2017-08-13 14:29

政府推行的可负担房屋发展计划，从倡议至推出至今已有5年时间，其间面对的问题、改善的空间与建议，且听相关机构与人士的意见。

国家银行认为，可负担房屋计划推行至今，在取得可负担房屋融资不是太大问题。根据商业银行的资料，发现银行机构驳回的房屋贷款，主要是借贷者面对债务水平偏高，可能潜在拖欠融资风险。

房贷批准率保持74%

2017年首5个月，获批准贷款400亿令吉，批给超过15万2000名借贷者，在这之中，四分之三的借贷者为首次购屋者，房屋贷款的批准比率，保持在74%的稳定水平，未偿付房屋贷款继续超越整体贷款成长率，截至2017年5月杪，按年比增加8.6%至4930亿令吉。

3努力提升可负担屋体系

另外，国家银行表示，有3项努力可以提升大马的可负担房屋生态体系。

1.需要一套完善、革新与协调政策，以正视可负担房屋面对的挑战。

2.中央监督、领导与协助可负担房屋发展计划的推行，促进全国可负担房屋的建设。

3.中央体制推动更多有效措施、与主要伙伴建设更大范围合作，加速可负担房屋的发展。

此外，加强可负担房屋供应成本的监管程序，并且不时进行检讨，推广市民对可负担房屋融资的认识，例如：我的第一间房屋计划、房屋信贷担保制、一马房屋计划购屋者的伸缩融资等等。

3改善要点

除此之外，还有3项可改善可负担房屋体系的要点：

1.完整数据：房产供应与需求综合数据，可作为正视房产供应的指南，有关领域与人口统计的联系，以及全国各个不同地区房产供应的差距。

2.革新融资模式，提供可负担房屋计划资金，目前的措施，主要专注在补贴购屋者、提供房产迎合需求，结合公共与私人融资，发展可负担房屋，以及为长远目标进行投资。

3.各相关方面进行更多协同合作，例如与私人企业、基金会及非盈利机构配合，以提供可负担房屋。

此外，租金市场也是一个拥有房屋的可行选择，私人界受促探讨“先租后买”制，响应政府的号召，加入发展可负担房屋行列。

解除公积金购屋阻碍

目前，年轻购屋者面对无能力购屋问题，他们有缴纳公积金，只是基于目前一些法规或条例限制，以及一部份存款作为养老用途，不能加以动用。

“假如提取公积金存款购屋，是把自己的资金转化为资产，应该是可行性建议。”

国行副总裁赛阿都拉昔披露，可负担房屋仍然相当缺乏，2014年数据显示缺乏96万间，估计到了2020年时，可能缺乏100万间。

鼓励私人界提供可负担房屋

他说，政府和国家银行鼓励私人界提供可负担房屋，迄今批准率约为74%，其中超过60%为50万令吉以下房产。

增供应
降兴建成本

对政府来说，房产课题是较大挑战事项，大马再抵押机构（CAGAMAS）不久前表示，需要整顿我国房产领域，挑战主要围绕在：

二手市场累积再融资房贷1330亿

1.如何增加可负担房屋供应、2.降低房产兴建成本，以及3.加强房产政策与立法架构，以推动永续房产发展领域。

在大马人拥有房产的这些年，大马再抵押机构扮演重要角色，从1987年一开始的收购1亿令吉传统房屋贷款，直到2017年4月杪，在二手市场的累积再融资房产贷款，相等于190万间房屋、价值1330亿令吉。

此外，根据统计数据，我国面临可负担房屋短缺96万间，预计在2020年之前，短缺的数目将增至100万间，特别是假如没有进一步采取适当措施，增加可负担房屋供应，以及改善市民在房屋的负担能力。

展销会
催谷可负担房产

房屋发展商会最近将举行可负担房屋展销会，在这项3天的展销会，预期能取得10亿令吉的销售业绩，就是销售10万间不超过50万令吉售价的房屋，这是该会与城市和谐、房屋与地方政府部，第一次联手合作，举办可负担房屋计划展销会。

搜集公众意见
提呈预算案讨论

该项展销会将搜集公众对可负担房屋的意见，并且准备在今年10月提呈的2018年财政预算案讨论。与此同时，房地产发展商会预期会有60家发展商、政府机构、金融公司参加。

其中一些已证实参加展销会的发展商包括：高美达（GLOMAC,5020,主板产业组）、怡保置地、美景控股（MKH,6114,主板产业组）、UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）、Mitraland集团、金群利（MATRIX,5236,主板产业组，以及全国房屋发展局旗下机构。

政府居者有其屋
计划演进

一马房屋计划是政府设立一个马来西亚人民房产机构，于2012年开放让符合资格者申请登记的计划。在一马人民房产计划（PRIMA）下，当时表明每月家庭收入介于2500至7500令吉的个人或家庭（夫妻），可以上网登记，预订一马房价介于10万至40万令吉的房屋。

一马人民房产机构将在槟城兴建1万间、柔佛2万5000间，以及森美兰1万1000个单位的房屋，首期计划将在15个地点建造约2万间的可负担房屋，目前已开始动工的计划包括：吉隆坡蕉赖、柔佛巴西古当及森美兰芙蓉。

申请条件除了必须符合月收入与所拥有的房产限制外，也必须在有关房产计划建设的地区工作或居住。

在2014年财政预算案，政府宣布“一马房屋计划”获得10亿令吉的拨款，准备兴建8万间价格比市价低20%的可负担房屋；国家房屋发展局（JPN）也将获得5亿7800万令吉推行该计划，兴建1万6473单位的房屋，至于国家屋业发展有限公司（SPNB）将兴建2万6122间可负担房屋。

开放登记形式

“一马房屋计划”属于开放登记形式，条件符合者可以申请，所有房屋抽选过程，都由独立稽查公司进行核查；若申请者没抽中，名字会继续留在待抽签名单中，以便参与下次的公开抽签活动。

要补充一点，“一马房屋计划”、“我的第一间房屋”、“人民房屋/组屋计划”、“人民美好房屋”、“人民憧憬房屋”，以及“人民渴望房屋”，都归类为“可负担房屋计划”。

★可负担房屋计划

由国家房产有限公司（SPNB）负责的可负担房屋计划（RMM），需向州政府或县署登记。其中廉价、中低价和中价房产的价格分别是3万5000、5万和8万令吉（西马），东马则是5万、7万和10万令吉，条件依各州政府而有所不同。

只要是年龄满21岁至50岁的大马公民、不曾拥有房屋或土地者、家庭月入不超过2000令吉即符合资格，有意购买廉价房屋者，需向州政府登记、或向邻近的县署登记。

这项兴建计划以3种不同形式进行，包括由一马人民房产机构独自进行、一马人民房产机构与私人发展商合作，以及私人发展商获得政府提供便利辅助基金（Facilitation Fund）进行。

去年提呈的2014年财政预算案宣布，国家房屋发展有限公司将兴建1万5122间可负担房屋，此外，政府将扩大政府辅助基金提供的申请范围，即除了现有的一马房产机构，也开放给私人发展商，以申请高达40亿令吉的便利基金。

★亲民房屋计划（RMR）

这项计划协助财力不足、但拥有土地者兴建房屋，这项计划协助拥有土地的低收入者，例如渔民、农民和贫穷家庭，在其土地上兴建房屋，房价不超过6万5000令吉，政府津贴2万令吉和2%的贷款利息。

2014年财政预算案宣布，国家房产发展有限公司将兴建8000间亲民房屋。

★人民组屋计划

2015年财政预算案指出，国家房屋部门将在人民组屋／房屋（PPR）计划获得6亿4400万令吉拨款，人民组屋的售价介于3万5000至4万2000令吉。从2001年开始，房屋与地方政府部已推出138项人民组屋计划（仅供出租），以及供出售的计划，总共有9万2630个单位。

2011年财政预算案宣布这项计划，协助月入3000令吉或以下的社会新鲜人，拥有“我的第一间房屋（SRP）”，申请成功者，可获得100%融资贷款，不需自备首付款。

此外，在2013年财政预算案宣布，从2013年1月1日起，申请者的月入提高至5000令吉，从2011年至2013年5月，共有1410个申请提交给金融机构，以申请“我的首间房屋计划”，其中共有485个或总额7250万令吉的申请获得批淮，而其中的395个或总额6130万令吉的申请成功获得担保。

各州政府积极配合

关于一些州属可负担房屋的计划，在柔佛州的可负担房屋，分别兴建在三合港和拉美士，柔佛州政府正进行购地洽谈，以兴建柔佛可负担房屋。

州政府已收购位于三合港阿齐再也园丘的2.02公顷土地，预料可兴建40至50间有地房屋，在拉美士的20.2公顷至4.04公顷土地，将买来兴建374间房屋。

与此同时，登嘉楼州政府将献售州内5900地段，以便在近期内售出给符合资格的该州子民，作为兴建房屋之用。

这项计划优先照顾州内没有土地的申请者，他们必须迎合土地与矿务局设定的条件。

可登入一马房屋网页查询

至于雪隆地区的可负担房屋计划，主要分布在甲洞、文良港、武吉加里尔、蕉赖、布城等地，市民可登入一马房屋计划网页查询，以取得最新进展的资料。

购屋者心声
设行动小组全方位根治

另一方面，马来西亚购屋者协会吁请政府设立可负担房屋行动小组，以便在一把大伞之下，协调可负担房屋的兴建。

该行动小组将负责搜集数据，监督可负担房屋不同阶段的规划、兴建与完工，包括搜集滞销单位的数据。

该协会认为，行动小组的成员应该包括：联邦政府一些部门、州政府经济单位、政府相关公司、雇员公积金局、金融机构，以及产业领域一些主要人士，例如发展商、建筑师与城市规划者。

此外，考虑让公积金局提供融资，并强制规定若干百分比为组合建材建屋，加速这类房屋的兴建，以应付市场的需求。

该会表示，洋灰、钢条、沙等建材的价格受管制，另外律师费、专业遵循费用皆标准费用，土地价格亦可从相关单位查获，而发展商的赚益若是在15至25%不等，应是可行方案。

谈到房屋发展商需支付隐藏成本，导致房价高涨，该会认为，发展商需付费以加速整个程序是常有的事，唯管制房价机制设立后，相信隐藏成本将不再是问题。

结语：

政府这些年提出不少“居者有其屋”措施，在大方向之下，应该有一个统一的资讯中心，不会因为批准程序延缓推高建屋成本。

其次是围绕可负担房屋的交通系统，需由公共与私人机构联合努力，包括更有创意的融资模式，以达到供应公共房屋的目标。

【房产可负担否（系列一）．房价比收入高4.4倍．居者难有其屋】

【房产可负担否（系列二）．屋难负担．不买改租．真的可行？】

【房产可负担否（完结篇）．下药5年．可负担屋仍未到位】