2017-12-24 13:00

2017年，产业市场最多的是什么？最少的又是什么？而未来，又会有什么样的变化出现？试想想，站在车水马龙的吉隆坡市中心，你抬起头能够看到什么？不会是蓝天，更不可能是白云，而是充斥市场，近期被政府冻结发展，供过于求的高价住宅、购物广场及办公楼。人民最渴望，也是市场最缺乏的，就是符合钱包重量的可负担房产。

2017年，产业市场最多的是什么？最少的又是什么？而未来，又会有什么样的变化出现？

试想想，站在车水马龙的吉隆坡市中心，你抬起头能够看到什么？不会是蓝天，更不可能是白云，而是充斥市场，近期被政府冻结发展，供过于求的高价住宅、购物广场及办公楼。

人民最渴望，也是市场最缺乏的，就是符合钱包重量的可负担房产。

尽管有专家表示，在近期房市领域低迷的当下，买家绝对拥有更多的议价空间，但前提是，所想要购买的房产是乏人问津的高价楼房，而如果是价格低于50万令吉的房产，则可能连议价的机会都没有，因在推出市场时就已被一扫而空。

更多专家的意见，认为大马房产领域最缺的就是可负担房产，也是这个原因，才导致更多的发展商放弃高赚幅的高楼项目，转向需求高居不下的可负担房产领域。

不过，虽说50万令吉以下的房产在发展商心中，属于可负担水平，但是对于购屋者而言却依然觉得吃力。就连国家银行的报告也指出，大马房产价格已达“难以负担”的水平。

一些研究报告也指出，大马房产的价格，就连高薪一族也吃不消，纷纷转向购买获得政府津贴的可负担房产，这无疑是一个不健康的现象。

在发展商与购屋者对于可负担价格尚未达成共识前，市场人士对于房产领域未来趋势，又有什么见解？

趋势1
重新规划发展

土地是房产发展最重要的资源，在土地“越建越少”的情况下，过去数年，国内许多房产都渐渐往上发展。

早期的高楼或房产项目，以当下的标准来看，不单规格，甚至外型，也不符合时下的“审美标准”，市场人士相信，重新规划发展，将是大马产业市场未来的发展趋势。

土地“越建越少”

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿表示，以当下的情况而言，相信大马房产市场未来将出现巨大的改变。

他相信，大马产业市场未来将出现更多的城市改造和重建计划。

“我们已经看到市区重建计划，最明显的例子，当属大马城及敦拉萨国际贸易中心（TRX），而早期则有尚在进行的马来西亚依斯干达（Iskandar Malaysia）。”

谢尔顿指出，未来将会有更多类似的整体城市重新规划项目出现，而紧随出现的挑战将包括土地并购、妥善安排股权持有者及融资等。

“在未来，最有可能进行重建计划的地区，并不是单以产业发展作为考量，而是以宏观的角度深入探讨，必须考虑整体基础建设和社会发展，这将是社区重建的主要推动力，而房产的发展往往只是此宏观计划下，所延伸而出的副产品。”

肯纳格研究主管林芬洁认同，在未来，产业领域将以重建为主导，主因是地点始终是左右产业发展的原因。

“产业市场已触底，相信目前的情况，已显示新规范已经出现，预计明年的产业前景成长将更好。

产业发展商必须更努力的透过产品定位、更佳的地理位置及营销活动等，来寻找适合的利基市场，维持市场份额。”

专注永续投资性产业

林芬洁说，为了长远的发展，产业发展商可以转换他们的产业组合，以专注在可带来永续性的投资性产业。

“一些产业发展商已开始建设可以带来长期收入的投资性产业项目，而在一些市场成熟的国家，此类型的产业项目将能够平稳发展。”

趋势2
发展商策略定位

谢尔顿相信，在未来最大的变化，将是城市的密集度将更高，世界逾70%的人口，将居住在城市地区，而这可能会导致其他几个情况出现，发展商将推出更多小规模单位。另外，综合生活方式也将出现，因为人们的衣、食、住、行、工作、游玩、购物及娱乐等都将集中在同一个地方。

“至于一些大家庭希望规模较大的房产，发展商则会选择在郊外地区，建设更大的空间，以填补他们的需求。”

谢尔顿表示，每一个发展商都有本身的策略与市场定位，因此所选择的产业项目也将不同。

“当然，这还必须考虑未来消费者的需求，而做出不同程度的更改。不过，以目前的趋势来看，可负担房产将是大部份发展商都想要或已经进入的市场，这可以在近期，看到国内的发展商皆不约而同的推出可负担房产中获知。”

他相信，此现象是因为民众对于可负担房产的需求有所增加，因此更多发展商也愿意发展此类型的房产以迎合市场需求。

“另一方面，我们将看到科技普及化，在日常生活上更多的使用科技，对于产业市场，在其价值链上，更是应用许多的科技。”

趋势3
绿色建筑抬头

在环保意识逐渐抬头下，消费者及发展商开始注重绿色建筑的发展，为的就是能够永续发展，谢尔顿希望，未来能够有更多的绿色发展计划。

创造健康的生态平衡

“这是为了能够让产业发展项目能够永续性的进行，因为它将对可持续发展及生活带来很大的影响。此外，城镇发展必须在自然与发展之间，创造一个健康的生态平衡。”

谢尔顿表示，想要创造一个真正的乌托邦城市，必须考虑到上述的发展因素，创造一个自然和优化的居住环境，提供人们舒适及满意的生活环境。目前的消费者也渐渐对生态平衡有所要求，因此发展商也理所当然的必须跟随此发展模式。”

趋势4
千禧一代主导市场

千禧一代注重生活品质，很明显，未来无论是购屋或租房，都将以千禧一代为主导。谢尔顿指出，为了迎合千禧一代崭新的生活方式，房产也悄悄的在进行改变。

他说，从生活设施发展，到产业项目的外观、室内装饰、设计也在进行调整，主要是为了满足千禧一代的喜好。

谢尔顿不否认，大多数年轻人也刚投入职场，相对购买力较低，因此发展商也把单位规模缩小，以迎合他们的能力。

“但是，许多创新的功能，如节省空间的家具、共同工作空间，甚至更多生活特色功能的玩意，包括产业靠近公共交通、专注娱乐、社交媒体的联系和互动等都是为了符合千禧一代的需求。”

谢尔顿指出，部份发展商希望发展公共交通为导向产业发展（TOD）风格的发展项目，以符合流动性高的年轻族群，因为，他们都希望，能够在同一个地区，获得所需的一切。

发展TOD风格产业

“公共交通为导向产业发展也将是发展商主要的考量，因为人们将更多的使用公共交通，另外，一些家庭也将迁离城市地区，而选择在郊外置产。”

他相信，在此情况下，越来越多的年轻人将延迟购房，可能在出来社会工作的5至10年间，都仅选择租用房子。

趋势5
整合可负担房产机构

安联星展研究首席经济学家马诺卡兰认为，“扭转局面”（Game Changer）是势在必行。

他建议政府成立新的可负担房产团体，以整合大马目前的可负担房产机构。

马诺卡兰相信，在全新独立团体的成立下，将能够拥有更多权限与中央政府协商，且能够维持可负担房产的供应量。

他认为，发展商有必要与州政府协商，发展州内尚未被开发的地段。

马诺卡兰指出，在政府指示发展商在发展房产项目时，预留部份土地作为可负担房产项目之时，可以给予税务减免的奖掖给参与的发展商。

“转换租房措施至先租后买方案，能够协助低收入群或大学毕业生，以抵销他们面对生活费高涨带来的负担。”

马诺卡兰指出，在2018年财政预算案上，政府对于首购族及可负担房产给予很多奖掖，包括配置22亿令吉给可负担房产领域。

他相信，接下来至明年下半年，并不是所有的产业市场皆表现疲弱，料二线城市将更有机会。

他表示，产业类型方面，可负担房产将依然支配产业市场，而发展商面对最大的挑战，就是维持产业销售。

“另外，发展商也面对激烈的竞争，除了价格上扬受限，赚幅也承压。”

马诺卡兰表示，整体而言，价格介于25万至50万令吉的产业市场份额显著增加，而由2011年开始，买家也不断在提升本身持有的房产。

他指出，拥有生活便能设施的可负担房产需求也不断在增加。

CEO的话

产业发展面对大大小小许多的挑战，而作为一家公司的领导，他们对于产业市场及公司愿景，又有什么看法？

国投发展首席执行员莫哈末沙勒：
多元化房产类型

莫哈末沙勒认为，购屋者拥有本身的见解，作为发展商，应该要推出更多类型的房产供选择。

他举例，发展商推出10种不同类型的房产供选择，比同时间推出10间同类型房产，显然前者将更受欢迎。

“因为，每个人都希望自己的房产类型与众不同。”

莫哈末沙勒承认，购屋者的思想已有所改变，因此市场调查很重要，因为能够了解购屋者的想法，发展商也可以从社交网站上获得更多讯息。

目前产业市场低迷，他认为这是购屋者添置房产的好时机。

Medini董事经理兼首席执行员戴锦祥：
推“不一样”可负担房

戴锦祥指出，公司面对最大的挑战之一，是难以长期留住人才，尤其是在竞争激烈的柔佛州。

“此外，如何为股东创造价值，也是面对的挑战之一。”

戴锦祥指出，公司致力推出具有品质保证的可负担房产，以便让自己与其他竞争者不一样。

UEM阳光董事经理兼首席执行员安华沙林：
高家债消费税冲击

安华沙林认为，市场面对消费税及家庭债务增加的冲击。

“大马的房产价格是人民总收入的4.4倍，这使得购屋者难以负担房价。”

他直言，为了更能应对竞争激烈的产业市场，发展商必须推出符合市场需求的房产。

联合置地首席执行员黄健光：
房市复苏还需2年

黄健光表示，目前产业市场放缓，主要是因为全球经济面对了原油价格下跌，汇率的问题。相信尚需要1至2年的时间，产业市场才有可能踏上复苏之路。

“至于产业价格方面，50万令吉及以下的房产依然还有买气，但是50万令吉以上则面对较艰难的挑战。”

黄健光建议，如果是进行城镇计划，面对太多的未出售单位，必须立即采取相应行动，以免公司的现金流遭拖累。

他补充，大型发展商在市况低迷时，也必须控制推出的单位数量，城镇计划同样如此，如果必须进行，则要采取可行的方案，包括更改房产计划。

结语

在环保意识增加，绿色建筑、综合发展项目成为未来发展导向，人们生活、工作、居住、娱乐都将在同一空间，房产人士手中没有水晶球，对于此情况带来是好是坏的影响，尚不得而知。不过，无论情况如何变化，都是为了迎合时代的变迁而改进。 

http://www.sinchew.com.my/node/1713320/60年产业发展风雨路（完结篇）屋价高不可攀．房市掀5大革命