2017-03-19 13:00

“大吉隆坡”（Greater KL）是大马人口最密集的地区，现阶段拥有大约720万人口，相等于大马人口的26%，2010年至今，在“经济转型计划”下的9项计划，推动大吉隆坡的发展，通过巴士捷运系统、轻快铁延长线、捷运1线和2线，以及未来的高铁计划，料将有助于提升公共交通的完善与便利。

“大吉隆坡”（Greater KL）是大马人口最密集的地区，现阶段拥有大约720万人口，相等于大马人口的26%，2010年至今，在“经济转型计划”下的9项计划，推动大吉隆坡的发展，通过巴士捷运系统、轻快铁延长线、捷运1线和2线，以及未来的高铁计划，料将有助于提升公共交通的完善与便利。

巴生河流域重新包装
催生大吉隆坡

巴生河流域是围绕吉隆坡、雪兰莪周边城市的区域，数年前重新包装为大吉隆坡，该地区概括2793平方公里，由10个地方政府治理，也是大马人口最密集的地区，拥有720万人口，或总人口的26%，预测在接下来的10年，大吉隆坡的人口可达1000万人。

在“经济转型计划”下的发展区域，2010年9月，大马推出经济转型计划，期待在2020年之前成为“先进国”，国民人均收入可达1万5000美元。

大吉隆坡被鉴定为全国关键经济区，放眼城市的经济成长，可以排在20名以内，同时，在2020年之前，成为全球20大宜居城市。在吉隆坡发展计划下，总共有9项启动计划。

大吉隆坡的公共交通系统正进行大面积提升，2015年6月双威巴士捷运系统完工，接下来2016年6月安邦线和格拉那再也延长线、总共35公里投入运作。

捷运1线（双溪毛糯─加影），预期在2017年7月全面投入运作，至于捷运2线（双溪毛糯─沙登─布城）的主要合约已经颁发，并已开始展开铺建工程。

此外，高铁计划在推出后，届时将提升吉隆坡与新加坡的通行时间，以道路系统而言，主要高速大道，例如白沙罗─沙亚南、新街场─淡江，以及实达旺沙─班底大道正在兴建。

6大计划市值2750亿
占地3355英亩

鉴于催化发展带动效应，加上提升公共交通系统，促使大吉隆坡一些大型发展计划的崛起，这些计划包括：敦拉萨国际贸易中心（Tun Razak Exchange，简称TRX）、独立遗产大厦（Warisan Merdeka）、武吉免登城市中心（Bukit Bintang City Centre）、大马城（Bandar Malaysia）、Kwasa Damansara城镇和赛城城市中心（Cyberjaya City Centre），这6项计划至少拥有2750亿令吉的市值，占地3355英亩。

上述些发展计划的共同点是：融入公共交通网络，例如捷运计划，催生以“公共交通为导向”（Transit Oriented Development，简称TOD）的发展，这些催化发展计划带动3个领域：建筑、产业和产业投资信托（Reits）。

公私领域联手打造

这些催化市场动力的计划，皆获得主要发展商和政府，以直接或间接方式参与，间接的方式包括：通过雇员公积金局（EPF）、国民投资公司（PNB）进行。

为了确保这些计划可以成功推行，当局需要做出更大努力，例如给予发展计划税务奖掖，敦拉萨国际贸易中心和大马城是主要例子。

另外，政府安置办公大厦到新的产业计划，将有助于改善订购率，例如雇员公积金局计划将总部搬至Kwasa Damansara城镇、国民投资公司则搬至独立遗产大厦。

公共交通导向

上述产业计划将融入公共交通网络，催生“公共交通导向”（Transit Oriented Development，简称TOD）的产业发展，吉隆坡中环是其中一个最好的例子，公共衔接交通完善，奠定产业发展成功的要素，当捷运1线在2017年7月全面通车后，相信带动效应会更明显。

假设发展总值的50%是建筑成本，这些催化发展计划，意味拥有1370亿令吉工程的承建商，在接下来的20年将足够忙碌。

在这方面，一些可能受惠的公司包括：WCT控股（WCT，9679，主板建筑组）、嘉登控股（GADANG，9261，主板建筑组），因为他们在地基工程拥有不错记录。

其他公司如怡保工程（IJM，3336，主板建筑组）、百盛纳（PESONA，8311，主板建筑组）、美德集团（MITRA，9571，主板建筑组）以及双威建筑集团（SUNCON，5263，主板建筑组），料将参与高耸大厦发展计划。

另外，从事打桩工程的承包商分别有鹏发（PTARAS，9598，主板建筑组）、亿钢控股（ECONBHD，5253，主要板建筑组）以及亿马建筑集团。

将面对供应过剩问题

严格来说，吉隆坡市中心正面临房产供应过剩的局面，拥有许多的共管公寓与办公楼，传统发展计划必须与催化发展产业互相竞争，不过，后者比较占优势，例如“公共交通导向”

以及获政府扶持的发展计划。

不管怎样，发展商的业务普遍多元化，而且分布在一些州属，在产业投资信托（Reits）方面，吉隆坡市零售产业人均17平方尺，比曼谷的9平方尺，以及新加坡的12平方尺高。

在催化发展计划下兴建的购物商场，预料将抑制租金的上扬空间，尽管如此，在主要地点建立起来的商场，例如柏威年广场（Pavilion）和吉隆坡阳光城中城（Suria KLCC），受影响不大。

在办公楼方面，新办公空间加入市场，将对现有办公楼的出租率和租金造成压力，其中马资源桂和（MQREIT,5123,主板产业投资信托组）的80%营业额来自办公楼，至于吉隆坡阳光城中城这方面的营业额则是44%。

默迪卡PNB118
大马最高
亚洲第2
全球第5

独立遗产大厦是一项综合产业发展计划，由国民投资公司负责，预料将容纳默迪卡购物中心地标建筑118大楼，一旦完工，默迪卡国民投资118大楼，将是大马最高的建筑物，高630公尺、比国油双峰塔高了178公尺，同时，也是亚洲第二高大厦，以及在全球的最高大厦中排名第5。

比国油双峰塔高178公尺

这项产业发展计划占地19英亩，与默迪卡体育场和国家体育馆毗邻，独立遗产大厦也拥有本身指定的捷运站，名为“默迪卡站”，也是捷运1线的一部份，默迪卡站将作为安邦轻快铁线、单轨火车线的公交枢纽。

独立遗产大厦首期计划拥有50亿令吉的发展总值，主要包含国民投资118大楼以及购物商场，国民投资大楼共有82层，该集团将使用60层楼，一家6星级酒店占用18层楼，拥有236个客房，建议中的购物商场拥有200间商店，还有电影院。

这项产业的地基工程由鹏发集团于2015年第三季完工，去年10月，主楼工程颁发给三星─马友乃德联营企业，耗资21亿令吉，其他与该大厦相关的工程包括：2项价值7200万令吉的水管与废物处理系统。

另外，价值3亿2800万令吉的钢铁工程，由依文仙台负责，芬兰公司KONE则供应105个单位的升降梯，和自动扶梯，接下来，独立遗产大厦的其他合约将包括购物商场、出入公路和基本设施工程。

敦拉萨国贸中心
吸引外资目光

首相拿督斯里纳吉于2012年7月推出的敦拉萨国际贸易中心，占地70英亩，位于吉隆坡南端走廊，该项发展计划放眼成为吉隆坡的金融与商务中心，发展总值400亿令吉，预期需要15至20年发展。

敦拉萨国际贸易中心可被视为吉隆坡黄金三角的延伸计划，通过捷运1线和2线公交枢纽，与主要高速大道例如精明隧道、第二中环公路、敦拉萨路、武吉免登路和敦依斯迈路直接衔接。

与1MDB划清界线

在这之前，敦拉萨国际贸易中心的主发展商是一马发展产业公司，为一马发展公司的子公司，后者是财政部的独资子公司。

随着股权的重组，一马发展产业易名为敦拉萨国际贸易中心城，如今由财政部直接拥有，与一马发展公司没有联系，撇清与一马发展公司的联系，相信对这项计划的发展将是正面的。

敦拉萨国际贸易中心大蓝图发展计划是拥有26座大厦，超过2100万平方尺的面积，其中办公楼占1000万平方尺、住宅3800个单位、酒店200万平方尺。

大约24%的空间（16.8英亩）将规划为公园和开放空间，第一期计划将于2018年完工，拥有4栋办公楼、零售商场、2家酒店，以及6栋住宅大楼。

为吸引投资者前来敦拉萨国际贸易中心，政府颁发一些税务奖掖给符合资格的公司，例如金融、保险、回保与资金市场等领域。

此外，符合资格的发展商，在出售或出租敦拉萨国际贸易中心产业所获收入，将可获得70%税务减免为期5年。

土地交易每方尺
2774至4683令吉

敦拉萨国际贸易中心自2012年中开始成立后，吸引外资的目光，其中5项与土地投资相关的交易，每平方尺交易价介于2774令吉至4683令吉。

这些关于土地的交易分别是：

●澳洲产业发展商Lendlease，与敦拉萨贸易中心城，联合发展Lifestyle，比例60：40，耗资80亿令吉发展总值占地16.8英亩，产业类型包括：酒店、商场与3栋住宅大楼。

●印尼产业发展商Mulia集团以6亿6500万令吉（每平方尺4490令吉），收购3.4英亩的土地，以兴建Signature大厦，发展总值35亿令吉，高度估计与国油双塔楼接近。

●艾芬银行以2亿5500万令吉（每平方尺4683令吉），收购敦拉萨贸易中心的1.25英亩土地，以兴建该银行集团的新总部大厦，35层楼的大厦拥有82万3000平方尺。

●WCT控股以2亿2300万令吉（每平方尺3011令吉），收购该贸易中心几块土地，总共1.65英亩，通过提供合约工程付款，该公司准备发展服务公寓，总值11亿令吉。

●朝圣基金局以1亿8900万令吉（每平方尺2774令吉），收购敦拉萨国际贸易中心1.6英亩的土地，该局已放弃较早前出售土地的计划，如今准备发展住宅公寓，总值8亿2800万令吉。

敦拉萨国际贸易中心目前进行的建筑工程，受惠最大的是WCT控股，从工程数量的颁发可以反映这一点，2013年至今，WCT已取得3项总值9亿9400万令吉、概括地基、基本设施和道路的工程。

根据报道，敦拉萨国际贸易中心、整个地下基本设施工程达10亿令吉，地下基本设施工程相当复杂，投标集团必须至少具备10年经验、拥有CIDB G7执照，在开凿石头、隧道混凝土架构、底层通道及高架架构有不错的记录，同时必须曾经扮演过至少2亿令吉工程承包商的角色。

针对这点，具备相关领域经验承包商包括：金务大（GAMUDA，5398，主板建筑组）、怡保工程、双威建筑和WCT控股。

结语：

下期文章我们将检阅武吉免登城市中心、大马城、Kwasa Damansara城镇和赛城城市中心的产业计划，以及所有6项计划将对市场供应过剩，造成影响的程度。