“什么是TOD？”

这是近年来崛起的产业发展趋势，一种以公共交通枢纽和车站为核心的发展模式，概念源自美国，旨在扩大土地及空间利用价值，在车站内外增建零售、住宅、办公、酒店等综合型产业，为乘客开创一体化城市步行体验。海外例子包括美国的旧金山、西雅图、日本的东京、京都、新加坡及香港等。

大马人最苦恼：塞车

Frostand Sullivan的一项调查报告显示，超过40%的大马人把交通阻塞列为生活中最“苦恼”的一件事，痛苦程度比全球及亚太区塞车人士更明显。全球29%的人认为塞车最折腾，亚太区则为35%。

大吉隆坡居民每年塞2亿5000万个小时以上，相等于每人年均有35个小时浪费在堵车之上，导致3000令吉或国家生产总值1.1%以上的经济损失。

陆路公共交通委员会（SPAD）调查也显示，大马的公共巴士路程最长高达两小时半，至今吉隆坡只有17%的人口使用公共交通，大幅度落后于新加坡及香港的62%及89%。

该委员会较早前预测，2013、2014、2015及2030年，城市区域有19.6%、20.8%、25%及40%城市人口使用公共交通

公共交通规划不完善，市民饱受塞车之苦，让大马人在购买产业时，更注重工作往返所需时间多于工作地点有多远，促使执法单位必须采取新策略，应对低于预期的公共交通使用率。

新一代轨道车站
需更多服务设施

拉欣产业顾问公司董事苏莱曼沙益在：“大马产业市场：形势不稳中良机”研讨会上，提到TOD发展概念时指出，对比90年代轨道车站单一型功能，新一代的轨道车站，必须具备更多生活机能及服务设施。

“以往车站只是乘客上下车的中转站，人们不会多作停留，但在未来，车站必须以服务及生活机能留住乘客步伐，让车站及其周边400公尺区域，成为人们步行可达的聚会、社交、购物及娱乐社区。”

他表示，PRIDE放眼在现有及新建轨道车站设立20个TOD据点，除了在车站上层兴建住宅、办公及零售单位，每间隔6至8个车站的距离，也会探讨加入其他服务设施，包括学院、医院、保健中心（Wellness Centre）、运动中心、城市转型中心（UTC）等。

目前已颁发的7项TOD据点合约，分别是金马站（Dang Wangi）、阿万柏沙站（Awan Besar）、格拉纳再也站、十五碑站、蒲种IOI站、阿拉白沙罗站及敦依斯迈花园站，规划推出综合发展计划，地段面积从2.71英亩增至20.78英亩。

他补充，今年杪首先推出金马站及敦依斯迈花园站的TOD据点，明年第一季，预料再推介一或两个TOD据点。

至于TOD产业发展计划，政府相关部门将与发展商联营，由该部提供地段，发展商负责兴建，之后再把部份产业权交给该部，以提供可负担及中高价住宅单位，每单位面积将视地点而定。

PRIDE为Prasarana子公司，后者为国内公共交通营运商，财政部持有99%股权，旗下交通系统包括RAPID轻快铁、单轨火车及RAPID巴士，涵盖136公里的轨道交通及经营117个站点，每天有850辆巴士通行，载客量100万人。

关于如何看待消费税及第11大马计划后的产业投资，雇员公积金局全球房地产主管卡玛鲁查曼哈山表示，市场还有许多投资潜能，看好政府改善基建设施，提供更佳衔接性将推动产业市场繁荣发展。

“那些结合零售及住宅、靠近交通连接点的产业计划，将为大马产业市场带来新动力，虽然办公楼及零售产业出现一些供过于求现象，但只要位于策略地点，这些计划依然可行。”

看好物流资产

他说，该机构不会远离本地产业市场，只是在评估投资项目时更精挑细选，在被询及马币疲弱及市场局势越显复杂状况，应该选择哪些产业时，他坦言看好物流相关产业，尤其是大型物流仓库及建筑。

“物流资产将是未来产业投资的回流主题，因为这个领域在电子商务带动之下，已开始成为全球投资热点，这正是目前大马市场所缺乏的。”

不过，卡玛鲁查曼哈山在呈现“欧洲／大马产业市场投资吸引力”课题时点出，对比较成熟的欧洲市场，大马产业市场依然有许多进步空间，尤其是产业交易时间过于冗长。

大马产业交易耗时

“一般上，欧洲产业交易时间最短可在两个月内完成，但是在大马的产业交易，从开始洽谈至完成交易可以需要一年的时间，若能够移除繁文缛节缩短期限，料可吸引更多外资进入大马市场。”

他认为，一旦获取更多外来直接投资，有助于引入专才改善大马建筑领域，提升绿色建筑水平。

提及伦敦的产业市场，脱欧公投导致前景不明朗，预料明年产业价格将会下跌，伦敦是英国最昂贵的产业都市，受影响程度最大，2017年价格可能下跌5.6%。至于英国，虽然2016年产业价格成长6.9%，预料明年将放缓至只成长2.6%。

另外，通货膨胀升温、失业率上扬及商业投资减缓，这些都将影响产业价格的走势。

展望大马市场，卡玛鲁查曼哈山认为，中短期内国内产业领域将面临零售、办公楼供过于求状况，并与全球同步感受到成本上扬压力，导致投资回酬率受损。

【产业情报（第一篇）房市干预．过犹不及？】

【产业情报（第二篇）办公楼投资回酬不佳】

【产业情报（第三篇）办公楼度低潮】

【产业情报（第四篇）TOD激活沿线房产】

http://www.sinchew.com.my/node/1647400/tod%E6%BF%80%E6%B4%BB%E6%B2%BF%E7%BA%BF%E6%88%BF%E4%BA%A7