跨国企业，累计14亿美元（59亿令吉）批准投资额及开创7156份高技术含量就业机会。

隆争取三家跨国企业进驻

2016年上半年，吉隆坡争取到三家跨国企业进驻，稳步朝投资吉隆坡（InvestKL）机构设下的2020年100家目标迈进。

2020年，大吉隆坡城市面貌料随着敦拉萨国际贸易中心（TRX）的崛起而面临戏剧化改变。

预定于2022年完成的捷运及提议中的轻快铁线料大大改善交通链接，带动大吉隆坡转型为大都会；而近期马新政府签署的高铁（HSR）合作备忘录（MOU）也让该计划接近成型。

资讯科技引新兴力量

资讯科技浪潮从欧美国家扩散至亚洲区，自由业及创意行业成为当前产业市场不容忽视的新兴力量，对工作场所的需求不只是传统办公室，更倾向于自由开放的公共空间。

为检测28个城市对数码科技领域的容纳度，该报告新增设了新创公司（Start-up）成本亲和度城市排名，亚太城市的共用工作空间省最多，比欧美城市更具成本优势。

澳洲的共用工作空间可谓新创公司的天堂，布里斯班省最多，比传统办公空间节省近80%，悉尼及墨尔本则各省65%及63%。

北京居次，省约74%，印度的邦加罗尔（Bengaluru）以省72%名列第三，吉隆坡、曼谷、华盛顿、巴黎及三藩市各省70%、66%、63.1%、63%及61%。

受空间有限及高产业价格影响，无论是租金还是共用工作空间成本，香港为亚太区最高及全球办公成本第8高的城市，同时也是所有城市当中，共用工作空间租金贵过传统办公空间的城市，价格高约0.4%。

在东南亚，曼谷及吉隆坡因“价廉物美”名列前茅，新加坡则因租金成本较高，挤入全球新创公司办公成本最高第10名。

隆最低成本全球第五低

吉隆坡在新创公司最低成本排行榜中全球排名第五低，表现亮眼，仅随在曼谷、马德里、上海及哥伦比亚首都波哥大之后。

在亚太区，吉隆坡名列第三，位于吉隆坡的孟沙南区（Bangsar South），年租金成本为2万3414美元。

在共用工作空间（Co-Working Space）方面，吉隆坡成本更低，排名第2，仅次于曼谷，年仅花费7024美元，比传统办公空间年节省70%费用。

该机构是根据每个城市创新科技园区的每600平方尺、装备成本及经纪费用计算此排名。

曼谷以1万8132美元的年租金成本，年仅6120美元共用工作空间成本荣登新创公司成本最亲和城市榜首，上海排名第二，年租金成本1万9640美元，每年共用工作空间成本1万零834美元。

伦敦成本最高

全球新创公司办公成本最高的城市是伦敦，年租金成本达6万6706美元，共用工作空间成本2万8933美元，为曼谷的3至4倍之多。

而创新及资讯科技业发达的美国，除了新创成本第二及第三高的纽约及三藩市，还有波士顿、洛杉矶、华盛顿、迈阿密、奥斯汀、西雅图及芝加哥，总共9个城市为新创公司提供栖身之所，可谓领先全球的新创办公空间先驱。

反观欧洲，适合新创公司的办公设施分散在多个国家城市，如伦敦、巴黎、都柏林、阿姆斯特丹、波哥大及马德里。

霍尼克指出，资讯科技及创意领域涌向全球办公市场中心，不意外伦敦、纽约及三藩市当选为全球三大科技区块，但在亚太区，这类型办公空间具成本节约特色，比传统办公空间更能提供显著不一的成本预算。

他指出，在亚洲，中国的北京及上海为该国科技领域最具创新的城市，科技公司如腾讯及阿里巴巴已显著占据一级市场的办公空间。

“相信随着科技变化及接受程度加速，未来几年科技及创新领域将是办公空间的前线需求，而共用工作空间料将成为吸引新创公司的选项之一。”

摩天大楼指数
上海表现最佳

摩天大楼指数*由亚太区包办前四名，上海表现最佳，成长7.6%，新加坡则是唯一租金下滑的城市，跌7%，主要新供应显著增加及当地经济放缓所致。

悉尼以6.6%涨幅排名第二，香港及台北各成长5.9%及5.7%，多伦多为排名最高的欧美城市，涨4.9%，接着是孟买，增长4.7%，北京及墨尔本各扬3.3%及3%。

反观美国，4个城市的摩天大楼租金涨幅都在3%以下，三藩市最高，涨2.7%，洛杉矶、迈阿密及纽约曼哈顿区分别涨2.2%、2%及1.9%。

墨西哥市及首尔摩天大楼租金增幅低于1%，微增0.6%及0.2%。

另外，有9个城市的摩天大楼租金成长停顿，包括东京、伦敦、波士顿、芝加哥、巴黎、法兰克福、迪拜、吉隆坡及马德里。

*综合30层或以上的商业大楼

集中雪隆区
其他州属开始冒出头

根据coworker网站，目前大马的共用工作空间规模不大，但还在成长阶段，用户大部份是新创公司及自由业工作者。

大马的共用工作空间多数集中在雪隆区，不过近年也开始在新山、古来、槟岛、关丹、居林、怡保、纳闽、亚庇及古晋冒出头，经营业者包括海外租赁公司、本地机构及一些小型独立业者。

大马全球革新与创意中心（MaGIC）除了设有自己共用工作空间，也在其网站列出全马各地的26间共用工作空间。

MaGIC共用工作空间营销宣传及社区资深经理许菽栾接受《投资致富》电话访问时指出，目前大马约有200至300家业者，规模大小不一，不过像该机构般，为初期创业者提供附加创业课程共用工作空间不及10家。

“因我们征收的费用比其他私人业者便宜一半，亦提供导师课程、协助他们扩大经商网络，吸引许多新创公司进驻，至今已累积很长的候补名单。”

与本地业者合作陆续设立

未来该机构将继续与本地业者合作，在其他州属设立共用工作空间，包括沙巴、柔佛的Medini、登嘉楼及丹绒马林。

目前仅在赛城设立共用工作空间，槟城及古晋则是与当地业者合作，该机构希望，以后可以在每个州属设立共用工作空间，为新创公司提供符合需求的工作空间。

她预计，沙巴及Medini的共用工作空间可在明年面世，而登嘉楼及丹绒马林的合作案还在洽谈中。

至于本地发展商对共用工作空间的兴趣，她说从今年开始，有很多家国内大型发展商谘询该机构共用工作空间的趋势及潜能，很显然的，他们也对经营此空间概念深感兴趣。

“从上述状况来看，共用工作空间商业潜能庞大，不然也无法吸引那么多发展商探讨规划，显示经营此业务并非无利可图，获不获利还需看业者的业务模式及空间地点，因新创公司多数刚出来创业的人，经济状况还不稳定，需要交通便利的地方开创事业。”

她指出，共用工作空间其实是一种空间概念，无需执照也可以存在，但它不能被视为威胁传统业者新挑战，因新创公司等于是商业生态系统的起点，若发展蓬勃，成功茁壮长大的新创公司，未来也需要更大及长期办公空间运作，长此循环下去，将有助于推动经济发展。

“新创公司是吸引外资的引力之一，与共用工作空间存有互相需要的关系，共用工作空间少，意味新创公司也少，而大马至今还面对新创公司及人才不够的困境。”

她说大马共用工作空间已逐渐迎头赶上，存有一定发展潜能，因政府也在推动新创公司发展，她相信，在东南亚，只有大马及新加坡政府积极在支撑新创公司，因在国内，至少已经有70多家的机构支持人民创业。

隆租金最低1小时6令吉

根据网上资料，吉隆坡大部份的共用工作空间个人租金最低1小时6令吉，1天最低30令吉，1个月最低价89令吉，价格视设备而定，使用越多办公设备，团队人数越多则费用越高。

国际办公空间市场专家表示，近期因经济放缓，许多公司收窄作业规模，尤其是油气业，因油价下滑而放缓，带动创业风气，令共用工作空间需求成长强劲。

她表示，除此之外，也有一些跨国企业选择租用共用工作空间设立小型办事处节省开销。

至于租金价位，则视地点、面积及需求而定，租户可以根据需求订制所需配套，预计2年合约，最低租金从400令吉起。

大马莱坊董事经理沙古南在《2017全球城市》汇报会上预测，随着公共交通连接系统改善，未来白沙罗市中心有望崛起为雪隆区共用工作空间的新据点。

目前共用工作空间主要分布在吉隆坡中环广场、孟沙及孟沙南区、吉隆坡市中心及八打灵再也。

http://www.sinchew.com.my/node/1588694/%E4%B8%BA%E4%BD%A0%E7%9A%84%E5%88%9B%E4%B8%9A%E6%A2%A6%E6%83%B3%E4%B8%80%E8%B5%B7%E5%8A%AA%E5%8A%9B%EF%BC%8E%E5%85%B1%E7%94%A8%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E7%A9%BA%E9%97%B4%E5%B4%9B%E8%B5%B7