拉哈尔说，发展商除了面对上述挑战外，也面对来自二手市场带来的压力。

二手房产
占整体市场80%份额

她补充，二手市场占了整体产业市场80%的市场份额，让购屋者有多一个选项。

“不过，许多购屋优惠却是在购买新产业时才会享有，加上只有新产业出现，才会带动整体领域的发展。”

拉哈尔进一步解释，新产业市场将促使建筑、基建等的发展，二手市场则让服务领域受惠。

拉哈尔也预测，购买房地产价格超过100万令吉者在今年将会有所增加，主要是因为由2018年开始，超过此价格的房地产，印花税将由3%调升至4%。

大马私营估价师、物业管理员、地产代理及物业顾问协会（PEPS）会长符儒仁则表示，有地及高楼住宅产业需求依然持续走好，至于办公楼，决定性关键还是地点，而零售产业供应过多。

“SOHO及高端产业相信在未来，将会出现大调整，主要是因为空置过久，对于业主而言，是一项负担。”

另外，符儒仁相信，随着家庭成员减少的情况下，更小单位在未来将崛起成为新趋势。

屋价未崩坏
个位数成长

也是威廉达哈和王（WTW）董事经理的符儒仁认为，房市并没有崩坏，反而是恢复以往健康的增长水平，因此，并不存在产业市场“何时复苏”的说法。

符儒仁说，产业价格在5年前以双位数在增长，惟却无法长期延续，主要是薪金没有以相同的幅度在增长。

“而目前，产业价格以5至8%稳定增长，可谓更健康且可持续。”

“2017年大马产业高峰会”主席艾尔文则表示，产业市场并不会轻易崩坏，只有在出现重大事件，影响整个区域经济，才是产业市场真正崩坏的时刻，他说1997年金融危机发生时，就是真正的产业市场崩坏。

“当时，多个领域受到影响，经济活动停滞不前，产业投机活动活跃，为了不让情况恶化，政府必须出手压制。”

拉哈尔也补充，大马目前的经济有所增长，经济活动也在正常的进行中，因此，与1997年的情况并不相同。

“目前的产业情况仅是恢复到原本的情况而已。”

有地房产
交易增长放缓
价格涨不多

肯纳格研究主管林芬洁指出，对于有地房产2017年的展望，预计房产价格可以录得正面的个位数增长。

她说，在2016年第三季，有地房产价格取得5.4%的增长，10年价格平均增长则为7.2%。

不过，雪兰莪州显然不在此列，受高城市化所推动，价格增长率依然维持在过去10年的平均增长率7.5%的水平。

林芬洁也指出，二手市场的房产价格料疲弱，惟在没有回本的情况下，屋主并不会轻易放盘。

至于新盘方面，林芬洁表示，发展商料将维持平均销售价格（ASP），以填补给予购屋者的房屋奖励及增加可负担房产而导致的成本增加。

她直言，2017年的住宅产业缺乏如经济辅助、银行借贷宽松政策及可负担房产政策等等的催化剂，因此，预计2017年的大马住宅交易单位及交易额将略微减少，分别减少2%及1%。

林芬洁表示，整体而言，排屋房产依然受到首购族及提升房产类型者的青睐，尤其是在柔佛州，依然深受欢迎。

不过，在巴生河流域，半独立及独立式洋房则比排屋更受青睐。

林芬洁不讳言，据肯纳格的观察，大部份发展商的市占率已减少，尽管他们不断的推出可负担房产项目。

不过，绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）的市占率却不降反升。

林芬洁说，数据显示，土地价格依然维持稳定，不过，为了应付可负担房屋及城镇项目庞大的需求，发展商依然想法设法拉低成本，因此，将会探讨以联营的方式进行房产项目。

她说，发展商将会谨慎处理房产项目，以维持稳定的现金流。

林芬洁也提到，在2016年，全马住宅产业的吸收率已经降至新低点3.5%，交易量也呈下跌趋势，导致供应过多的情况出现。

此情况主要是因为所推出的房产与购屋者欲购买的可负担房价不能匹配，加上银行收紧贷款所致。

在吉隆坡，半独立及独立式洋房的吸收率依然占据榜首，其次为公寓，排屋的吸收率则最低。

而在雪兰莪，公寓与半独立及独立式洋房最受欢迎，而由2009年开始，排屋的吸收率一直排在榜尾。

柔佛方面，排屋的吸收率一直处于稳定的状况，且比公寓及半独立及独立式洋房要受欢迎。

寸土寸金的槟城，在2012年是以公寓最受青睐，惟较后在威省渐受欢迎及更好的衔接下，已由半独立及独立式洋房引领风骚，其次则为排屋和公寓。

巴生河流域则因为可负担房产及公共交通导向发展（TOD）计划，促使公寓更受欢迎，半独立及独立式洋房则受到不受限于财务问题者的欢迎，未来新的排屋将集中在吉隆坡市中心范围以外。

2016年
吉打涨最多
吉兰丹跌价

尽管2016年产业市场放缓，惟全马的产业价格依然维持在5%的增长，尤以吉打为优，不过，吉兰丹却是唯一产业价格倒退的州属。

拉哈尔在“2017年大马产业高峰会”上表示，在2016年第三季，全马各地的产业价格皆走扬，涨幅介于2.5%至8.8%，吉打为价格上扬最多的州属，仅有吉兰丹产业价格下跌0.4%，沙巴及玻璃市则维持不变。

“整体而言，2016年第三季产业价格料上扬5.3%，2016年首季扬7%，2015年第三季则是升7.4%。”

她直言，住宅产业依然有强劲需求，惟房贷却是购屋者面对的问题之一。“房贷批准率已经跌至约40%的低点。”

根据国家银行的数据显示，2016年1月至10月房贷申请额达175亿1000万令吉，却仅有73亿2000万令吉获批，被拒率高达58.2%。

拉哈尔也指出，截至2016年第三季，产业交易量对比前期下挫11.9%，仅录得23万9971单位交易，交易总值同样挫16.4%至953亿2576万令吉。

整体而言，住宅单位出现供应过多的情况，拉哈尔说，据截至去年第三季的数据显示，新推介的房产项目大跌57%，9个月仅有2万3112新单位，而建设中未出售的单位却增加23%至5万8300单位，已完成待售的单位也涨60%，有1万4193个单位。

办公楼疲弱
租户享优势

莱坊执行董事郑扬建指出，整体而言，办公楼在2017年前景持续疲弱，相信对于租户将更有利。

A级办公楼
租金承压

他说，相信A级办公楼将因为供应过剩，面对租金承压。

郑扬建说，在2017年，以租户为尊，因此，为了吸引租户，业主必须提供各项优惠，才能脱颖而出获得垂青。

以目前现代化办公楼的趋势，租户对于科技设备、工作自由度、办公楼环境、保安等等都具有一定要求，因此，业主在各项方面都必须妥善照顾。

郑扬建说，办公楼的趋势已由购买转向租用，因此，业主面对的挑战是如何吸引租户，尤其是在生活方式改变的前提下。

要求租金优惠、停车位、健身房会员、免律师费……

他补充，租户不单只是要求租金优惠、停车位等等，甚至还包括要求免除顾问及律师费用、健身房会员、提前解约权利等等。

尽管如此，郑扬建相信，在政府机构如投资吉隆坡（invest kl）、大马数码经济机构（MDEC）、大马工业发展局（MIDA）及国际贸易及工业部（MITI）等的通力合作下，给予各项投资优惠，将可以吸引更多的跨国公司前来大马设立办公室。

大马位于东盟中心
策略性地点

他进一步分析，大马位于策略性地点──东盟中心，吉隆坡更是衔接各区域经济及业务活动的枢纽，最重要的是，业务流程外包（BPO）服务呈增长趋势。

郑扬建说，除此之外，大马的办公楼租金比其他区域更具吸引力且可负担。

他指出，政府也在推行各项基建及运输项目，包括捷运、隆新高铁及轻快铁（LRT）等。

郑扬建也指出，2017年将是大马的数码年，相信更能吸引科技领域工业，此外，中国积极在大马投资，也能够改变大马的办公楼市场。

零售产业过剩
不宜再建大商场

Savills大马产业顾问公司董事经理史龙展认为，目前零售产业已经供过于求，并不是建设商场的好时机。

他说，大马已经拥有许多大型商场，使得零售商难以决定是否应该开设更多的零售门市。

多家新商场
延期明后年开张

史龙展说，近期已有1至2家大型商场陆续关闭，且有多家预定在去年、今年及明年开幕的商场已经延至明后年投入运作。

因此，史龙展建议发展商，与其继续建设供应过剩的商场，倒不如将资金投入发展其他相对小型但有特效的零售产业。

他指出，一些具有特性的咖啡店及休闲风格酒吧的餐饮店相对较小型且受到欢迎。

史龙展相信这些特色咖啡店及酒吧将是新的趋势，因为更能够吸引人潮。

此外，史龙展也指出，零售业者目前情况艰辛，必须面对工程成本及资本支出的增加和更高的广告和促销费用。

SOGO麦当劳脱售部份业务

史龙展指出，在2016年，餐饮零售业受到入口成本增加而遭受打击，许多公司都被逼脱售受影响的餐饮业务，当中包括SOGO、麦当劳等也脱售部份业务。

Mydin蒙亏

他指出，杂货贸易也面对竞争增加，而受消费税实施所影响，迈汀（Mydin）更是首次面对亏损。

史龙展补充，时尚领域表现同样下滑，尤其是奢侈品领域，同样遭受打击。

“尽管运动休闲方面，部份品牌业绩有改善，但是，赚幅却下滑。”

史龙展更直言，价格控制和反暴利法令使得零售业难以为继，尤其是小型企业。

结语

综观市场人士的分析，皆认为2017年产业市场将持续放缓，惟价格料维持在稳定的水平，发展商只有转换思维，引进新概念，才有办法闯出一片新天地。