2017-07-02 13:01

在产业市场走势减缓，滞销产业单位上升之际，是否应该掌握时机进场，物色一间能应付本身与家人需求的房屋，还是选择继续租房、租屋，看来是值得探讨的课题。

在产业市场走势减缓，滞销产业单位上升之际，是否应该掌握时机进场，物色一间能应付本身与家人需求的房屋，还是选择继续租房、租屋，看来是值得探讨的课题。

50万以上最滞销

上一篇文章提及“全国产业资讯中心”发布的产业报告，显示产业市况偏软，滞销房产数量明显上升，不过，以价格超过50万令吉的单位居多，说明国人购买房产能力依然薄弱，人均收入仍追不上屋价。

在吉隆坡和雪兰莪一带，假如锁定价格低于50万令吉的房屋，除了往郊区物色，也必须放弃追求大面积的房屋。

另外，准备购买房屋的大马人，除了产业价格，也将产业的面积、社区治安因素考虑在内，至于产业所在地点仍是最重要因素。

产业买家首要考量的因素，已随着市况的演进稍微调整，主要是更多大马人在购买产业时，从过去的城市地区、转向距离市区较远的郊外。

买屋自住超越房产投资

由于产业市况偏软、走势缓慢，购买产业自住的人，比投资买家较多。不过，多数购屋者锁定在30万至50万令吉的房产。

至于50万至70万令吉的产业，问津的买家相对较少，价格超过百万令吉的高价房产，一般比较难出售，虽然也有例外情况。

严重过剩
依情物色

大马半岛各州面对产业滞销的情况，以雪兰莪、吉隆坡、柔佛和槟城最明显。这些州过去几年大规模的兴建，导致市场出现供过于求的现象。假如投资房产，不妨从这些地区物色，也许会有收获。

产业买家或购屋者，如果是准备买来自住，那么应该锁定靠近本身上班、或孩子上学地点的产业。假设是这种情况，应该将目光转向新建房产，特别是价格在50万令吉以下的产业。

新建房产面积缩小

与此同时，新建房产面积技巧性缩小，以便用较低售价推出市场。一间面积500、600平方尺的公寓，以30万令吉出售，假如先看价格会觉得可负担，再以每平方尺计，价格并不便宜。

假设遇到这种情况，买或不买就看个人的财力与需求。如果为了早日结束租房的日子，而且短期内仍是单身一人，也可以考虑小面积的公寓单位。

数年前推出的捷运线交通体系，一旦完工将改善出入交通与便利性，对产业买家来说，应该是利多于弊，至少可以解决上下班的交通问题。

举例供参考，由BCI亚洲10大建筑师设计的Greenfield Residence，这项位于双威城、占地2.25公顷的产业计划，地点适中，发展总值5亿8000万令吉，建有816个套房公寓，建筑面积分别有581、861和1076平方尺，价格从43万令吉起跳。

除了581平方尺单位，其他单位设有玄关和后院走廊，公寓提供一般常见共用设施，例如健身房、泳池等等。至于面积超过1000平方尺的双锁匙房产，适合两代人住在同一个屋檐下。

从43万令吉售价来看，会有一些吸引力，但面积娇小，如果准备购买，必须放弃对大面积房屋的追求，以每平方尺计，超过1000平方尺的单位，售价至少75万令吉，以大马的人均收入来看，这已经是中高价房屋。

另外，MCT产业公司在赛城推行房产计划，该公司位于赛城的Bellevue@Cybersouth，是Cybersouth City发展计划的第三期，献售264个单位的城市房屋，还有一些排式房屋。

[email protected]��士和小家庭，预期在2020年完工。

至于第一期Green Casa和第二期Casa View，分别于2015年推售，预期在2018年完成。

这是位于雪兰莪市郊的产业计划，对比城中的房产单位，价格有一定的竞争力，建筑面积1160的单位，售价也是从43万令吉起计。

衡量需要与能力

两项产业计划最低价从43万令吉起计算，不过可以看出建筑面积的分别，这是因为产业所在地点不同，在市郊的有地房产，以每平方尺价格计算，显得较有竞争力。

因此，要选择比较靠近市区、面积较小的房产，还是舍弃市区，转向郊外的有地房产，就看个人的需要与财力。

郊区房产距离市区较远，增值步伐可能比较慢，不过房屋面积较宽大、空气较清新，这是郊区房产的另一个优势。

以上所举只是市场向产业买家发布讯息的例子，雪隆多个郊区也有类似价位的房产计划，其中一些出入交通还不大方便，而且社区治安也不大理想，因此，比较难引起买家的目光。

假如房产计划位于郊区，不过与最近发展的捷运交通停歇站距离不远，产业将有一些卖点。至于增值步伐会比较慢、或者说空间不大，但如果是买来自住，还是可以考虑的选择。

考量地点与安全

2016年杪一项关于产业市场的调查，在受访者当中，98%将地点列为首要考量；产业地点的安全性为第二考量，占84%；房产面积大小为第三考量，占73%。

此外，70%认为基本设施与相关设备扮演重要角色，发展商的声誉一样重要，占67%、产业所在地区未来发展潜能64%、产业是否为永久地契或租赁地契63%、重视每平方尺售价者占60%。

30万至50万房产销售不错

至于投资回酬是否为理想考量，并不是排在前10大因素之内，显示多数人购买房屋准备自住，另外，接近半数的受访者表示，准备购买的房屋价格，在30万至50万令吉之间，与市场趋势反映，这一价格内的房屋，销量不错是符合的。

再来是否应该在今年踏足产业市场，选择适合本身需求的房屋，产业顾问表示，不论是好景或淡市，都会有人进场选购产业，最主要取决于个人的需求，如果已做好购屋准备，并且已有目标地点，在目前市况偏淡时，应该掌握进场时机。

二手屋降价求售

在转手产业市场，一些有心脱售产业的业主，已愿意降价求售，特别是当年以偏低价格购买产业的卖主，为何会降价求售？最大的原因是：产业市况偏软，市场需求较弱？假如不降低售价，未必能如愿售出。

业主肯降价出售，主要原因是：准备脱售公寓，然后购买另一间较大的半独立式洋房；业主年纪老大，假如子女不准备继承，妥善处理好旗下的房产；脱售城市的房产单位，然后搬进退休村过养老生活。

如果遇到这类型业主，一开始准备脱售房屋，假如拖了大半年依然卖不出，业主一般愿意降价求售，尤其他们是一手买家，当年向发展商购买时，价格可能只是他想脱售的一半或三分之一水平。

另一种情况是，当业主准备脱售房屋，与租户签署的租约已经期满，不再另签租约，可是恰好遇到市况欠佳，待售公寓辗转就快一年，始终卖不出，这时必须在价格上让步，不能以去年初同期业主成功售出的价格为要价目标。

计算买屋后续费用

统计局指出，高等教育程度员工的收入，比中学教育程度的员工多一倍，高等教育程度为3854令吉，中学教育程度为1743令吉，至于低教育程度的人均收入为1224令吉。

另外，城市地区的人均收入都比乡区高，不过在薪金涨幅方面，乡区却比城市高。统计局指出，城市地区的薪金平均涨幅为3%，增至1855令吉；乡区一年涨幅为8.7%，增至1200令吉。城市地区的人均收入增加5.9%；乡区则增加6.1%。

国人购屋能力疲弱

从国民人均收入水平来看，明显反映在房产的购买力保持疲弱，这样的收入水平，最多只能购买售价低于20万令吉的房屋。

因此许多时候必须联名购买，才可能获得银行贷款，并且可以锁定30万至40万令吉的房屋。

购买一间属于自己的房屋，是众多大马受薪人士的梦想，辛苦工作多年，最大目标之一就是为了购买一间最终属于自己的房屋。

可是，想要购买房屋，需要一笔不小的费用，不只是需要缴交房屋贷款分期数十年，一开始购买房屋的预算与开销也相当高。例如：至少10%的购屋款、买卖合约律师费、转移产业拥有权印花税、贷款合约律师费及贷款合约印花税等等。

离市区40公里可接受

关于巴生河流域产业热门地点的课题，产业顾问表示，已有较多的产业买家认为，可以在雪兰莪州市郊购买或投资房产。他们觉得，距离市中心20至40公里以内的地区，还是可以接受的地点，这些地点包括万挠、双溪毛糯、士毛月、淡江、安邦等地区。

这些地区的房产价格，相比之下比市中心便宜，可提供不少的有地房产，例如排屋、半独立式洋房的供应，同时也有可负担房产如公寓的建设。

回到前面提到我国人民，比较有能力购买价格在30万至50万令吉的房屋，主要是人均收入依然偏低，根据统计局的数据，大马人民的人均收入是2312令吉。

这项统计是根据统计局每年展开的薪金及酬劳民调，通过收集公共领域及私人界主要职业薪金及酬劳的家庭收入资料完成。

此外，这项民调是根据抽样方式计算出平均收入，其中男性平均收入为2345令吉，女性2254令吉。

发展商办促销救急

在巴生河流域一带从事产业买卖的陈少凡说，以发展商为首的第一市场，在房产滞销问题出现时，发展商可选择以促销方式，尽量让多一些房产单位售出。

不管怎样，与转手市场相比，发展商毕竟是企业或财团，拥有较大财力，比较有条件握持未售出产业。

他说，在转手市场，出现比较多滞销房产，这与个人的握产能力有关，不过假如销售进度缓慢，也会影响整体市场的走势。

另外，两三年前推行的产业计划，如今逐渐完工，发展商开始移交新屋锁匙，假如市场基本面短期内无法改善，可能加剧滞销房产问题。

新供应加剧滞销

不过，滞销房产比较集中在高档洋房或共管公寓，郊区产业的滞销情况也较为明显，如果是准备购买产业自住或投资，现在是进场的适当时机。

转向发展30万至40万房屋

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，产业发展计划存在滞销情况，主要是供应超出需求，而且产业规划欠完善，举个例子，郊区土地供应较多，人民对公寓的需求不大，而是倾向于购买有地房屋。

假如在郊区兴建几座公寓大厦，未必可以如愿售出，除非当地有一些旅游景点，或是美食集中地，附近有果园，可以作为民宿则另当别论。

他说，几年前，发展商普遍转向兴建价格在50万令吉以上的房屋，当时未顾虑到经济、市场走势转弱，并认为滞销房产情况并不严重，结果位于地点不大理想的房产计划，出现滞销单位增多的情况。

如今，顺应市场走势和配合政府的政策，发展商开始兴建30万至40万令吉的房屋，高价房屋的销售普遍走下坡，人民一般不容易负担。至于近几年来铺建的捷运交通系统，预计带动产业市场的效应有多大，预料还需要一些时间的观察。

结语

在房产滞销期间，有人欢喜有人愁，在苦恼者当中，有些人担心房屋卖不出，也有些人担心卖不到想要的房价。不过对于有能力、稍有规划者，也许这是置产良机，毕竟选择也比较多。 

文章来源：星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2017.07.02

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