2017-10-15 13:00

2018年财政预算案的公布，只剩下不到两周时间。每年的这个时期，可说是“产业界”最忙碌的时刻，因为业界人士总为房地产市场的“美好”未来，提呈一长串的愿望清单。然而，愿望年年有，希望却总是年年落空。今年，正值国内房地产市场疲弱迹象益发明显之际，产业界能如愿以偿吗？

产业估价与服务署
前总监玛尼乌西拉班：
发展商订价不符基本面

产业估价与服务署前总监拿督玛尼乌西拉班说，产业领域是一个依赖经济发展的行业，同时，又带动许多附属行业的发展，如果认真计算，获带动的附属行业大约有百多个，是不可忽视的领域。

可是，这些年来，屋价的升幅远远超越人均收入的增长，造成房产滞销情况恶化，在大都市，房产价格升至超越一般购屋者的购买力，特别是在巴生河流域、柔佛新山和槟城。

虽然市场有需求，可是新推出的房产采购率显示减缓，价格与需求并未成正比，假以时日，如果没有实行一些有利于业者的措施，市场力量将决定供求的平衡。

他认为，发展商并未顺应需求为房产订价，这些年来，发展商继续提供回扣，以便让屋价合理化，可是，他们并未完全意识到屋价的基本面。

“当前社会存在不均衡现象，有些人连一间房屋都没有，可是，却有少数人拥有多间房屋，10间、20间并不稀奇。”

须防止可负担房屋
变成不可负担

他说，房屋的分配如果能均衡，将有助于改善社会与经济的发展，而且，可以避免那些不属于可负担领域的买家，加入购买可负担房屋的行列。

为何需要避免这样的情况？玛尼表示，可负担房屋是通过奖掖的提供、符合条件者才能购买，如果监管不力，可能会被滥用，造成只是一部份人受惠。

一旦可负担房屋完工后，没有条文明确限制短期内不可转售，那么，在频密交易后，可能导致可负担房屋变成不可负担，以致当初决定推出可负担房屋的意愿被挫败。

举个例子，政府以4万2000令吉兴建廉价屋，可是，在转手市场，辗转的交易，可能将价格推高，甚至以12万令吉成交，那么廉价屋的销售努力将面临冲击。

商产过剩问题
未认真看待

关于办公楼和零售产业中心，玛尼说，目前市场存在供应过剩问题，地方政府或规划当局并没有做足努力，并且认同存在供应过剩情况。

他说，百货商场的发展商，在建成后，几乎都握有购物商场50万平方尺的空间，因此，在批准兴建商场之前，专业人士必须展开正规与可行性的研究，避免供应过剩问题进一步恶化。

玛尼说，以上隐忧皆需获得正视，过去3年，产业市场有需求，可是，产业价格超越许多产业买家的购买力。

他认为，各相关机构必须正视屋价的水平，解决问题的方案不只是调低利率或提高贷款比率，抑或是提供购屋者补贴，特别是未具备偿还分期付款的购屋者。

他补充，供应方案是关键，如何以降低屋价增加供应，一般来说，发展商基于盈利赚幅考量，多数不愿意降低兴建中、或已完工房产的价格，除非是减价售卖。

43%大马人无房屋
买卖应该受到监控

假如滞销情况犹如1999年的情况，市场后来进行大批减价售卖，让屋价下跌至合理水平，当年，政府指示所有发展商以降价方式，处理未卖完的房产，业者削价10至15%，发现行得通，而且对购屋者和发展商皆有帮助。

玛尼强调：“我看到的问题是：房屋的买卖好比商品市场的交易，这本身不是一件坏事，可是，当你晓得现实生活中有43%的人没有房屋，那么，房屋的买卖应该受到监控。”

“接下来，购买超过一间房屋的代价需比较大，假如他们真的想投资，那么以市场利率购买，而不是以津贴或特别利率购买，这样才有助阻止房产交易的频密度。”

他补充，经济原理和市场规则说明，新屋价格的制定，是以二手房产市场的交易价作为参考，这其实会造成新推出的房产不容易卖出，因为价格可能比之前高了大约30%。

Jordan Lee & Jaffar董事经理
丹加柏拉卡桑：
盈利税应降至2014年之前水平

针对提高产业印花税的课题，Jordan Lee & Jaffar私人有限公司董事经理丹加柏拉卡桑说，预定在2018年1月1日生效的调高产业印花税建议，就是产业价格超过100万令吉，产业印花税从原有的3%提高至4%，建议中的措施是在不对的时候推行。

他说，这个阶段恰好是产业市场处于下跌周期，整体交易量偏低，此举将造成产业市场延后复苏。

关于政府准备调整2015年实行的产业盈利税，丹加说，如果政府准备调高产业盈利税，这时机并不恰当，在2015至2018年购买的房屋，买家的赚幅并不多，投机者也意识到这点，他个人认为，现在是适时将产业盈利税降低至2014年之前的水平，以加速产业市场的复苏。

大马私人界产业顾问、经纪、产业
管理人与估价师协会主席符儒仁：
人民负担能力鸿沟扩大

大马私人界产业顾问、经纪、产业管理人与估价师协会（PEPS）主席符儒仁说，可负担房屋的供应是大马社会议程，也是国家面临的经济挑战之一。

以我国收入倍数3.5来看，大马家庭有能力购买的屋价，平均在19万3000令吉，就是介于11万4000令吉至32万令吉之间，视产业位于哪一个州属，2016年杪，本地屋价的中值水平为24万2000令吉，就是在14万至49万令吉之间。

根据全国产业资讯中心的屋价指数，在过去的25年（1989至2015年），我国的房屋价格平均上扬8.3%，截至2014年家庭平均收入增加大约6%，假如这一趋势持续下去，对房屋可负担能力的不足将继续扩大。

从附表数据可以看出，基于我国的人均收入水平，仍落后屋价一段距离，显示人民对房屋的负担能力偏弱；基于这点，大马私人界产业顾问、经纪、产业管理人与估价师协会，希望通过以下愿景清单，传达该会对人民的负担房屋能力的关注。

1.提供与推广租赁房屋市场，作为解决人民在负担房屋的方案，设立“先租后买”制，让租户有更长时间累积财富，最终能拥有本身的房屋。

2.联合承担基本设施成本，公共事业公司应共同承担基本设施开销，作为发展商兴建更多可负担房屋的奖掖，举个例子，假如发展商兴建50%的可负担房屋，公共事业公司承担50%的基本设施开销。

3.简化申请程序，在各州与地方政府、建立标准化的发展申请制，包括表格的采用与所需的时间。

4.提供采纳“先建后售”、或兴建较高比例可负担房屋私人产业发展商更多奖掖，例如以低于市价水平，公开销售州土地给这些发展商。

大马专业产业管理协会
前秘书长戴艾娜：
打造前卫产业管理团队

大马专业产业管理协会前秘书长戴艾娜指出，产业领域的表现是国家欣欣向荣的象征，希望政府能探讨以下各点要求：

1.提供产业大厦业主奖掖，例如门牌税回扣、粉饰旧大厦拨款等，以维持大厦（不论新或旧）的质量。

2.提供所需资金，以培养世界级产业管理经理人。

3.设立拥有法定权力单一机构，以监管产业管理的专业水平。

4.提升产业大厦的价值，需有效监督当局，确保定期检查私人、政府大厦的问题，即时加以处理。

5.宜居城市／大厦的等级：世界上好的都市，必须是宜居城、具备精明设施、永续发展元素、衔接性完善、有活力、有效率等等。

因此，大厦的质量需有顶级管理人员的保养，以便大厦的状况保持良好，展现宜居城产业的面貌。

她说，我国拥有当代基本设施与大型建筑资产，2017年，巴生河流域拥有5100万平方尺的办公空间，100万个住宅单位，包括分层共管公寓与普通公寓，不包括新推出的产业。

此外，市场拥有6542万平方尺的零售商场空间，（巴生河流域有255个购物商场），还有14个在兴建中。

她说，接下来将有更多商业大厦空间，先后加入市中心与市郊地区，主要是迎合大马成为先进国的需求。

这些拥有高科技设施的大厦，其中一些是绿色产业，另一些则拥有多媒体超级走廊的地位，必须获有经验、具备科技知识、获专业训练的产业管理经理人负责监管。

“为迈向先进国做出努力，我们必须拥有前卫的产业管理团队，对产业管理具备一定的常识，确保提升产业的质量，以及延长产业的使用期。”

PPC国际产业顾问董事经理
西达斯西丹巴南：
重新推出DIBS

PPC国际产业顾问公司董事经理拿督西达斯西丹巴南是针对房产贷款批准率提出建议，他希望政府接受重新推出“发展商承担兴建期间利息”计划（DIBS），让购买价格不超过50万令吉房产的首次购屋者受惠。

不过，附带条件是不能在5年内脱售，除了必须面对被征收产业盈利税，另外加一笔罚款。

他说，国家银行在2012年推出的贷款指南产生后续效应，除了2013年房产贷款申请显示减少，屋业贷款的批准率也在2016年显示下跌。

他指出，与2015年比较，2016年的贷款申请减少18.4%，贷款不获准比率达47.9%，这是偏高的驳回比率。（见附表）此外，2017年首季贷款申请，比2016年首季增13.3%，这项增长显示2017年首季房产贷款上升，与此同时，2017年贷款申请比首季增加10.2%，贷款批准率改善至42.9%，这反映2017年首季市场有成长，显示2017年房产市场正处于上扬趋势。

他说，根据了解，产业贷款申请不获批的原因，主要有以下几个：

1）超越偿还比率、

2）中央信贷资讯系统评估失败、

3）银行改变他们的目标贷款组合、

4）收入无法迎合分期付款要求。

结语

综观产业顾问发表的财政预算案愿景清单，不难看出人民在房屋的拥有比例，仍未达理想水平，而且对房屋的可负担能力依然疲弱，希望未来能逐渐改善。