2017-11-05 13:01

2018年财政预算案的提呈，未有利好房产市场的措施，只有一些延续之前财政预算案提呈的惠民建议。从相关措施的推出，发展商接下来如何调整步伐，购屋者或产业买家，是否应掌握时机进场，或是继续观望再做决定。这一次财政预算案，能让哪些阶层的市民受惠，且看业界人士或分析员如何解读。

正视年轻人购买能力

友联产业公司总经理包久武说，以我国的人均收入水平，许多年轻人如果是以个人名义购买，即使是30万令吉的房屋，也不容易负担。

30万房屋也难负担

因此，年轻人必须与家人或伴侣联名，或者是父母协助支付首期购屋款，才可能实现购买房屋计划。

他说，2009年起，屋价开始上升，收入的水平几乎追不上房价的升势，私人界的薪金调升也缓慢，加上金钱的贬值，算一算工资几乎没有上调。

包久武补充，只要大家留意市场一些地区的店屋、办公楼，不难发现仍有许多空置单位，这些是卖不出、或卖出了却无法出租的产业，不论是前者或后者，都是不利产业市场的现象。

多建店屋公寓
减建高价房产

他认为，2018年财政预算案的提呈，未有激励产业市场的措施，建议发展商在规划产业计划时，正视年轻人购买产业的能力，减少兴建高价房产、办公楼、购物商场，避免浪费资源。

他举巴生河流域一个成功产业计划为例子，那是一个4层楼的店屋公寓，由于店寓价格便宜，因此在推出时全部卖完。

他建议发展商，应该多建店屋公寓，而不是店屋、办公楼，发展商可以申请增建更多楼层的店寓，并提供电梯设备，自然会受购屋者的欢迎，也有助推高公司的业绩销售。

另外，政府也应指示发展商，将产业发展计划的一半规模，用来兴建价格20万至25万令吉的房屋，这也是履行社会公益责任的方式。

为何大力推荐店屋公寓？他说，一个社区有店屋，可以带旺该社区。另外，楼上的店寓可分前后座，每个单位售价不超过15万令吉，加起来就有30万令吉，不会影响发展商的销售业绩，同时又可应付一般家庭对住房的需求。

发展商盼拨地建可负担房

2018年财政预算案，并没有激励房产领域的措施公布，侧重的是增建公务员房屋、军警住房，发展商、产业顾问公司一再提及重新采用“发展商承担兴建期间利息制”（DIBS），特别是供首购屋者的建议并未获批准，令他们感到失望。

发展商接下来如何应变？本地一家产业发展商表示，为推动公司业务的发展，在推出新的房产计划，必须重新包装、调整房产类型的兴建比重，如果可行、增建可负担房屋的数量，以应付市场需求，同时也是响应政府房屋政策的号召。

该发展商希望州政府能拨备更多土地，供推行可负担房屋，在土地成本相对较低的情况下，私人界发展商可以用较具竞争性价格出售房屋，相信可吸引更多购屋者的目光。

22亿拨款
惠及中低收入群

大马房地产发展商会会长法迪依斯干达认为，政府建议拨款22亿令吉，辅助多项可负担房屋计划的推行，这是利好讯息，料可让中、低收入民众受惠。不过，房产计划所在地点，必须不要太偏远，否则，将失去推行这项房产计划的意义。

他觉得，在巴生河流域，仍有一些20万至25万令吉的房产，但未能100%售出，主要就是因为地点欠佳的关系。

所谓地点欠佳，主要是出入交通不方便，或是周边仍缺乏其他基本设施的发展。

由于可负担房屋的计划，多数由州政府提供土地，然后由州经济发展机构，或是州政府机构与私人产业发展商联营合作。因此，州政府在这方面，如果能给予更大配合，包括批准土地供房屋的发展及简化其他所需的手续，相信可以加速产业计划的推行。

土地不足
供应不均衡

大马私人产业顾问、经纪、产业管理人与估价师协会（PEPS）的财政预算案委员会主席黄广安表示，2020年距离大马成为先进国已经不远，2018年财政预算案是重要的一份，政府建议新的基本设施、推广数码业务、加强4大经济发展走廊，将推动经济与产业的成长。

他说，在一马房屋计划下，政府计划兴建50万间的可负担房屋，并在2018年财政预算案，建议拨款22亿令吉供房屋发展，其中15亿令吉是拨给一马房屋计划，准备兴建21万间、价格不超过25万令吉的房屋，这是重视可负担房屋的发展。

我国人民收入与屋价不成正比，而且价格较低的州政府土地供应不足、基本设施代价高昂，这些是有待关注的课题。

产业领域与市场仍面对许多挑战，而且存在供应不均衡问题。可是，这一次财政预算案并未推出任何措施或奖掖，以振兴产业市场的发展，这是美中不足的地方。

加速融资制
扩至私人界

各家投资银行认为，“一马房屋机构”（PR1MA）推出的加速融资制（Step-up financing scheme），政府建议扩大至私人界产业发展商，鼓励他们兴建更多可负担房屋。

贷款额可达90至100%

该项付款制是于2017年1月1日为“一马房屋”推出的融资计划，提供购屋者比较简易的融资配套，贷款额可达90至100%，而且贷款被驳回的比例较低。

“加速融资制”延伸至私人产业发展商，是一项正视可负担产业发展的措施，在这项制度下，购屋者在首5年只需支付利息，接下来才付利息和本金，前面5年的付款担子比较轻，让财力较不足的购屋者，有几年的时间加强财务条件。

这项融资制是由联昌集团（CIMB，1023，主板金融组）、马来亚银行（MAYBANK，1155，主板金融组）、兴业银行（RHBBANK，1066，主板金融组）、大马银行（AMBANK，1015，主板金融组）与雇员公积金局合作，开放给月入2500至1万5000令吉的公积金会员申请，必须符合申请一马房屋的条件，而且是第一次提取公积金存款的购屋者。

30万房屋
首购族豁免印花税

此外，首购族在购买不超过30万令吉房屋时，买卖合约将享有100%印花税豁免优惠（目前是豁免50%），或在购买50万令吉及以下房屋时，首30万令吉也可享100%印花税豁免，上述优惠从2017年1月1日起生效，直到2018年12月31日。

与此同时，购买100万令吉及以上房产印花税，将从目前的3%调高至4%，从2018年1月1日起生效。

可负担房
核心发展

分析员认为，加速融资制有助降低购屋者的每月份期付款额，只是符合加速融资制的条件尚有待确定。一般认为，这对产业市场的发展将是正面的，料有助购屋者取得房屋贷款，落实心目中的购屋计划。

不管怎样，可负担房屋仍是2018财政预算案的核心课题，政府建议拨款22亿令吉，融资或辅助以下房产计划的推行：

●在人民房屋计划下，兴建1万7300个房产单位；（参考人民房屋计划图表）

●在国家房屋公司之下兴建3000间亲民房屋；（参考一马亲民房屋计划图表）

●在“一马房屋机构”之下，兴建21万间价格不超过25万令吉的房屋，针对这项计划，政府将配给15亿令吉为期2年；

●为数2万5000间“一马公务员房屋”将于2018年完工，另外12万8000间介于不同阶段的兴建；（参考一马公务员房屋计划图表）

●总共600间“我的美丽新屋”（MyBNHomes）将为登嘉楼、彭亨、马六甲、柔佛、沙巴和砂拉越的B40（低收入）民众及原住民而建；这项是新推出的可负担房屋，但数量并不多，而且概括多个州属的低收入者，包括原住民，在分配之后，受惠者料有限；

●为数2亿令吉的拨款作为一马房屋的维修资金；

●2018年财政预算案关于产业的建议，包括租金月收少过2000令吉的个人业主，在提呈租金收入的报税时，可享有50%的税务减免，这是独立60年来首次建议，优惠期3年，从2018至2020估税年；

●分层产业的管理与维修服务费，将从2018年1月起免缴付消费税，这对分层产业，例如共管公寓、服务公寓的管理公司、发展商，是一项利好建议。

分析员补充，政府建议兴建更多一马房屋、一马公务员房屋等计划，对私人产业发展商影响不大，因为这些是政府倡议的可负担房产，不过可能从建筑工程中受惠。

对于一些推行可负担房屋的发展商，例如马星集团（MAHSING，8583，主板产业组）、林木生集团（LBS，5789，主板产业组）、美特士国际（MATRIX，3239，主板产业组）、华阳（HUAYANG，5062，主板产业组）等公司，料在某种程度上，可从加速融资制、MyDeposit融资制及MyHomes计划中受惠。

重推My Deposit

对于取得购屋融资有难度的首次购屋者来说，政府较早前推出的“第一间房屋存款制”（First Home Deposit Scheme简称My Deposit），在一定程度上有助于他们实现购屋梦想。

这项融资制的重点：补助3万令吉或屋价的10%（视何者为低）给首次购屋者，以购买价格低于50万令吉的房屋，协助面对筹措10%首付款的购屋者，实现购屋计划。

政府在提呈2016财政预算案宣布的“My Deposit”融资计划，于2016年4月6日起开始生效，协助赚取月入低于1万令吉的购屋者实现购屋计划，政府已为该项融资制拨款2亿令吉。

在这项制度下，价格在30万令吉的房屋，将供首次购屋者申请与购买，申请者可以登上城市和谐、房屋与地方政府部网页提出申请。

由于人民对“My Deposit”融资制反应热烈，在相当短的期间内，拨款的数额已被善用，因此政府在提呈2018年财政预算案，建议重新推出“My Depostit”融资制，供2000间可负担房屋的购买者申请，协助他们减轻首期款的支付，预料将协助更多年轻人拥有房屋。

发展商失望DIBS建议未接纳

另外，政府建议推出“我的房屋计划”（MyHomesprogramme），以便发展商兴建更多可负担房屋。

不过，众多产业发展商在这之前向政府提出，重新推行“发展商承担兴建房屋期间利息”制（DIBS）的建议，并未获政府采纳，发展商普遍感到失望。

产业盈利税维持

至于产业盈利税的征税率则保持不变，就是延续采用2014年财政预算案的建议，从2014年1月1日起、脱售房地产，在3年内脱售需被征收产业盈利税，被征收的税率提高至30%，第四年20%、第五年15%，第六年起才免税。

外国产业投资者在5年内脱售产业的征税率也是30%，以抑制产业投机活动。

●产业盈利税

政府于1976年制定产业盈利税（1976 Real Property Gain Tax、简称RPGT），主要是取代1974年的地产投机法令（1974 Land Speculation Act）。

产业盈利税的征收，其用意是针对业主脱售产业获利的税收，也是为了抑制房地产（包括土地）的投机买卖。

作为资料翻新与参考，这里列出1976年产业盈利税法令的征收架构：

●第一部份：适用于个人置业者

在购买产业后的2年内脱售，售卖产业取得的盈利，需面对30%征税率；第三年脱售，需面对20%征税率；第四年脱售，需面对15%征税率；第五年脱售，需面对5%征税率；第六年或之后脱售，不需缴税。

●第二部份：适用于公司投资者

在购买产业后的2年内脱售，售卖产业取得的盈利，需面对30%征税率；第三年脱售，需面对20%征税率；第四年脱售，需面对15%征税率；第五年脱售，需面对5%征税率；满5年后脱售，一样需面对5%征税率。

●第三部份：适用于非公民或外国投资者

在购买产业后的5年内脱售，所取得的售卖产业盈利，皆面对30%征税率。第六年及之后脱售，需面对5%征税率，政府在2007至2009年暂时豁免征收产业盈利税，之后在2010年1月1日起重新实行。

2013年财政预算案将不同时限脱售的产业盈利税上调5%，首两年转售需缴15%，第二至第五年脱售则需缴税10%。

结语

政府没有提出一些振兴产业市场的措施，只是建议重新推出MyDeposit融资制及建议“加速融资制”扩大至产业发展商，料可协助年轻人实现购屋计划。

对于有心购买房屋的年轻人，这是个机会。至于准备投资高价产业者，或许应掌握今年剩下两个月的时间敲定交易，观望或等待，是否会有其他有利措施登场仍是个未知数。