过去20年巴生河流域产业发展蓬勃，成就不少新崛起的城镇，武吉加里尔（Bukit Jalil）是其中一个例子，住在雪隆地区的人，相信都晓得武吉加里尔的存在，外州人多数是因为1998年共和联邦运动会，认识了这个城镇。

武吉加里尔只是其中一个例子，这十几、廿年来，大吉隆坡、大巴生河流域、都与产业发展息息相关，国内其他城市，有许多因综合产业发展，崛起的新兴城镇，即使一双手也数不完，说明走出金融危机之后的大马，仍是产业发展的蓝天。

20年华丽转身

二十多年前，还没有武吉加里尔这个地方，这里只是毗邻大城堡的大片荒地和垃圾场，1998年的共运会过后，这里从荒郊野岭慢慢蜕变，如今是一个充满活力而年轻的城镇。

武吉加里尔位于吉隆坡市郊，东面国家体育理事会（MSN）、北面向沙亚南、西临市中心、南对蒲种与新街场；除了体育馆和早年兴建的公寓，这一带因连接人口稠密的蒲种，更多发展商在此大展拳脚、版图越来越大。

1999年全球上映的美国电影大制作Entrapment（将计就计）也在这里的轻快铁站拍摄，令这个新城镇崭露头角。

如今，逛一趟武吉加里尔，荒芜和失落不再，见到的只有发展、繁华和兴旺，而且这个新兴城镇，无论是新楼盘或是二手市场都相当活络。

1998年的共运会，我国健儿享有东道主优势，在武吉加里尔勇夺10金兼获全场第四名，以“十分完美”谢幕，早期建起的Vista Commonwealth公寓首先开放予运动员使用，然后才售予公众。

武吉加里尔除了有国家体育中心外，附近也有许多教育机构，例如亚太大学（APU；前称APIIT）、国际医药大学（IMU）、金融培训和管理服务环球学院（FTMS），以及马来西亚科技园（Technology Park Malaysia，简称TPM）。

这些年来，不同种类的公寓和服务式公寓如雨后春荀般伫立，现在开车到武吉加里尔兜一圈，举目皆是动工中的房产项目。

除了比较早期进驻的成功置地（BJLAND,4219,主板贸服组），目前许多发展商都在武吉加里尔插旗，例如Aset Kayamas集团、Exsim集团、ARKZ、Amber Homes等都有新楼盘在兴建中。

另外，市场热烈期待的，莫过于由马顿（MALTON,6181,主板产业组）发展的武吉加里尔城（Bukit Jalil City），以及WCT控股（WCT,9679,主板建筑组）的Paradigm Garden City发展项目。

武吉免登（Bukit Bintang）名牌商场柏威年（Pavilion）的成功，让马顿成为高端或增值的票房保证，当该公司宣布要在武吉加里尔占地50英亩的地段，打造武吉加里尔城时，让投资者对这里的信心再加分。

WCT控股之后又宣布，要在武吉加里尔复制八打灵再也面向白蒲大道的Paradigm Mall，发展Paradigm Garden City，这发展计划已开始动工。

市场都看好，当这两大个包含办公楼、商舖、商场和住宅的大型项目完工后，武吉加里尔将展现欣欣向荣景象。

大兴土木 只涨不跌

武吉加里尔公共设施虽完善，学校和学院不少，不过，大马亨利行营运总监邓志明担心，将来公路系统若没改善，可能会变成另一个塞车区，影响住户的出入与便利性。

他指出，上班巅峰时段，武吉加里尔大道和武吉英达2路的交通灯，总是长长的车龙，建议有关当局在这里附近建起一条交接路，从而纾缓交通拥挤。

“安邦轻快铁延长路线建好，贯穿蒲种和武吉加里尔两地，加上武吉加里尔大道加宽后，相信也能纾缓交通阻塞的作用。”

邓志明认为，首要条件是这个车站必须拥有足够的停车位，或安排巴士穿梭接送乘客，否则帮助不大，也无法起到鼓励住户多使用公共交通的作用。

成功置地是最早入驻这个地区的发展商，目前仍有不少地段正在大兴土木。1985年取得面积400英亩的发展准证后，也顺势的在1990年初期兴建了许多别墅，后来又建起18洞高尔夫球俱乐部、中小学、零售、商业和其他住宅项目。

调查显示，武吉加里尔的租户大致上分成两种；新的高级公寓多数由专业人士租下，旧公寓的租户大多数是学生。

如今，武吉加里尔四处都大兴土木，动工的公寓项目数不胜数，担心未来两三年建竣后，会否造成供过于求？

针对这问题，产业顾问表示并不担心，发展商一般会紧贴市场趋势，一旦察觉当地产业认购率下跌，将会按情况调整发展或销售策略。谈到投资和回酬的课题，邓志明认为，武吉加里尔已趋成熟，各种便利都在附近，而且连接多条大道，出入交通方便。

靠近轻快铁或捷运站的公寓，更令人趋之若鹜，在武吉加里尔城于2019年竣工后，这里将成为一个“自供自给”的城镇。

邓志明说：“这个地区的各种设施与便利堪称完美，即使有所不足，也能在毗邻的大城堡获得补足。

当武吉加里尔城和柏威年2建好后，发展形势将更完善。”

他认为，只要投资在一些质量不错的产业，依然有利可图，而且投资回酬相当稳定，介于4至6%之间。

“未来，武吉加里尔房价料持续上扬，主因是成本和市场需求都上升，这里的公寓、排屋或店面、办公室，价格都是有升无降，没有下跌的迹象。”

吸引许多投资者和买家

产业顾问公司大马亨利行营运总监邓志明指出，自开发以来，武吉加里尔吸引许多投资者和买家进场。

他说，武吉加里尔的发展，体现了政府改造的实力，筹办共运会时，政府用了一部份土地兴建体育场和住宅，而充作选手村的公寓，在共运会后转售给公众，另一部份的土地则售予发展商。

举办共运会后，武吉加里尔迎来了蓬勃发展，出现各种不同类型的产业，后来还加进了高尔夫球场和许多教育机构。

他说，不少投资者购买公寓再出租给学生，买来自住的大部份都来自附近住宅区，例如华联花园和蕉赖，有些还是首购族。

武吉加里尔的崛起在于地点靠近吉隆坡，而且又位于蕉赖、华联花园、新街场、蒲种、史里肯邦安和布城这些地区之间。

这里连接隆沙大道（Kesas）、隆芙大道、隆布大道（MEX）等多条大道，而且还有武吉加里尔和大城堡2个轻快铁站服务，基础设施相当完善。

“对于家居和轻快铁站、捷运站都在步行距离的上班族和学生来说，这里成了他们考虑的选项。”

发展商会促放宽房贷

大马房地产发展商会促请政府放宽房屋贷款指南，让人民能较容易拥有属于自己的房屋，该会希望政府检讨房屋贷款指南，包括检讨70%房屋贷款对比、根据净收入批准贷款申请，重新启动发展商承担利息计划，以及35年贷款顶限的措施。

房地产发展商会也希望，银行为购买首间房屋的购屋者，推出高达50万令吉的亲民贷款计划，该贷款计划应该更具弹性处理、更容易批准、更长的偿还期，借贷额甚至可以达到100%。

另外，该商会希望减少发展商的营运成本，目前发展商需要支付各种各样的费用，包括转换土地用途费用、开发费、提供基本设施，例如铺建排水管、兴建道路、休闲园林等。

与此同时，还需要兴建变电站、水库、电缆等，这些都加重发展商的成本。因此，该会促请政府降低或废除一些不必要的费用，让发展商能节省成本，将这笔省下的资金，用来兴建更多可负担房屋，以让更多市民受惠。

国家银行发言人较早前提醒人民，假如没能力购买房屋，倒不如先租屋，国行目前暂时无意进一步打房，至于放宽现有借贷准则的要求仍在考虑中。

基于我国家庭债务偏高，国行认为，银行提供贷款是让购屋者购买房屋，但不希望看到几年后出现房屋被拍卖的窘境，最终无法拥有自己的房屋。

信贷纪录好申贷才易批

上篇文章提及政府调高产业盈利税（RPGT），以降低产业市场的热度，业界人士认为，政府数年前提高产业盈利税的征收，多少产生阻力作用。

最近，市场人士呼吁政府探讨降低产业盈利税的征收，同时也希望商业银行放宽借贷条件，特别是对首购屋者提出的申请。

提到如何协助房屋贷款申请者，以便他们的申请比较容易获批，本地一些商业银行贷款部的职员说，当银行在审核他们的申请时，如果他们的信贷纪录良好，尽管财务条件稍微达不到要求，申请依然可以获批。

所谓的信贷纪录良好，指的是没有个人贷款、准时偿还大学的借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时偿还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等，也必须准时缴付。

为何说必须准时偿还每月应付的费用，林若辉律师说，拖欠信用卡债超过3个月，很可能被列入贷款的黑名单，导致今后向银行申请贷款有困难。

他说，拖欠贷款者的名字一旦进入信贷情报服务私人公司（CITOS），并留下记录，银行有权根据这项记录，来评估贷款者的风险，以决定是否批准申请者提出的贷款。

许多时候，市民没有把拖欠贷款当作一回事，即使律师楼已发出信件，可能也不加以理会，惟有在向银行提出贷款申请，被告知已被列入银行的黑名单，这时才意识到事情的严重性。

供款纪录“美”
有利第二间申贷

对于准备购买第二间房屋的申请者，之前的还贷记录尤其重要，本地主要商业银行一家分行贷款部经理说，有些申请者虽然年纪并不年轻，譬如已经是中年人士，收入也不是很可观，但他们过去的还贷记录很漂亮，每一期的分期付款都准时缴还，不曾有拖欠的记录，银行是会考虑他们的申请。

不过，银行会要求贷款者一定要购买房屋贷款保险，除非申请者本身购买相当多的保单，拥有充份的保障则另当别论。

此外，另一家商业银行贷款部的负责人说，假如贷款申请者条件稍微逊色，银行可能会建议他们联名、或是找来一名担保人，以便能为他／她的贷款申请加分。

此外，条件较弱的贷款者获取的贷款利率，可能比较不吸引人，主要是银行将风险计算在内，简单说，假设A申请者的财务条件优厚，他领取的贷款配套，其贷款利率会比条件较逊的B贷款者漂亮。

另一方面，对于条件较逊的贷款申请者，本地首要华资银行会要求贷款者、存放一笔至少相等于6个月房贷分期的存款在该银行，存款证书由该银行保管，一旦贷款者拖欠分期付款，银行将通知贷款者，前来提取存款，以偿还贷款分期，这可说是最坏情况的折衷方案。

从商业银行对贷款申请者采取的措施，明显的，为保障他们本身的利益，先做好一部份工作，例如握住贷款者的定期存款证书就是一个例子。

http://www.sinchew.com.my/node/1743829/金融危机与产业市场（中篇）-‧-武吉加里尔-‧-再造繁华