2017-11-12 13:01

以上半年局势来看，2017年的产业市场依然沉闷。虽然房产成交量及贷款批准率有改善迹象，但供过于求及可负担能力问题仍在。消费情绪疲弱、屋价持稳导致买家进退两难，产业闷局难破，你的买房计划是否也陷入僵局？

申贷批贷趋增

国行2017年7月统计数据显示，产业贷款批准按年增8%，至113亿令吉，主要是受贷款申请增长24%推动。

MIDF研究指出，产业贷款数据已连续7个月按年正面成长，2017年首7个月产业贷款批准率按年增长10%，至741亿令吉。

不过，7月产业贷款按月下滑2%，该行不排除是季节因素影响。

然而，贷款批准按年增加的消息是一把双面刃，因为对产业市场来说，这是需求上升的讯息，让发展商在淡市中看到希望之光。

批贷率上升
加重家债

但对家庭而言，却是加重债务负担的推手，尤其是更多人成功获得房贷后，将直接推升好不容易稍微收窄的家庭负债率，这对一直努力降低家庭债务的国行来说，等于前功尽弃。

首季成交值345亿

产业成交量方面，全国产业资讯中心（NAPIC）第一季数据显示，成交值按年扬8%，至345亿令吉。以产业价位区分，价格50万至100万令吉及100万令吉以上产业分别增长7%及16%。

2016年第四季，受季节因素，产业成交值按季下滑30%。

大马经济研究院（MIER）2017年第二季消费者情绪指数（CSI）分别按季及按年谨慎成长4.1点及2.2点，至80.7。

虽然为2014年第四季以来最佳，但依然低于100点荣枯线水平，显示消费情绪仅稍微改善，还未回到正面乐观水平。

该报告也发现，消费者目前及预测收入稳定及有望改善，但就业展望依然疲弱，为产业复苏之途带来不稳定因素。

屋价指数持稳
隆成长最高

至于消费者最关注的屋价指数（HSI），表现持稳，于2017年第一季按年成长5.3%至180.9，但依然低于5年9.4%平均成长率。

成长最高的地区是吉隆坡，按年增7.9%至191.5，雪兰莪居次，成长7%至183.1，接着是柔佛及槟城，各增加5.1%，大吉隆坡屋价成长展望更佳，主要是都市化因素支撑。

屋价靠稳

对于屋价预测，大众研究在产业领域报告中指出，尽管市场面临诸多挑战，产业价格料继续靠稳，主要是成本价格通膨及高地价所致。

2003至2013年，建筑成本翻倍增长，土地转换价及运行成本也显著增加，后者占了有地综合产业整体发展总值的25%，土地转换价则暴涨300%。

其他影响产业价格无法显著增长的原因，包括供应增加引起价格竞争，导致过去几季的产业价格涨幅放缓（参考屋价指数）。

此状况令追求高资本回酬的产业投资者在未来几年暂停买进资本增幅低迷的产业，进而引发产业需求疲弱。

公寓最滞销
雪州最多

全国产业资讯中心数据显示，大马房屋库存持续增加，意味市场依然有许多房产处于滞销状况，当中以公寓增幅最高，达40.26%，带动房产库存突破500万间水平。

2017年第一季，房屋库存按年增长8.69%，从487万6439间增至530万429间，按季则增7.18%。2016年第四季，大马房屋库存为494万5140间。

雪隆库存达69%

公寓库存状况令人担忧，按年增40.26%，至77万6876间，按季增35.46%。意味着单是在2017年第一季，公寓在3个月内增加了20万7549间，平均每月有6万9183间公寓入市。

公寓存货最多的州属是雪兰莪，占了整体库存的43.13%，吉隆坡占26.26%，两者加总，雪隆区库存达69.39%。

另一个库存增加的是廉价屋，按年增13.59%，至67万8203间，按季增12.96%。

fundsupermart.com分析员李志勇在其《产业领域是否见底？》报告中对大马产业供应料继续走高感到担忧。他指出，其中一个打击本地产业市场复苏的威胁料来自创15年新高的房产供应，尽管产业需求从2017年第一季改善（贷款申请及批准率上扬），但供应大增已为市场带来警讯。

供应过剩
新盘延推

大马房地产发展商会（REHDA）调查显示，2017上半年推出新盘的发展商减少12%，导致计划及实际面世的产业数据出现庞大差异。

上半年发展商新盘单位比原本规划的1万2748间减少31.4%，仅推出8743间。

然而，受市场悲观情绪影响，即使发展商已暂缓推出新发展计划，销售依然欠理想，导致上半年房产滞销50.8%，6个月只卖出4302间。

滞销最严重的是有地高价产业，仅卖出22%别墅及半独立屋，不过这类型房产供应不多，上半年仅推出45间及599间，料不会显著影响市场。

目前最大隐忧来自高楼房产，发展商在上半年推出2290间公寓及2313间服务式公寓，但只卖出31.9%及46.7%，这也意味，前者严重滞销68%，尚有1559间卖不出，后者则有1234间或53.4%滞销。

然而，对比去年同期及2016年下半年数据，产业滞销状况正在改善，从一年前的60.9%滞销率改善至目前的50.8%。

2016上半年，发展商推出6939间，只卖出39.1%或2713间；下半年推出1万2748间，卖出45.5%或5797间；2017上半年，推出8743间，卖出49.2%或4302间。

下半年，发展商计划推出1万7033间单位，高楼及有地房产分别9647及7386间，尤其是雪兰莪及吉隆坡，不过，大部份发展商预测，销售将低于50%，情绪依旧悲观，未显著好转。

基本面改善
主要城市续放缓

莱坊国际产业顾问公司指出，2017上半年大马产业市场基本面改善，但整体市场走势依然呆滞，主要地区持续放缓，包括中马、北马、南马区数个大城市产业。

●吉隆坡 买家观望

莱坊2017年上半年房产数据显示，吉隆坡房市依然低迷，市场活动因发展商延后推出新发展计划减少，潜在买家采取观望态度，导致高楼房产成交量及成交值在2017年第一季按季走低12.2%及5.9%，至1247个单位及9亿7588万令吉。

报告显示，一些区域的二手房价表现持平，租金持续受压，尤其是吉隆坡市区、白沙罗高原、孟沙及满家乐房产。

尽管市场疲软，卖家议价态度也更具伸缩性，但产业询问价依然持稳。

莱坊指出，由于中国资本管制影响，放眼中国买家市场的发展计划料进一步冲击高端公寓市场，引发供需差距扩大及自我调整状况。

●槟城 低迷盘整

全国产业资讯中心（NAPIC）最新数据显示，槟州产业成交量按年走跌，从2016年第一季的6.1%跌幅进一步走跌16.6%；成交值则从11%跌幅扩大至25.6%。

房产交易占了第一季总成交量的72.2%，按年下滑6.8%；成交值占总成交值的59%，对比去年同期53.3%，价值按年微跌1.2%。

莱坊指出，上半年槟城没有高级公寓面世，发展商仅推出各一项中价公寓及高端有地房产计划，二手高端公寓成交量比2016上半年减少。

不过，公寓租金比2016下半年稳定，丹绒武雅（Tanjung Bungah）较大型单位租金普遍介于每月每平方尺1令吉10仙至2令吉，最高租金价位持稳，介于每月每平方尺2令吉10仙至2令吉60仙。

整体而言，该行认为槟城产业市场依然低迷，因房产领域还正盘整阶段，但仍然看好一些大型综合发展计划动工，可为该州带来些许中长期正面情绪。

●柔佛 新山最活跃

2017年第一季，柔佛的成交量及成交值分别按年下滑4.6%及24.2%，其中产业成交量走低6.8%，但依然占整体柔佛成交量的63.1%。

新山为交易最活跃地区，占成交量的49.5%，峇株巴辖及居銮分别占10%及8.6%。产业类型，排屋最热门，占新山总房产交易量的61%。

莱坊指出，今年初，受到中国资本管制影响，柔佛产业表现低迷，但价位60万令吉以下的有地产业需求仍在。

过去5年，中国发展商大幅度投资大型产业计划，不过高楼产业购兴因严谨贷款政策放缓，潜在投资者及买家却因本地发展商提供的各种津贴及回扣而眼花缭乱。

●亚庇 高楼供应需时吸纳

截至2017年第一季，房产占沙巴总成交量60%，总成交值约49%。

2017年第一季，沙巴房产价量齐扬，共有1057项交易，成交量增28%，对比去年同期的829项交易；成交值扬34%，至3亿7996万令吉。

全国产业资讯中心数据显示，亚庇房产供应在2016年杪企于409个单位。

未来，该区料有1万5907个单位将入市，莱坊预测，这将导致高楼产业数量在短期内超越有地房产。

由于市场放缓、贷款严谨及本地买家谨慎态度影响，许多发展商延后推出新发展计划，导致上半年无显著计划面世。

目前该区大部份高楼发展计划是在2015至2016年推出，主要是中价位产业。

莱坊预测，亚庇房产市场放缓料延续至2017年，因市场还需时间吸纳接下来的高楼房产供应。

目前高楼产业占亚庇总房产供应的34%，莱坊估计，此数据料随大量单位入市，有望进一步增长。

结语：

以上述数据来看，2017上半年的产业领域复苏缓慢，处于沉闷局势。

虽然产业贷款批准率连续7个月走扬，带动产业成交量成长，但市场仍然面对严重滞销状况。

需求疲弱、供应大量增加利空被高产业发展成本抵销，产业价格无惧市场挑战，维持稳步上扬步伐。这些矛盾状况模糊买家视线，难以判断何时才是置产好时机，我们该如何突破层层迷思，做出正确选择？

接下来系列将进一步探讨此课题，包括大马人普遍面对的产业财务闷局及置产方案。