四通八达
素质为先

梁海金接受访问时自豪地表示：“我2014年答应投资者的事情，我终于做到了，原定2018年才竣工的Southville City交流道在去年杪提前完成，并在2018年第一季开始通车。”

“该道路完成，是发展总值高达110亿令吉Southville City项目的里程碑。当地房产买家直接受惠，从该处到吉隆坡市区的距离，由原本25公里缩短至19公里，这比从梳邦再也到吉隆坡市区距离还近。”

梁海金强调，发展商必须思考如何为消费者带来附加价值，并不是单纯建房子而已，他认为发展项目必须要拥有良好的基建。

“当申请发展准证时，当局会要求发展商提供相关地区的基建解决方案，否则就拿不到动工批准文件。”

“基建投资是产业强力价值引擎，因此我们想方设法提供买家最好的生活环境，那就是一个四通八达的住家，增强产业价值。”

梁海金进一步解释说，交流道不只Southville City居民受惠，同时也惠及加影、布城、士毛月、龙溪及汝来等地区居民，为当地130万人口带来便利交通。这些地区居民也是公司潜在销售对象，他们可能想提升原本住宅环境，搬迁至规划完善造镇计划。

Southville为马星在巴生河流域最大造镇项目，至今已经推介了3期项目，即Savanna和Boulevard、Avenes排屋（第二期）、Cerrado服务式公寓A和B栋。

该发展项目距离预计将在2026年落成的隆新高铁布城站仅7公里之遥，这进一步加强该社区的连接性和人流量。

打造商业街道

另外，马星预测，在完善道路基建支持下，Southville City也将成为吉隆坡和吉隆坡国际机场（KLIA）之间的中途旅游中心。未来将在当地推出多达236间引领生活风格Savanna店铺，打造一条拥有许多精品店的商业街道。

梁海金说，Southville City作为吉隆坡和机场之间的终点，游客可以作短暂的停留，购买燕窝、糕点等土产，吃享誉全中国的“猫山王”。

“Southville City商业活动可能会因交流道而受惠，这个造镇项目未来将成为当地休闲娱乐热点，我们最终目标是提高社区生活素质。”

“Southville City结合了医疗、休闲及教育于一身，如果喜欢打高尔夫球，万宜附近就有数个高尔夫球场，当地也有医院及多所大学，具备了良好社区该有的元素。”

等待时机建酒店

他指出一旦时机成熟，考虑在Southville City兴建酒店，以吸引更多人潮。

“这个地方处于吉隆坡和机场之间，是一个中途站，兴建酒店是我们其中考虑的一个发展项目，不过必须等待主要项目完成。”

对于基建投资和回酬是否成正比，梁海金说：“不同产业项目的基建支出价格相差很远，但是通常占发展总值10至15%左右。至于回酬我则认为，当你为客户提供了良好价值，就会反映在销售上。

举个例子，公司位于蕉赖项目就是多了一条衔接至主大道的大路，加上处于策略性地点和靠近捷运，短短2天就卖出600多个单位。”

该公司也在旗下Meridin East综合城镇斥资5000万令吉兴建一条交替道路，为附近居民带来便利，道路将在2020年完工，届时从当地至巴西古当的距离将从原本45分钟缩短至15分钟。

房市处巩固期

询及对于大马2018年产业前景看法，梁海金表示，今年仍以可负担房屋为主，整体方式仍会处于巩固期，但不会出现大幅度降价情况。

房价不会大跌

“我觉得2018年房价不会走扬，必须等待2019年房产才会再度处于上升周期。很多人期望房子跌价，但大马土地价格没有降价、建筑成本走高、材料费在涨、人事成本压力增加，房屋怎么可能跌价呢？”

他认为，年轻族群对房屋的需求依然很高，他们来到大城市读书，就在当地落地生根，因此马星推出的房产类型有高达70%是可负担房产。大马失业率低，大家都在挑工作，长远来说购屋需求一直存在。

产业地点很重要

“房价会跌都是个别因素，例如地点不合适、价格太高无法贷款。产业的地点十分重要，马星推出的房产都在对的地点，所以一推出都受市场欢迎。”

梁海金继续看淡商场和办公室的产业类型“办公室需求会继续走低，巴生河流域商场也太多，因此没有打算在Southville City兴建商场，而是以商铺的方式提供当地社区日常零售所需。”

无惧淡市
持续购地

询及目前房市低迷，马星继续买地是否适宜，梁海金说：“我还会继续买地，未来打算把巴生河流域地库从2017年66%提高至75%。”

拟推出电子物流商业中心

目前，马星拥有2131英亩地库，余下的发展总值和未入账销售共283亿令吉，无论从地库面积或发展总值，该公司都足以列入大马产业公司的前5名。

马星去年买了两块巴生河流域土地、一块槟城大山脚土地，除了住宅房产，公司也有意推出配合电子物流商业中心，作为仓库物流用途。梁海金看好大马电商业务崛起，判断仓储物流需求有增无减，因此搭配物流业的商务中心是一项不错的投资。

“公司在槟城新购置的土地，将作为发展商业园之用，主要对象是发展电子商务的公司，政府在主打数码经济，相信这类型的房产需求很高。”

品牌形象佳
批贷率提升

谈到令发展商叫苦连天银行贷款拒绝率问题，梁海金表示，公司的贷款成功率约55至65%左右，比同业45%成功率来得高。

“原因是马星已经建立了良好的品牌形象，银行在贷款时会特别留意发展商是否可靠，我们建的房子都会准时移交，我们公司一直以来的宗旨是‘以铜的价格建立金的品质房屋'。加上大部份都是可负担房屋，因此销售上没有太多问题。”

他赞同银行审慎借贷，原因是金融业是牵一发动全身的领域，如果滥批贷款将冲击银行业，最后可能导致国家陷入灾难。

“房市进入了盘整期，银行贷款也很谨慎，这其实是好事，因为代表没有泡沫。一旦房市泡沫化，银行无法回收贷款，这对整个国家发展都不好。”

品牌形象佳
批贷率提升

谈到令发展商叫苦连天银行贷款拒绝率问题，梁海金表示，公司的贷款成功率约55至65%左右，比同业45%成功率来得高。

“原因是马星已经建立了良好的品牌形象，银行在贷款时会特别留意发展商是否可靠，我们建的房子都会准时移交，我们公司一直以来的宗旨是‘以铜的价格建立金的品质房屋'。加上大部份都是可负担房屋，因此销售上没有太多问题。”

他赞同银行审慎借贷，原因是金融业是牵一发动全身的领域，如果滥批贷款将冲击银行业，最后可能导致国家陷入灾难。

“房市进入了盘整期，银行贷款也很谨慎，这其实是好事，因为代表没有泡沫。一旦房市泡沫化，银行无法回收贷款，这对整个国家发展都不好。”

开发App
迈向无纸化

马星未来也拥抱更多数码科技，正开发更多手机应用程式（App），以后从交屋、付款及缴费都会以无纸张方式进行，加快工作效率和速度。

“马星年营收为30亿令吉，每年都会拨出1.5%或5000万至1亿5000万令吉，作为数码化资金。这是未来趋势，如果我们不前进将会被抛在后头。”

同时，公司在旗下产业植入物联网（IOT）元素，Mcity居民可以直接用手机程式预订相关设施，以后新的项目会在保安下更多功夫。

公司也开发协助购物者贷款的手机应用程式，梁海金分享说：“在手机应用程式中，我们会指导客户如何贷款、筛选会贷款的银行，客户无需四处奔波、浪费时间。”

积极参与华教活动

除了谈及马星未来发展大计，梁海金最近参与不少华教工作。之前马华宣布兴建10所华小，其中面积最大的沈慕羽华小就是由马星献地建造，他表明未来会参与更多华教活动。

“我最近答应成为坤成的董事，之前因为公司尚处于初期发展，没有太多精力投入于华教活动，不过我现在要为华教付出一分力。我认为再多钱也带不走，投入公益活动十分重要。我2005年设立了马星基金，我愿意捐出一部份财产。”

“我认为做人要舍得做善事，我‘舍'但不求‘得'，我要留下一些造福后人的成就，这才是有智慧的人。我希望能起抛砖引玉的作用，每个企业家由小做起，赚越多的人给越多，有力出力、有钱出钱。”

去年发生的槟城大水灾，马星共捐出50万令吉作为灾黎的援助金，同时梁海金也以个人名义捐出150万令吉予旗下的马星基金。

阅读郭鹤年自传
感触良多

梁海金最近阅读了糖王郭鹤年的自传，他感触良多，称该传记记录了创业者的甘苦人生。

“郭鹤年一生十分精彩。我除了自己阅读这本传记，也鼓励我的女儿读。她看了之后欲罢不能，眼睛累了都不愿意放下书。我认为财富是带不走的，人必须为社会留下一些资产或贡献，所以未来20年我依然会加把劲发展事业和回馈社会，以求到了郭鹤年这年纪的时候可以留下一些值得回顾的事迹。”

“我告诉我女儿，看了这本书大概就可以知道我创业的艰辛，这本书确实是值得企业家阅读。”

总结

如文中所说，道路是产业发展最关键的部份。因为道路基建如同人体的血管，项目成败就看交通连接是否顺畅，马星集团不惜斥下大量资金，为旗下项目建立交替道路，除了缩短交通时间，也能为该地区带来大量人潮。在买家占上风的产业市场，发展商确实需要多在建房以外的元素，多花心思。

http://www.sinchew.com.my/node/1725284/梁海金：2018房产不温不火．通才能升值