2017-03-26 13:00

大吉隆坡催化发展计划之一的武吉免登城市中心（Bukit Bintang City Centre，简称BBCC），建在半山芭路与汉都亚路交界处，2012年12月，半山芭监狱的所有建筑物皆被摧毁，以便为城市发展局（UDA）为首的BBCC兴建计划铺路。

武吉免登城市中心
Bukit Bintang City Centre，BBCC
半山芭监狱原地重建
总值87亿．10年发展期．综合型产业

大吉隆坡催化发展计划之一的武吉免登城市中心（Bukit Bintang City Centre，简称BBCC），建在半山芭路与汉都亚路交界处，2012年12月，半山芭监狱的所有建筑物皆被摧毁，以便为城市发展局（UDA）为首的BBCC兴建计划铺路。

半山芭监狱原址被视为吉隆坡市中心最后一块可供发展的庞大地段，2016年初，城市发展局（40%）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）（40%）与雇员公积金局EPF（20%）联手发展武吉免登城市中心。

作为地主，城市发展局将征收联合发展费用总共10亿令吉。上述综合产业发展计划的发展总值耗资87亿令吉，占地19.4英亩，分为两个阶段的发展计划，大约需要8至10年来发展。

武吉免登城市中心将拥有3栋住宅产业大厦、2栋办公楼，包括一栋标志大楼，一家4星级酒店、购物商场、娱乐中心、休闲街和公园。

武吉免登城市中心的转运站将容纳目前的汉都亚单轨火车站、轻快铁站以及衔接未来的默迪卡捷运站。

第一期的办公楼The Stride高45层，拥有347个分层产业单位，建筑面积介于917至1152平方尺，至于住宅产业，将有两栋分别47层和33层的大厦，总共680个单位，面积介于450至850平方尺；据了解，住宅单位每平方尺售价1600令吉，目前示范单位开放给买家参观。

2016年3月，武吉免登城市中心联营财团、与日本的三井弗多山亚洲以及Zepp Hall网络公司签署协议，三井将联合兴建有关商场，为日本以外最大的零售产业投资计划，联营财团各持有50%股权。

耗资16亿令吉的商场工程，预计2017年展开，共有140万平方尺的商场，拥有300间商店，届时将引进日本著名品牌，同时，计划在2021年开张。

另一方面，武吉免登城市中心的4亿令吉休闲中心，将拥有音乐厅，并将由Sony的Zepp Hall经营，租期20年。

大马城
Bandar Malaysia
新街场机场重新发展
总值2000亿．25年发展期．世界最大地下城

新街场机场为吉隆坡在1952至1965年的主要机场，由皇家大马空军部队使用，后来，皇家大马空军部队基地安置到森美兰州士达央，为大马城（Bandar Malaysia）的发展铺路。

这项再发展计划概括16块地段，总共486英亩，沿新街场路，距离吉隆坡市中心7公里处，在一开始的时候，一马发展公司为“大马城”大蓝图发展商。

不过，随着一马发展公司（1MDB）的重组，双方于2015年12月签署协议，以出售土地给特别用途公司，财政部拥有40%股权、IWH-CREC财团拥有60%。

该财团的60%股权由依海控股（IWH）持有，另外40%则由中国铁路工程公司（CREC）所有，IWH-CREC财团在大马城的60%股权，以74亿令吉或53亿令吉（如果承担债务）。假如以74亿令吉估计，大马城的土地价值124亿令吉或每平方尺583令吉。

隆新高铁吉隆坡站

另一方面，大马政府和新加坡政府在2016年7月，为全长350公里的隆新高铁签署合作备忘录，届时将可缩短两国间的川行时间至90分钟。

这条高速公路总共有8个停歇站，分别设在新加坡、柔佛依斯干达公主城、峇株巴辖、麻坡、爱极乐、芙蓉、布城和吉隆坡；吉隆坡站将设在大马城，兴建工程将在2018年开始，预期可在2026年完工。

为将大马城转为主要交通中心，有关发展计划将通过捷运2线的2个停歇站衔接，其中一个是高速铁路的交通枢纽。

此外，大马城将通过马来亚铁道公司与机场高铁衔接，2016年6月，马资源（MRCB，1651，主板产业组）与IWH-CREC财团签署备忘录，以兴建大马城综合交通终站。

大约11至12%（55至60英亩）的大马城土地被指定为综合交通终站，预料马资源将有条件接手这项工程，特别是该集团拥有兴建吉隆坡中环（KL Sentral）、八打灵再也中环（PJ Sentral）以及槟城中环（Penang Sentral）的经验。

大马城的发展总值介于1500亿至2000亿令吉，大约需要20至25年的时间来发展，该城发展计划包括：i）Wellness City为住宅产业，拥有40英亩的绿肺、ii）休闲、娱乐与健身中心、iii）可负担房屋社区，拥有5000间房屋、文化与旅游业创意中心、v）零售、时尚中心、vi）全球商务区，准备成为国际金融中心，以及vii）交通中心。

大马城的不同点在于上述发展计划之下，有一个地下城，可以完全避开热带气候的吹袭，是参考加拿大蒙特里尔地下城的模式建造。

一旦建成，大马城的版本将是世界最大的地下城，地下城的中心将有广场、行人走道衔接各主要计划，以投资来说，CREC将耗资80亿令吉，以便在大马城设立区域办事处。

2016年6月，大蓝图发展商联营企业设立大马城基金，与一些外资和本地银行签署备忘录，以融资有关产业计划，参与的外资银行分别有：中国银行、中国工商银行、汇丰银行，本地银行包括：联昌集团（CIMB,1023,主板金融组）、马来亚银行（MAYBANK,1155,主板金融组）、兴业银行（RHBBANK,1066,主板金融组）以及艾芬控股（AFFIN,5185,主板金融组）。

Kwasa白沙罗城
Kwasa Damansara
橡胶园蜕变为城镇
总值500亿．20年发展期．占地2330英亩

2011年8月，Kwasa置地公司与财政部、大马橡胶理事会签定买卖协议，收购2620英亩位于双溪毛糯的橡胶园，该园丘由大马橡胶理事会所有。

业权的转移于2012年10月进行，Kwasa置地为雇员公积金局独资子公司，也是Kwasa白沙罗城的大蓝图发展商，在出售290英亩给捷运机构作为捷运站后，Kwasa白沙罗的土地面积缩小至2330英亩。

位于策略性地点

Kwasa白沙罗可以说是巴生河流域最后一块可供产业发展的大面积土地，已经正式指定为城镇发展地区，被八打灵再也、首邦市、格拉那再也、沙亚南、白沙罗和双溪毛糯围绕，总人口大约180万人。

欲前往Kwasa白沙罗，可以取道现有新巴生河流域大道（NKVE）及建议中的DASH大道，在捷运1线完工后，该地区拥有两个停歇站，此外，梳邦机场位于Kwasa白沙罗西南边。

Kwasa白沙罗城发展总值500亿令吉，需时20年发展，预料该城镇将有15万的工作人口，占地2330英亩的城镇，可使用土地分别是：42%住宅、11%商业发展、7%综合用途、11%绿化与开放空间、23%为基本设施，以及6%是社区用途，Kwasa白沙罗城放眼与兴建2万8000个住家或住宅单位。

身为大蓝图发展商，Kwasa置地负责大蓝图规划、提供基本设施，以及土地供公共设备、兴建可负担房屋，包括准备城市设计指南。

Kwasa置地将采用3方策略，包括与其他产业发展商合作、加速推行催化发展计划，以及直接销售地皮。

2014年8月，马资源与Kwasa置地签署股东协议，以成立特别用途公司，前者拥有70%股权、后者则持有其余的30%股权，特别用途公司的任务是发展Kwasa白沙罗市中心，占地64英亩，名为MX-1，发展总值80亿令吉。

以马资源动用8亿1700万令吉收购特别用途公司的70%来计算，意味MX-1的土地成本每平方尺418令吉，市中心土地面积980万方尺，60%为商业计划，其他的40%是住宅产业，将通过Kwasa白沙罗站与捷运1线衔接。

此外，雇员公积金局将发展毗邻29.8英亩的地段，名为Kwasa Utama，就在Kwasa白沙罗市中心隔壁，该项发展总值50亿令吉的计划，将设有EPF的新总部、办公楼、视听室、食品与饮料中心、购物商场、酒店和媒体中心。

2015年10月，马资源与EPF签署31亿令吉的管理合约，通过独资拥有的Kwasa Utama进行，前者被委为KwasaUtama的管理承包商，以便在2016至2027年兴建Kwasa Utama。

至今，有两个共同的基本配套，已由Kwasa置地颁发给WCT工程和林叶资本，规模较大的将分派给马资源，负责Kwasa基本设施工程，发展成本达22亿令吉，付给马资源的费用是5%，大约是1亿1200万令吉，有关工程包括：道路、沟渠、水务工程、通讯、排污、机械与电机工程。

赛城城市中心
Cyberjaya City Centre，CCC
提升为全球科技中心
总值110亿．重点发展

赛城于1997年推出，成为大马的资讯工艺中心，今天，该城拥有超过800家公司，包括400家跨国企业。

目前人口大约10万人，预料在2020年之前将增至21万人，赛城也拥有庞大的学生人口，主要来自4间大学与2家学院。

2014年至今，政府所做的努力是重新定位赛城为全球科技中心，为达到这一目标，赛城城市中心（Cyberjaya City Centre，简称CCC）141英亩的发展，于2016年被倡议为主要计划。

另一方面，马资源在2015年10月，与Cyberview（目前为财政部子公司）签署协议设立联营企业，前者持有70%股权、后者则持有30%。

联营企业的主要功用是在赛城城市中心，发展53.4英亩的土地，该公司是以每平方尺150令吉，或3亿4900万令吉购买这片土地。

赛城城市中心与吉隆坡市中心的距离是35公里，靠近该中心的有：林国荣大学、Garden Residence、Sky Park发展计划、赛城中央商务区以及布城酒店。

以道路系统而言，赛城城市中心可通白蒲大道、SKVE、Maju Expressway、布城赛城大道以及ELITE；此外，还有布城中环（Putrajaya Sentral），这是一个公共交通中心，与快铁和单轨火车衔接，计划兴建自动人行道，将赛城城市中心和布城中环衔接，未来的捷运2线，也在赛城城市中心有一个指定站。

2016年的财政预算案志明，赛城城市中心将拥有110亿令吉的发展总值，首期计划（54亿令吉）需要7年完工。

赛城城市中心的发展计划，总面积1700万平方尺，主要集中在办公楼、零售产业和酒店业，该中心分为4个发展地带：分别是企业、商业公园和套房办公单位、通道、综合用途商业大楼、服务公寓以及资讯工艺大学。

另外，还有购物商场、剧院、商业等级酒店，科技方面有：套房办公单位、展销室，赛城城市中心的初期计划已经开始，展览中心、酒店的基础工程耗资3300万令吉，已于2016年4月颁给Ikhmas Jaya。

结语：

目前大吉隆坡范围内，总共有6500万平方尺的零售空间，其中47%位于吉隆坡，目前的人均零售空间为9平方尺，比一般理想的人均5平方尺高，不过，与曼谷持平，同时，比新加坡的人均12平方尺低。

在2017年，估计有700万平方尺加入市场，2017年之后再有800万平方尺，供应量增加将使现有的过剩情况进一步恶化，影响租金的表现。

此外，办公楼也面对供应过剩问题，现有办公空间面对竞争条件不足隐忧，以交通枢纽为导向的发展计划比较占优势，吉隆坡中环（KL Sentral）是其中一个例子，平均享有90%出租率，比吉隆坡地区平均78%高。

【恢宏布局．前瞻大吉隆坡】

http://www.sinchew.com.my/node/1627347/%E6%81%A2%E5%AE%8F%E5%B8%83%E5%B1%80%EF%BC%8E%E5%89%8D%E7%9E%BB%E5%A4%A7%E5%90%89%E9%9A%86%E5%9D%A1%EF%BC%88%E4%B8%8B%E7%AF%87%EF%BC%89%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%90%8E%E7%9B%BE%E6%8F%90%E9%80%9F%E5%8F%91%E5%B1%95