苏先生，今年38岁，目前有女朋友，打算两年内结婚，不过，不打算生小孩。

问：但是不晓得火险、门牌税、地税、排污费、水、电费的开销。

另外，打算以RM150,000装修和购买家具，也打算以储蓄RM1000和公积金RM500，来偿还每月的房贷供期，请问：是否可行？

还有打算动用储蓄RM70,000，偿还一半的车贷供期，请问：是否可行？

以目前的财务状况，是否适合购买RM960,000的房屋？

答：首先祝贺苏先生在过去几年，妥善管理个人的财务，不论是现金流、债务、储蓄等方面的管理。

根据他提供的数据和资料，算出的财务比率，并取得以下结论：

1）他在应急资金的处理做得不错，假如发生不幸事件并失去工作，应急资金可应付121个月的开销。

2）他有能力使用现有资产4个月，偿还短期贷款，换句话说，以流动资产履行短期财政义务。

3）他并没有超支他的收入，从储蓄32%显示这一点，换句话说，他具备良好储蓄习惯。

4）82%的资产属于他（没有负债），91%是流动性质。

5）他妥善管理其债务，从债务偿付比率（采用总净付），以及债务对资产比率这两个比率显示出来，分别为20.20%和17.51%。

6）他的资产净值RM776,693，根据fabulouslybroken.com，标准的净值是年收入x年龄/10，因此是R M570，000（RM12,500x12x38/10）

根据苏先生的来信，他想要购买RM960,000的新屋，并且是以他个人的意愿，采用一些策略来偿付其房贷分期。

不建议提74万8800买房子

1）我个人不鼓励苏先生领取另一笔RM748,800（在大马，最高贷款额是RM750,000）购买RM960,000的房屋。原因很简单，主要是基于以下几个经调整后的比率：

A.债务偿付比率：42.56%

[（RM1000+RM4714-RM1500）/RM9900]、而且采用净收入是86.32%。

[（RM1000+RM4714-RM1500）/RM4882]、超过35%。

B.总债务对资产比率：57.82%，标准尺度是不超过50%。

C.他的固定薪资净收入只是RM4882，其余的RM5018是佣金收入，这是每月不固定收入，有时多、有时少。

D.另一个需要考量的因素：律师费、印花税、估价费等等。

以上数额占苏先生银行储蓄的49.55%（262,382/647,000x100%），这是大量的资金外流。

替代性方案

1）采用售卖房屋所得还完汽车贷款分期。

2）依然采用每月的RM1000储蓄、以及RM500公积金，支付新屋的每月份期付款，控制每月开销，从RM1800减至RM1500。

3）最好是购买一间价值RM500,000的房屋，首期付款30%、利率6.65%、供期32年，每月房贷分期付款RM2203，装修房屋和家具RM150,000，应该重新考虑删减这笔费用。

4）新屋分期付款新增数额只需RM703。

5）购买房屋开始需支付的总开销：RM176,498，包括首期屋款、律师费、印花税、估价费等等。

兹将上述费用分类如下：

6）因此，债务支付比率是15.7%（2203-1500）/4882，债务对资产比率是40.59%（373,900／921,095）。

7）他需要采用现金盈余RM465[RM4882-4417（每月开销）]加以储蓄和投资，以实现短期目标（结婚），然后，将每月的佣金RM5018储蓄起来作为这个目标，那么，在接下来的两年，他将会获得RM131,592（RM5483x24）。

8）投资比率只显示7.93%，他可以动用在银行的现金储蓄RM100,000进行投资，例如投资互惠基金（根据个人的风险承受度），以提高投资资产比率至18%，这也是长期退休目标，通过这样的方式，让金钱的价值增长或是在长期的基础上增值，手上不要握有太多现金，以便不失去投资机会。

注：以上的计算与意见，纯粹是根据苏先生提供的数据和资料，可联络执照理财师，以获取更准确资料和专业意见。
 

本期主答：菲立财富规划公司认证财务规划师邱瓅升

http://www.sinchew.com.my/node/1727451/有能力买96万的房子．理财师却建议50万