2018-01-01 12:07

对2017年的产业市场，严格来说，是一个争议课题不断出现的一年，发展商指房产滞销主要原因是购屋者贷款难获批；财政部则说产业滞销情况严重，发展商产业规划欠完善，需要冻结住宅房产、办公楼、购物商场的兴建准证等等。

对2017年的产业市场，严格来说，是一个争议课题不断出现的一年，发展商指房产滞销主要原因是购屋者贷款难获批；财政部则说产业滞销情况严重，发展商产业规划欠完善，需要冻结住宅房产、办公楼、购物商场的兴建准证等等。

不过，国家银行认为，取得融资不是购买可负担房屋的主要问题，根据金融机构反映，房屋贷款申请者不被银行批准，多数是因为贷款者债务负担沉重，假如继续批准他们贷款，将会造成他们面临严重的金融风险。

检讨指南 依净收入批贷

大马房地产发展商会针对购屋者贷款遇阻问题，促请政府放宽房屋贷款指南，让人民可以较容易拥有自己的房屋。

该商会希望政府检讨房屋贷款指南，根据净收入批准贷款申请，重新启动发展商承担兴建期间利息计划（DIBS）等等。

2017年首5个月，共有15万2000名申请者的产业贷款获批准，总额超过400亿令吉，四分之三的贷款者为首次购屋者，房产贷款批准率在74%之间。

50万以上房产供应过剩

另外，产业市场仍缺乏可负担房屋，推出市场的主要是价格超过50万令吉的产业，这些是供应过剩的房产，只有5.4%的大马人口有能力购买这些单位，这5.4%的人口，月入必须至少1万5000令吉。

国家银行总裁呼吁设立房产理事会，协助政府处理产业市场一些领域供应过剩的问题及加速推行可负担房产单位，严正看待这一房产供应的发展。

此外，国家银行呼吁全面、谨慎规划国民房产政策，业界观察员认为，预料将对金融体系造成相当大的反响，大马银行涉足房产、发展与建筑领域的层面相当广。

政府方面表示，一马房屋公司预期，2018年可兴建24万个单位的房屋，其中6万个单位已在兴建，预定2017年尾可移交1万间房屋的锁匙给购屋者，并认为可负担房产的供应并不缺乏。

而且政府推行“我的第一间房屋存款”计划，可以协助首次购屋者筹集购屋资金，其要点是提供拨款3万令吉或屋价的10%（以低者为准），购买价格不超过50万令吉的房屋，政府为这项计划拨款2亿令吉。

在该项计划之下，价格在30万令吉或以上的房产，将供首次购屋者申请。申请者可以登入城市和谐、房屋与地方政府部提出。

此外，为鼓励产业发展商提供更多可负担房屋，特别是价格在30万令吉或以下的房产，有关方面提供一些奖掖，包括收取20万令吉的抵押，不是目前的估计成本的3%。

贷款收紧 不利首购族

根据大马银行公会的数据，2016年房产贷款申请总共45万6853个，不获批准的总数是9万3159个或20.39%，不是业界人士所指的高达50%。

去年批贷率仅20%

至于超过300万令吉贷款的不获批准则比较高，介于36.08%，50万或低于50万令吉贷款的不获准率只是19.86%。

另外，50万至100万令吉贷款的申请，不获批准比率为20.71%、超过100万令吉、少过或相等于300万令吉贷款的不获准比率则是25.25%。

打房冲击中低价屋购买者

银行同业公会是因为大马房地产发展商会较早指说，可负担房屋贷款不获批准比率超过50%，严谨的贷款指南，已经打击产业市场的发展，将首次购屋者拒于购买产业的大门之外，作出回应时如此表示。

类似这样的情景，在2017年比较常见，房产发展商会、银行同业公会各说各话。

不过，一个不争的事实：房产贷款难批，导致交易放缓，政府或许没有料到加大打房力度，冲击最大的是中低价房屋的购屋者。

银行对贷款申请者设定较高门槛，看紧批准贷款的关口，如此一来，许多首购屋者，只要财力条件不大合格，普遍面对贷款难批的问题。

交易放缓 业主降价求售

2017年产业交易放缓，不论是一手或二手的产业市场，普遍存在这样的情景，其实在2015年开始，成交步伐已开始放缓。

产业经纪一般会建议业主降低房屋卖价，因为银行估价普遍比市价低，加上贷款额度难获批，导致不少有心购屋的买家，被迫放弃购买产业计划。

一些有心脱售房产的业主，开始时坚持本身的要价，不过拖了大半年甚至一年时间，这是2016至2017年的现象，最后惟有放弃原有的要价水平。

业主“被迫”放弃原有的要价，假如他本身是一手业主，如果可以成交，赚幅还是不错，举个实际例子，十多年前以不到20万至22万令吉的价格购买，在2016至2017年，卖主要价73万令吉。

卖主通过几个经纪脱售，可是拖了6至9个月，依然无法出售，有心脱售的卖主，只好一再调低售价，最终以63万令吉成交，比原先的要价少了10万令吉。

这10万令吉只要妥善使用，装修房屋之后可能还有盈余，在一个花钱必须严谨的年代，卖主肯降价求售，除了有利于买方，对自己也无不好，可说明智之举。

对卖主来说，与当年购买价相比，今天的脱售价，其实已取得不错回酬，只是如果在2016年之前，好比2015年售出，或许可卖到65万或68万令吉，而且卖屋款早一两年到手，能够进行其他财务规划。

产业税未调低 打击投机

政府于2010年11月实行第三间房屋贷款顶限70%的措施，在该项措施推行的首半年，贷款成长率起落不一，直到2011下半年，房贷获批成长率跌至个位数。

此外，在2012年，随着调高产业盈利税，并于1月1日起开跑，全年的房贷获批成长率大部份显示负成长，意味上调产业盈利税征税率，对市场投机活动起一定的作用。

2013年1月1日起，政府加大打房力度，进一步调高产业盈利税，同时缩短个人产业贷款最高年限，不过其效应在实行的第二个月显现。

2014年1月1日，当局把外国人在大马置产的价格顶限提高至100万令吉，同时以申请者净收入为准发放房贷，又把首3年内脱售的产业盈利税调高至30%，第四及第五年内脱售产业征税率提升至20%和15%。

市场人士在2018财政预算案提呈之前，呼吁政府探讨降低产业盈利税的征收，恢复发展商承担利息计划，同时希望商业银行放宽借贷条件，特别是对首购屋者提出的申请，可是希望依然落空。

信贷纪录佳 提高批贷率

提到如何协助房屋贷款申请者，以便他们的申请比较容易获批，本地一些商业银行贷款部的职员说，当银行在审核他们的申请时，如果他们的信贷纪录良好，申请是可以获批的。

所谓的信贷纪录良好，指的是没有个人贷款、准时偿还大学的借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时偿还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等，也必须准时缴付。

为何说必须准备偿还每月应付的费用，林若辉律师说，拖欠信用卡债超过3个月，很可能被列入贷款的黑名单，导致今后向银行申请贷款有困难。

他说，拖欠贷款者的名字一旦进入信贷情报服务私人公司（CITOS），并留下记录，银行有权根据这项纪录，来评估贷款者的风险，以决定是否批准申请者提出的贷款。

许多时候，市民没有把拖欠贷款当作一回事，即使律师楼已发出信件，可能也不理会，惟有在向银行提出贷款申请，被告知已被列入银行的黑名单，这时才意识到事情的严重性。

购第二间房产容易获批

对于准备购买第二间房屋的申请者，之前的还贷纪录尤其重要，一家商业银行贷款部的经理说，有些申请者虽然年纪并不年轻，譬如已经是中年人士，收入不是很可观，但他们过去的还贷纪录很漂亮，每一期的分期付款都准时缴还，不曾有拖欠的纪录，银行是会考虑他们的申请。

不过，银行会要求贷款者一定要购买房屋贷款保险，除非申请者本身购买相当多的保单，拥有充份的保障则另当别论。

从商业银行对贷款申请者采取的措施，明显的，为保障他们本身的利益，先做好一部份工作，例如有些商业银行会握住贷款者定期存款证书，作为解决拖欠贷款问题折衷方案。

房地产发展商会也希望，减少发展商的营运成本，目前发展商需要支付各种各样的费用，包括财政捐款：转换土地用途费用、开发费、提供基本设施，例如铺建排水管、兴建道路、休闲园林等。

与此同时，还需要兴建变电站、水库、电缆等，这些都加重发展商的成本。因此，该会促请政府降低或废除一些不必要的费用，以让发展商能节省成本，将这笔省下的资金，用来兴建更多可负担房屋，以让更多市民受惠。

百万房产难销 郊区看好

从商业银行和房产发展商会的谈话，不难发现从本身机构的角度看待与处理问题。严格来说，都没有错，可是问题似乎悬而未决，依然是产业市场不时争议的课题。

在产业面临滞销之际，产业发展商如何突破重围，大马房地产发展商会会长法迪依斯干达说，产业价格介于50万至70万令吉的产业，走势稍有移动，至于接近百万令吉或更高价位的房产，一般比较难出售。

2017年高档房产市况料开始复苏，接近100万令吉的房产，一般比较难出售，除非是特殊情况。

由于产业价格昂贵，雪兰莪州郊外地区日渐受注目，一些新的产业热门地区，例如万挠、双溪毛糯、士毛月、安邦等地，这些地区的房产价格，相比之下比市区来得便宜。

市场对有地房产，例如排屋和共管公寓、服务公寓仍有一定需求。不过，对半独立式洋房和独立式洋楼的需求，显示有下滑迹象，主要是价格高昂，有能力购买的人并不多。

“2016年产业市场的偏淡走势已延伸至2017年，市场在重新回扬之前，预料需要一些时间进行调整。”

公寓滞销严重 雪槟最多

严格来说，产业滞销问题不是新问题，只是过去一年这问题更为明显，滞销房产增幅在双位数之间，显示房产市场景气欠佳及当中隐藏的一些负面因素。

在滞销房产中，以50万令吉或以上价位最多。另外，以房产类型来看，公寓滞销问题最严重，占27.9%、特别是公寓较多的州属，例如雪兰莪、槟城，2至3层楼排屋则占27.3%，当中又以柔佛的状况较严重。

法迪依斯干达说，过去几年房产市场状况不大好，产业滞销相当明显，除了市况不明朗、供应过剩，规划欠完善，都是主要影响因素。

如果说期待滞销单位减少，惟有等待产业市场形势好转，购屋者申请房屋贷款容易获批，那么成交的机会将增多。

国家银行于2014年开始采取打击房产投机措施，也因为家庭债务比率偏高，商业银行审批贷款申请过程严谨，致使房贷申请较难获批。

他说，在当前市场供应充裕，购屋者拥有更多选择，当然，他们要考量的因素除了价格，还包括地点、房产单位面积、基本设施等。无论如何，好地点的房产滞销情况并不明显。

发展商规划欠完善

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，产业滞销并非新问题，而是年年皆有，特别是一些较不热门的地区，往往出现产业滞销问题。

不过，在过去一年，滞销情况比较严重，发展商在之前规划好的产业计划，没料到产业市况明显走下坡，按计划推出后，结果滞销问题超出预想情况。

他说，高价房产面对滞销，这一点也不出奇，而且许多高价房产超出合理价位，买家申请的贷款额度不容易获批。因此，即使是一些单位数目不多的高价房产，例如独立式洋房或别墅，也未必能100%卖出。

结语

产业市况淡静，滞销房产增多，发展商、商业银行、财政部对产业交易、发展计划、贷款难批，各有不同看法与说词，可以说是2017年产业市场最真实写照。

大家都希望2017年过去了，能迎来前景明朗的2018年，让市场恢复较有活力景象。