2018-01-14 19:22

你好，小弟今年24岁。去年8月从美国留学回来，在新加坡工作一年了，月薪新币3000左右。一直都是在新加坡租房，现在想在新山Nusajaya区买房。家境还算可以，父母肯帮付10%的头期，搬回新山住后也可以用家里的车。目前新加坡的工作地点都还算靠近第二通道，打算乘搭公共交通工具每天往返马新。除了房贷，不会有其他贷款，包括PTPTN和车贷。

你好，小弟今年24岁。去年8月从美国留学回来，在新加坡工作一年了，月薪新币3000左右。一直都是在新加坡租房，现在想在新山Nusajaya区买房。

家境还算可以，父母肯帮付10%的头期，搬回新山住后也可以用家里的车。目前新加坡的工作地点都还算靠近第二通道，打算乘搭公共交通工具每天往返马新。除了房贷，不会有其他贷款，包括PTPTN和车贷。

因为没有信用卡和贷款记录，担心记录“太干净”，银行不肯借贷。之前在美国3年都持有信用卡，记录良好，FICO分数有763。

疑问如下：

1.10%的头期是否已足够让银行批准贷款？（无论房价多少）

2.30年贷款DSR会在45%左右，延长借贷时间（降低DSR）会否提高机会？

3.首购族是否可以得到政府在SPA费用的津贴？（屋价会在50万令吉以上）如何计算？

4.大马CCRIS有没有可能会参考我在美国的记录作为贷款考量？

5.是否需要和父亲联名借贷？还是父亲做担保人已足够？（父亲是自雇人士）6.银行会否参考名下的产业作为考量？（如果和父亲联名借贷或做担保人）（在不必抵押地契的情况下）7.如果现在申请信用卡，最快几时会在我的CCRIS记录起作用？

8.还有其他增加批准贷款的方法？

谢谢。

无名氏

答：

1.10%的头期是否已足够让银行批准贷款？（无论房价多少）

银行一般的标准是最少需付10%首期，视贷款者的条件而定，如果银行觉得信贷风险比较高，有可能把贷款额从一般的屋价90%降低至80%或以下不等。另外，银行也会以可负担性去审批贷款额，这就关系到第二道问题。

2.30年贷款DSR会在45%左右，延长借贷时间（降低DSR）会否提高机会？

关于第一题，假设贷款者想购买的房屋价值100万令吉，但是银行A审批后觉得贷款者只能负担70万令吉的贷款，那么贷款者的首期就必须从10%调高至30%，10%首期是最低标准，会随着个别银行的贷款审批条例而异。

无名氏的收入大约9千令吉，DSR在45%的话，如支付贷款后，剩余的收入有4,950令吉，还属于相当多，笔者认为DSR45%不算过高。个别银行的最高偿债率接受范围也不一样，有者可到收入的80%，可以向个别银行询问。

根据国家银行的指南，35年的最长贷款期限已算是非常足够，因为摊还时间越长，所付的利息也将更多。

3.首购族是否可以得到政府在SPA费用的津贴？（屋价会在50万令吉以上）如何计算？

政府在2017年财政预算案宣布把首购族印花税豁免延长至2018年12月31日，不过只限于50万令吉以下的首间房屋。无名氏想要买的房子价钱超过50万令吉就不能享有这项津贴。

买卖合约（SPA）印花税的计算方式如下（从2018年1月1日开始）：

总共需准备的法律文件费用大约4万3000令吉。不过现今许多发展商都会给一些促销，如豁免买卖合约律师费或印花税等。

如有的话，也可省下一些费用。既然是享有优惠，必定带有些条件，由于是发展商指定的律师，所以在某种程度上也会倾向发展商的利益考量。

4.大马CCRIS有没有可能会参考我在美国的记录作为贷款考量？

CCRIS只会列出借贷者在我国金融机构所拥有的贷款还款纪录，所以外国包括美国的贷款纪录是不会出现在CCRIS报告里。

无名氏的建议其实不错，你可以尝试在申请贷款时询问个别银行他们接不接受美国的信贷报告作为评估文件之一。

5.是否需要和父亲联名借贷？还是父亲做担保人已足够？（父亲是自雇人士）

笔者联络外资银行贷款销售部经理林欣贤，据他表示，如果CCRIS里没有任何贷款资料，能获得贷款的几率较低许多，可能获得的最高融资比率大约也只会在80%左右。如果无名氏的父亲拥有良好的信贷记录，拥有一定的收入（符合银行的Debt Service Ratio等标准），可考虑把父亲纳入贷款申请，以增加成功几率和融资额。

6.银行会否参考名下的产业作为考量？（如果和父亲联名借贷或做担保人）（在不必抵押地契的情况下）银行也会参考贷款者是否有一定的资产如定期存款和其他贷款来做为审批贷款的考量。假设父亲拥有的流动资产高，银行通常也会较安心，因为假设财务出现问题，这笔流动资金可拿来偿还贷款。不动产由于套现需时较长，在不抵押的情况下，会略逊于流动资产。

7.如果现在申请信用卡，最快几时会在我的CCRIS记录起作用？

CCRIS里会出现的是最近12个月的还款记录，所以现在申请的话，如果只有2到3个月的纪录，笔者觉得帮助不会很大，最好是可以有超过6个月的记录为佳，可以有一年的记录则更佳。所以现在可以去申请信用卡以为之后的贷款申请做准备。

8.还有其他增加批准贷款的方法？

由于无名氏想购买的房子大约是80万至100万令吉，贷款数额也相当高，根据林欣贤披露，不是所有银行都会把新币工资乘以3倍，有些银行只会乘以2倍，如果是2倍的情况下，可申请到的贷款额也将低许多。

除此之外，增加贷款申请成功率的要素就是上面提及的要有漂亮的成绩单（良好的还款记录，不拖欠还款）。另外首期付款能给多一点的话，也可以增加成功率。再来就是收入与贷款的比例要适中，如果占收入的比例高于60%，贷款就会成为相当大的负担，银行也会担心万一贷款者的收入减少，是否有能力继续偿还贷款。

本期主答：资深理财顾问李铭传