2017-05-21 13:01

2016年首9个月住宅产业交易价值，下跌至2011年以来的最低点，交易量则出现2007年来的最低水平。不过，2015年减少推出产业计划，预料最近的将来，完工产业供应将稍微减少。过去几年交易活动退减，因此在接下来的日子，市场将逐步恢复对住宅产业的需求。

房价企稳

2016年首9个月住宅产业交易价值，下跌至2011年以来的最低点，交易量则出现2007年来的最低水平。不过，2015年减少推出产业计划，预料最近的将来，完工产业供应将稍微减少。过去几年交易活动退减，因此在接下来的日子，市场将逐步恢复对住宅产业的需求。

完工产业供应减

在2013至2014年推出的新产业计划，促使大批新增供应将在这一两年陆续加入市场，2017上半年基本面萧条，料延续至2017下半年，产业销售疲弱可能延续至2018年，到时市场将陆续消化已完工的产业单位。

不过，一般相信，在2017下半年，估计隔夜借贷率削减25个基点，可能改善购屋者的购买力大约3%。假如隔夜借贷率一如市场预料调低25个基点，正面效应料有助抵销明年工资成长呆滞的影响；假设在第二季降息，那么推动产业交易的力度可能落在2017下半年。

与此同时，住宅产业新增供应在2016年首9个月，介于偏高水平（参考图1），预料在2017中将达到顶峰。2013至2014年好景期推出的产业计划，将在2017至2018年陆续完工，2015年起减少推出新产业计划，因此料不会加重市场新增供应压力。

另一方面，巴生河流域采用“发展商承担利息制”的产业计划，已经陆续建好并移交新屋锁匙给购屋者。今年至今，产业价格并没有显著下跌，预料价格将保持在现有水平，相信购屋者有能力握有产业、不会降价求售。

鉴于产业市场在2015年开始冷却，相信许多有潜力的购屋者，展延他们的购屋计划，主要是担心新增供应增加导致价格下跌。在现阶段，产业价格继续保持稳定，相信在场外观望的有潜力买家，可能重返市场。

对许多人来说，长远而言，产业仍是对冲通膨的理想资产，马币汇率疲弱、海外劳工供应严紧，从长计议导致发展成本上扬，顾虑产业价格下跌的补贴，可能鼓舞产业市场掀起购买活动。

新屋销售回神

与此同时，国家银行不久前规定业者转换至少75%的外币出口收入为马币，料将对银行的游资产生正面效应，银行体系存在偏高的贷款／存款比率，被指为银行不大愿批准贷款的主因。

当出口收入转换为马币时，料将提高银行的游资水平，带动商业银行愿意贷款给购屋者。

对发展商来说，订购产业转换成为销售比例偏低，仍是一项隐忧，最主要的原因是：购屋者申请贷款难获批，他们被迫放弃购屋计划。

2016年第三季房屋贷款批准比率上升至43%，不过，仍比2014至2015年的50至55%低。虽然产业销售不大理想，可是多数发展商并未调低卖价，形成产业市场出现供应过剩的局面。

过去的一年，主要隐忧围绕在产业领域的基本面，包括可负担性、产业供应水平及不容易领取银行贷款。

对许多发展商来说，2016首半年，产业销售显得淡静。整体产业销量按年比下跌15%、产业价值减少10%，一如市场的预期。

在一手市场，2016年第三季比第二季较活跃，发展商的产业销售开始回扬，多家发展商如林木生集团（LBS，5789，主板产业组）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业组）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业组）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组），在产业销售皆有所增长。（图2数据可以显示这一点）

中低价屋抢手

从图2不难看出，发展商（东方除外）在第三季的产业销售，比第二季活跃，其中林木生销量大幅增长，主要是该集团推出大规模的中低价房屋，东方则相反，该集团在第三季没有推出这类型的房产，相比之下销量反而下跌。

另外，产业的价格并没有显著上扬，不过按首半年比较，2016首半年的价格，比2015首半年的价格微升2%，是2008年来的最小增幅。（参考图3）

房贷回升
发展商面对4风险

与此同时，2016首10个月批下来的贷款上扬6%，至44%，比2013至2014年的平均50%低，发展商如绿盛世、UOA发展和林木生，在2016首9个月的销售，已超过2015财政年的水平。另一些发展商如马星、实达集团则调低2016年的销售目标12至22%。

产业市场面对的其他问题包括可负担性偏低、供应与需求不均衡、完工产业新增供应偏高及面对公共房屋计划的竞争，这些都是私人界发展商在推销方面所面对的风险。

不过，只要他们推出的房产符合市场需求，产业位于理想地点、价格在市民能负担的水平，相信私人界产业发展商，在2017年依然可以取得不错的销售业绩。

竞抢买家
发展商调整策略

在市况面临严峻挑战之际，吉隆坡联邦直辖区高档共管公寓，价格将自行调整，有潜能的买家采取“观望态度”，主要是经济成长放缓、就业机会前景疲弱、马币汇率大幅下跌。

续推创意融资配套

发展商继续推出比较有创意的融资配套，特别是他们探讨迎合销售目标及尽量售出一些尚未卖出的房产单位。

2017年财政预算案宣布，价值超过100万令吉的房产，产业印花税从3%调高至4%，预料将影响高档房产在2018年的销量。不过，也可能激励百万房产在2018年之前的销量增加，有意购买百万房屋的投资者，可能设法在2017年内敲定交易。

业界人士认为，预测2018年之后，较多发展商在制定房产的售价时，订价不超过100万令吉，可能在建筑面积和室内装饰进行调整。

或走绿色产业路线

另外，发展商也可能走绿色产业路线、融入有助于长者的室内设施、推出双锁匙房屋，甚至在新规划的产业，设计家居兼办公空间概念房产，以符合现代人对城市生活的需求。

与此同时，住宅产业的贷款批准保持疲弱，获批的比率不到45%。截至2016年第三季，未偿还贷款数额达53亿零600万令吉，比前期增加4%。

吉隆坡联邦直辖区共管公寓与公寓交易减缓，在2016首半年，共有2542个单位易手，价值18亿2100万令吉，反映数量和价值分别下跌26%和30%，前期的数量与价值则为3433个单位及25亿9900万令吉。

2016下半年，高档共管公寓累积供应量共有4万6047个单位，这些产业计划分别是KL Trillion（368个单位）、Le Nouvel（195个单位）、Setia Sky Residences（Divina Tower，291个单位）、Three 28敦拉萨（166个单位）、Nadi Bangsar（416个单位）、KL Eco City（Vogue Suites，708个单位）及Serai Bukit Bandaraya（121个单位）。

2017首半年完工的7项计划，料将增加供应量至3185个单位，有关产业计划分别是Ritz Carlton Residences、位于吉隆坡市的Star Residences & Expressionz Professional Suites、位于南孟沙的Alila Bangsar & KL Gateway（Premium Residences）、Arcoris Mont' Kiara及在满加乐的One Kiara（A栋）。

与2016首半年比较，2016下半年推出的产业计划有The Estate、Sentral Suites及Setia Sky Seputeh、位于南孟沙／吉隆坡中环／士布爹及Aira Residences和Alya吉隆坡（Senada Residences），分布在白沙罗高原／武吉加拉地区。

此外，占地19.4英亩的武吉免登城市中心（BBCC）及15.8英亩的柏威年白沙罗高原，继续是获关注的名单，加入名单的包括ALYA吉隆坡（前称KLGCC）及KL Metropolis。

由森那美Brunsfield控股发展的ALYA吉隆坡，标志重新定位KLGCC度假村，8项占地61英亩的发展计划，以住宅、办公楼和零售单位组成，估计发展总值超过80亿令吉，在ALYA吉隆坡的首项产业为SenadaResidences，为两栋429单位的服务公寓和套房。

由Naza TTDI私人有限公司发展的75.5英亩KLMetropolis，料将是“国际贸易与展销区”，这项综合用途的产业估计发展总值200亿令吉，可容纳大马最大的展销空间，地面面积达100万平方尺。

除了Arte Mont' Kiara、Met 1 & Met 5（与合成集团合作），产业组合包括住宅The Met 1 residences，于2017年推出，拥有616个单位，面积在650至1600平方尺之间，每平方尺售价介于1000至1100令吉之间。

一些建设已经多年的住宅区，例如白沙罗高原和孟沙，现有供应有限，价格继续上涨。安邦希力／乌丹、肯尼山庄和满家乐，屋价走势保持活力。不过，在吉隆坡一些比较老旧的产业社区，价格出现调整，主要是供应和需求出现不均衡的情况。

在吉隆坡市区，面积较小的共管公寓／公寓单位（630至1035平方尺），例如Binjal 8和Vortex Suite，每平方尺售价介于900至1200令吉。

此外，白沙罗高原和孟沙地区的公寓租金保持坚稳，不过安邦希力／乌丹、肯尼山庄和满家乐等地区，租金水平保持偏低。

资料参考：莱坊产业顾问公司报告

http://www.sinchew.com.my/node/1645171/%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%AF%92%E5%86%AC%E5%B7%B2%E8%BF%87%EF%BC%9F