2017-01-15 13:00

2016年的大马房产领域显然还在冬天里，尽管市场人士皆看好2016年下半年房产领域将会复苏，惟所有数据却显示房市依然冷飕飕，不要说春天，就连想要一个不太冷的秋天，想必也还有一段日子需要熬。

2016年的大马房产领域显然还在冬天里，尽管市场人士皆看好2016年下半年房产领域将会复苏，惟所有数据却显示房市依然冷飕飕，不要说春天，就连想要一个不太冷的秋天，想必也还有一段日子需要熬。

吉隆坡
租户为尊

根据Property Guru的数据显示，2016年的房产领域淡静，且是“租户为尊”的一年。

吉隆坡住宅产业的租金也出现下滑的迹象，租金收益率更是从两年前的逾8%下跌至2016年的4.5%。

房市在2016年里到底是如何的“难过”？就让数据告诉你吧！

据Property Guru的《2017年房地产展望》报告，国内4大房市热门点——吉隆坡、雪兰莪、槟城及柔佛在过去1年，成交量及成交值皆呈下跌趋势，当中工业产业更是重灾区。

商业产业跌幅最重

报告指出，吉隆坡住宅、商业及工业房产的成交量，在2016上半年对比2015上半年，皆呈下跌趋势，当中跌幅最重的为商业产业，下滑21.45%，由2015上半年的2056个单位下跌至2016上半年的1615个单位；不遑多让的则是住宅产业，下挫20.15%，由6939个单位挫至5541个单位；而工业产业跌幅最轻，由111个单位下跌至110个单位，仅挫0.90%。

至于成交值方面，仅有商业产业录得上升，由2015上半年的35亿零759万令吉的成交值上扬17.11%至2016上半年的41亿零784万令吉；住宅产业则蒙灰，成交值下挫16.77%至42亿3708万令吉，对比前期为50亿910万9000令吉，工业产业也从前期的2亿3817万令吉下挫8.16%至2亿1873万令吉。

A级办公楼价格持平

Property Guru也指出，受原油价格由2014年开始下滑所拖累，KLCC周遭的房产租金逐步下跌，受挫最重的要数国油（Petronas）临近地区，主要是因为油气公司缩减人手，除了转租更小规模的办公室外，许多失去工作的外籍人士也逐渐迁离该区。

“如果业主不下调租金，他们可能会失去租户。”

Property Guru指出，根据2016年首季的报告，吉隆坡市中心的产业租金微跌0.3%，而在2016年5月，在Plantinum Park的Menara TH Plantinum则以每平方尺5令吉的价格出租，虽然当时的市场价格为每平方尺11令吉。

出租率下滑

此外，令人担忧的还包括吉隆坡的出租率也出现下滑的趋势，由2015年上半年的80.6%出租率下挫至2016年上半年的79.7%。

可供使用的办公室面积也由2015年上半年的161万1205平方公尺增加至2016年上半年的171万7304平方公尺。

雪州 成交价量双跌

看完吉隆坡的情况后，就来看看雪州的情况，成交量及成交值在对比2015上半年和2016上半年，皆呈下跌趋势，不过，依然拥有可支撑房产走稳的因素存在。

仍有可支撑房产走稳因素

雪兰莪的工业产业则挫达35.30%，由2015上半年的1136个单位急跌至2016上半年的735个单位；商业产业则是从4195个单位下滑35.18%至2719个单位，住宅产业则挫14.11%，由2万8919个单位下跌至2万4839个单位。

至于成交值方面，3种产业类型的交易同样由2015上半年下挫至2016上半年。

跌幅最重的要数商业产业，跌幅达37.7%，由37亿2364万令吉下挫至23亿1998万令吉；工业产业则是从31亿5926万令吉滑至24亿3463万令吉，至于住宅产业，也从123亿3240万令吉下跌至112亿4350万令吉。

柔佛 交投量萎缩

柔佛方面，当地的成交量同样出现萎缩的情况，除了商业产业的成交值有所上扬外，剩余皆下滑。

柔佛住宅产业的成交量由2015上半年的1万5368个单位下跌10.90%至1万3693个单位，商业产业也下挫33.57%，由2383个单位跌至1583个单位，而工业产业也从683个单位滑47.58%至358个单位。

仅商业产业成交值上扬

成交值方面，仅有商业产业上扬，由2015上半年的16亿6341万令吉上升6.40%至17亿6982万令吉，住宅产业则微跌5.99%，由45亿7636万令吉跌至43亿零242万令吉，工业产业也从12亿9443万令吉跌28.11%至9亿3062万令吉。

槟城 仅工业产业成交值扬

槟城方面，产业成交量同样呈下滑趋势，且只有工业产业的成交值在2016上半年对比2015上半年有所上扬，剩余皆下滑。

在2016上半年仅有197个单位工业产业成功交易，比2015上半年的427个单位少了53.86%；商业产业也从1228个单位成交量下跌至776个单位，下跌幅度达36.81%，至于住宅产业，也下跌13.50%，由7743个单位下跌至6698个单位。

好地点交易仍活跃

成交值方面，商业产业剧跌58.70%，由2015上半年的13亿零579万令吉挫至5亿3928万令吉，住宅产业也从31亿4214万令吉滑15.70%至26亿4892万令吉，唯一逆市而起的则是工业产业，由4亿4438万令吉增加4.51%至4亿6442万令吉，从中可以猜测工业产业价格有微幅上扬的迹象。

Property Guru指出，尽管槟城的成交量与成交值有下跌趋势，惟在一些好的地点交易依然活跃。

此外，位于文化遗产区的产业租金有上升的趋势，主因是投资者欲寻求更高的回酬，这情形迫使更多老年人没有办法负担日渐高涨的房租。

槟政府或插手管控租金

“因此，不排除槟州政府将会插手管控租金，不过，此前槟州政府曾经实施租金管控，却使得产业价值停滞不前，直到政府收回成命。”

文：郑碧娥

去年：冷

延续了2015年的“等”待，2016年的房产市场依然继续在“等”。

大家在等待的过程中，原本期待2016房价能跌的购屋者，却没“等”到买气，让所有人都感受到了房市的“冷”，形成“冷”成为2016年房产市场的代表字。

“冷”意味2016年房市的冷清，除了交易量下跌，发展商推出的产业计划也少，影响因素包括：2015年消费税实施后，人民对大型投资计划止步，发展商对市场买气持观望态度，纷纷按兵不动，或是削减产业计划的规模。

如今，2016年过去了，我们是否将摆脱房产市场的“冷”风，或“冷冷”的气氛，并期待市场回温，就有待观察了。

今年：等

有购屋需求的人，最常问的问题是：“房地产好像已经到了高点，还可以买吗？”今年一样是问可不可以买，但是前一句已经变成：“房地产还会不会再跌下去，我应该再等等？还是可以进场了？”

这问题还真的难有标准答案，买不买完全看个别家庭或购屋者本身的需求，例如有些人成家了，再过一、两年，一个两口子的家庭，将有多一个小宝贝，该进场购买或是要等，完全有取决个人如何做决定。

在市场景气好的时期，大家几乎一窝蜂追逐房屋，将房屋价格一再推高，那时，购买房屋可以说用“抢”的，目前房产市场整体市况走软，已做好准备的购屋者或投资者，比较有时间仔细挑选，形成淡市选房屋的局面。

买房需4时机配合

市场人士认为，进场购买房屋需要4个时机配合，当有关4个时机出现时，就可能考虑准备购买房屋，看房屋、挑选房屋是基本的工作。

这4个时机分别是：

1.拥有足够的购屋首期钱、

2.买气转淡、成为买家市场、

3.有能力承担每月的房贷分期、

4.每月的房贷分期与屋租不相上下。

对于有意购买房屋的市民，至少给予自己半年至1年的时间，这样寻找房屋的时间才比较充裕，对于置房屋自住者，产业市场涨跌，幅度大或小有没有差别？

关于购买产业的讨论课题，最常听见的是：进入房产市场，景气良好让他赚了多少、或者是不只没赚、反而倒亏。

严格来说，假如是买来自住，不管房产价格起或跌，没有卖出去就没有赚、或者说没卖出去就没有亏，涨跌只是纸上的数据在跳动而已，所有的赚赔讨论，都只是纸上财富和纸上亏损。

不过，在同一个住宅区，或是同一栋公寓，10年前购买、几年前买或最近才买，购买价肯定大不相同，难怪有些人会感叹说：“错过了2008/2009年世界金融危机后的低点进场，在很短的时间内，就变得买不起房屋，感叹早知道就不该犹豫不决，或者是假如当初果断一些，现在就不必为房屋烦恼。”

坦白说，现在房产市场已不再是数年前的“随心买、随时卖、随便赚”的年代，慎选时机进场，物色到有增值潜力的房屋，未来才能依靠房子转手出去获利，进而赚获下一栋房子的首期购屋款。

3至5年：U型谷底考验

过去一年价跌量缩的房产市场，今年形势会否好转？许多人都不抱乐观展望，业界人士甚至预测价量恐怕再下调5%，一般来说，房产市场价跌量缩的关键在于“买方的观望”。

产业发展商普遍意识到，市场潜在浓厚的“买房再等等”氛围，多数都选择静观其变，待形势较乐观时，才推出市场新的计划，促使整体市场价跌量缩的态势非常明显。

全国多个地区、巴生河流域也不例外，几乎存在淡淡的市场风，询问产业经纪生意如何，他们多数都说：“市场很静、交易很慢”。一些卖主认为，这个时候售卖产业，很难卖到好价钱，再等一些时候才决定。

马币汇率表现疲弱不振，经济形势不明朗，未见起色迹象，市民对大型商品的采购，普遍采取谨慎观望态度，但这一波的走低形态，不致于出现美国次贷风暴形成骨牌效应的金融灾难。

另外，目前维持低利率环境的大趋势不变，从去年开始，本地房产市场明显开始软着陆，不过，在软着陆中，比较难撑过寒冬的包括：需要现金周转的产业卖主，以及依赖产业买卖为收入的产业经纪。

在2008/2009年雷曼风暴、金融海啸之中，本地房产市场曾经短暂下挫，惟在2011年开始逐渐走高，甚至展现先蹲后跳的动能，这过程延续了大约3年，在前年开始出现疲软状态。

这股疲软状态持续至去年，形势并没有好转，经济展望、就业市场、货币汇率等看淡因素，削弱整个市场的前景。

3大因素影响

在卖方硬撑、买方观望，加上市场因购买力不足等3大因素的影响，促使本地房产市场，面临U型谷底的考验，预料这不是动辄10年的大U，而是3至5年的中U。

一些发展商采取观望态度，有些房产经纪行缩小规模，重新整合公司旗下的分行，以节省营运成本，产业界可能出现汰弱留强的阶段。

严格来说，短时间内要有起色相当困难，何时会好起来？撑不撑得过去？相信谁也无法给予明确答案。

http://www.sinchew.com.my/node/1605748/%E5%A4%A7%E9%A9%AC%E6%88%BF%E5%B8%82%EF%BC%8E%E7%A7%8B%E6%84%8F%E4%BB%8D%E6%B5%93