2017-08-06 13:00

房屋价格逐年上升，特别是对于大城市，例如吉隆坡、槟城、新山等地的受薪员工，冲击更为明显。他们对住房问题不时感到困扰，而且相关开销负担不小，不论供屋或租屋，几乎超出能力范围。

大马政府、国家银行先后发表了：“假如买不起房屋，为何不选择租房或是租屋？”的声明，他们深信，除了兴建可负担房屋，确保中低收入家庭能有不错的房屋居住，暂时租房屋也是一个可行方案，以解决居住的问题。

提到租房屋，其实也会面对其他问题，多数是租约期限。假如屋主决定终止租期，需要举家搬迁，又或是调高租金，无形中每月的生活负担将会加重。

在我国，一般情况是：财力无法应付购买房屋者，才选择租房屋，但不是长期方案。与多数亚洲人一样，大马人一般倾向于拥有自己的房屋，不论自住或投资，皆可作为对冲通膨的工具，也可以是留给下一代的资产。

不过，以目前市况，购买产业供投资，吸引力已明显褪色。产业价格基本保持在原点，租金回酬率也不大可观，主要是需求减缓，同时，供应相应增加。

My Deposit助首购族置业

在高档产业领域，过去几年租金基本持平，主要是供应过剩，个人、企业租户有更多的选择与比较，业主则面对较大竞争压力，他们多数会选择调低租金要求。

补助3万令吉或屋价10%

对于取得购屋融资有难度的首次购屋者来说，政府较早前宣布的“第一间房屋存款制”（First Home Deposit Scheme简称My Deposit），相信有助于实现购屋梦想。

这项新制度的重点：补助3万令吉或屋价的10%（视何者为低）给首次购屋者，以购买价格低于50万令吉的房屋，协助面对筹措10%首付款的购屋者，实现购屋计划。

政府在提呈2016财政预算案宣布的“My Deposit”，于2016年4月6日起开始生效，协助月入低于1万令吉的购屋者实现购屋计划，政府已为这项制度拨款2亿令吉。

在这项制度下，30万令吉的房屋将供首次购屋者申请与购买，申请者可以登上城市和谐、房屋与地方政府部网页提出申请。

SKPM推先租后买计划

财政部、国内贸易合作社与消费部，准备推行“先租后买”策略，协助数以百万大马人民拥有房屋，并将由一家简称SKPM的公司负责推行。

这家公司的成立，主要是协助政府提供大马国民住房，并且已受托在“先租后买”制度下，负责管理5万间房屋。

在鹅唛发展1亿可负担公寓

不久前，金虎（Tiger Synergy Bhd）与Sekretariat Komuniti Prefer Malaysia（SKPM）的资产控股公司Prosma Bhd签署一项协议备忘录（MoA），将在鹅唛（Gombak）发展总值1亿令吉的可负担公寓。

Telaris Gombak产业项目将以Prosma推动的“先租后买”计划（Rent-to-Own）来发展，为期3年，包含180个住宅单位及8个商用单位，每单位售价估计50万令吉，这项计划将把产业单位出租予业主30年。

金虎集团董事经理陈丽贞指出，这项产业计划估计在未来3年内，可为该集团的盈利带来3000万令吉的进账。

金虎集团执行主席拿督陈维年表示，这项计划料有助于该集团在2018财政年转亏为盈，这家产业发展商在最近一季蒙亏809万令吉。

“鉴于豪华住宅产业领域的走势疲弱，外加房贷申请条件更为严苛，金虎的短期业务策略注重在为消费者提供优质和经济实惠的房屋。”

未来5年推8亿可负担房屋

陈丽贞指出，该集团未来5年将推出9项发展总值20亿令吉的产业项目，其中40%为“可负担房屋”，供月薪5000令吉的买家申请。

她补充，Telaris Gombak的产业项目发展，总值达1亿令吉，占地1.5英亩，将全数出售予Prosma公司。

SKPM与控股公司Prosma Bhd是于2015年开始推动该项计划，并且于去年开始面试第一批申请者，至今已批准3000份申请者，还有7万1000份申请者待面试。

租金胥视地点及资产价值

在“先租后买”计划下的房屋，租金胥视所在地点及其资产价值，举个例子，在霹雳曼绒一间20万令吉的房屋，估计每月以700至800令吉出租。

此外，大约5亿至10亿令吉的资金用来购买这些房屋，以供出租用途。SKPM的“先租后买”计划，放眼收入在5000令吉的家庭，单位面积必须不少过900平方尺，因为供家庭住用，屋价在30万至50万令吉之间。

第一批成功的申请者，在2017年7月杪签署合约，霹雳州至少有240个单位、槟城133个单位。成功的申请者只需付10%首期屋款，可以从储蓄或提取公积金融资。

申请者无需融资

关于“先租后买”计划，申请者不需领取任何融资，Prosma将向银行申请贷款，租户还了30年的租金（用来抵销银行贷款），随后将拥有该房产单位。

一马房屋公司也提供“先租后买”

此外，申请者只需偿还租金，已包括管理与维修费、地税在内，假如他们有额外资金，可以多缴付，以提早领取房屋，例如在还了10年或15年租金之后拥有该房屋，不需等到30年。

目前，另一家提供“先租后买”的机构是“一马房屋公司”，该公司的目标是：月入2500至1万5000令吉之间的家庭，符合资格，但又无法获得银行融资他们购买一马房屋的申请者可以参与。

至于月入少过2500令吉的家庭，可以参与“人民房屋”计划，在该计划下也提供“先租后买”安排，不过，单位数目不多，只局限人民房屋的计划的房产。

2018年前
冀建24万间可负担屋

国家银行较早前指出，可负担房屋供应短缺，而屋价在50万令吉或以上价格的房产，却出现供应过剩情况，有能力购买这一房价的人民，只占大马人口不到10%，因为这一房价的购买者，家庭收入至少在1万5000令吉之间。

价值50万以上房产供应过剩

政府的社会房产计划，旨在协助更多中低收入家庭拥有本身房屋，有关计划包括：一马人民房屋、一马公务员房屋等等。

其中一马房屋公司希望在2018年之前，兴建24万间可负担房屋，同时，计划今年杪之前，移交1万间新房屋锁匙给购屋者。

至今，一马房屋公司已移交560间房屋的锁匙，去年来，已有3000人加入抽签行列，他们分别来自吉打、马六甲和吉隆坡。

此外，房地产发展商会表示，为鼓励更多产业发展商加入，并兴建价格低于30万令吉的可负担房屋，当局应提供一些奖掖给予业者，提高兴建可负担房屋吸引力。

18.37万可负担房屋竣工

另一方面，总数18万3755间的可负担房屋已完工，兴建中的单位约21万4011间，以及30万9571间分别介于不同阶段的策划。

与此同时，超过5万间的可负担房屋是根据地带开始推出，中央地带在沙登地区，已于2016年7月开始展开。

家债偏高
买屋成长期负担

大马银行公会较早前披露，为数45万6853的房屋贷款申请，被驳回的有9万3159份，表示不获批准比率20.39%，不致于如坊间所指的高达50%。

超过300万贷款驳回率36%最高

其中被驳回申请的是数额较大笔的贷款，超过300万令吉比率最高，为36.08%，50万令吉或少予50万令吉被驳回比率则是19.86%。

此外，贷款额在50万至100万令吉的驳回率20.71%，超过100万令吉、但不到300万令吉，驳回比率25.25%。

贷款申请被驳回的原因包括：申请额超出偿债比率、无法通过中央信贷资讯系统评估、银行更改贷款组合，以及收入达不到偿付条件的要求。

房地产发展商会认为，银行贷款驳回比率偏高，打击产业市场走势，将许多有心购买房屋的首购屋者排除在门外。

首季批准223亿房贷

另一方面，国家银行宣称，银行在2017年首季批准的房屋贷款总共223亿令吉，主要是发放给9万零137个借贷者，在这之中，超过半数为购买屋价低于50万令吉的可负担房屋申请者。

2016年大约72%的房产贷款为首次购屋者，也是购买价格低于50万令吉的房屋，整体房产贷款介于74.2%的偏高比率。

国家银行意识到：购买和拥有房屋是长期财务负担，也是个人需履行的财务职责，较早时的措施，主要是贯彻负责任的借贷，避免贷款者面对太大债务压力。

与此同时，一项市场调查显示，由于市场交易严峻、可负担能力依然偏低、银行未放宽借贷条件，以及新增房屋供应增加，本地产业市场挑战不减。

该领域仍面对产业价格偏高、家庭债务庞大，以及一些领域，例如高档共管公寓供应增加的隐忧，不过，年轻人口加入就业市场、衔接交通网络若改善，将有助于推动产业市场的发展。

家债水平续扬

根据报道，马来西亚的债务对国内生产总值，介于247.4%偏高比率，接近先进国家的水平，家庭债务水平继续上扬，过去几年产业领域发展蓬勃，间接推高家庭债务的水平。

鉴于消费者基本面保持疲弱，在最近的将来信贷领域成长不明显，家庭债务保持偏高，2017年首季，介于国内生产总值的86.7%。

不过，政府的一些措施，例如锁定第三间房屋贷款顶限、调高产业盈利税等等，有助于改善家庭债务的稳定性。

虽然大马现有债务仍在控制范围内，不过，假如信贷进一步扩张，以推动有关领域成长，那不是可行性选择，因为随后的风险将包括：利率上扬，可能影响市民对贷款的负担能力。

房市降温
可负担屋迎挑战

房地产发展商会认为，2017年下半年，本地市场依然面对挑战，特别是可负担房屋的提供，联邦政府与州政府应联手合作，以提供更多可负担房产单位。

期待展销会能达10亿销售量

与此同时，该会期待在今年的“可负担房屋展销会”，能达到10亿令吉的可负担房屋销售量，就是10万间价格不超过50万令吉的可负担房屋。

一些地区例如柔佛依斯干达走廊供应过剩，促使产业需求成长持平，加上冷却产业市场措施未放宽，意味产业销售维持在适中水平。

可负担房屋计划门槛调整

此外，一些可负担房屋计划的门槛有调整，包括家庭收入不超过1万5000令吉者，也可加入申请行列，料将加剧该领域的竞争形势。

话说回来，有关当局采取的冷却产业市场措施，在某种程度上让产业价格降温，整体来说，房屋价格指数缩小0.7%。

可负担房屋
被寄以厚望

在这段期间，大马国民对可负担房屋计划，普遍寄以相当大的期望，他们都希望政府先后推出的多项可负担房屋计划，能协助人民进行购屋规划，实现拥屋梦想。

下期文章，我们将继续探讨可负担房屋的发展，包括一些州属推行的可负担房屋计划，该领域发展的概况与进展等等。

【房产可负担否（系列一）．房价比收入高4.4倍．居者难有其屋】

【房产可负担否（系列二）．屋难负担．不买改租．真的可行？】

http://www.sinchew.com.my/node/1669930/%E6%88%BF%E4%BA%A7%E5%8F%AF%E8%B4%9F%E6%8B%85%E5%90%A6%EF%BC%88%E7%B3%BB%E5%88%97%E4%BA%8C%EF%BC%89%EF%BC%8E%E5%B1%8B%E9%9A%BE%E8%B4%9F%E6%8B%85%EF%BC%8E%E4%B8%8D%E4%B9%B0%E6%94%B9%E7%A7%9F%EF%BC%8E%E7%9C%9F%E7%9A%84%E5%8F%AF%E8%A1%8C%EF%BC%9F