隔夜政策利率再调低25个基点，创下史上1.75%的新低，会否促使人们把焦点转向房地产市场？期待从投资房产获取比将钱存放在定期存款更理想的回酬，是许多人感兴趣的课题。

借贷利率一再调低，假如未能掀起投资房产热潮，很可能形成“两败俱伤”的局面，因为定期存款利率也相应下调。将钱存放在定期存款，希望有一些利息收入补贴生活开销的市民，如今感到失望，眼前也没有其他投资选项，如何是好？

利率一降再降

如果不是因为冠病疫情，加上经济衰退，如此偏低的利率，在某种程度上将掀起投资房产热潮。然而，换个角度，假如不是因为疫情冲击，导致市场经济不景气，恐怕也不会有如此偏低的利率。

国家银行7月7日宣布，隔夜政策利率（OPR）从原有的水平再减25个基点，是今年第四次降息，应该说是降低利率次数最多的一年。

坦白说，年轻人应该考虑趁利率偏低之际，进入房产市场挑选理想房产单位供自住或投资，毕竟利好时机并非常有。

年轻人购屋兴致转浓

产业顾问公司PropertyGuru指出，冠状病毒病疫情在扩散期，加上行动管制令的实施，推动年轻购屋者和投资者对购买房产单位的兴致转浓。

在冠病期间，年轻人的活动空间局限在住家，或租来的房间，偶尔出外购买食物，或是订购外卖，而且不只是一、两天或一、两个星期，而是长达一、两个月，日子太沉闷了。

其中一些人可能是居家工作，有一些则是等待公司开工，这段期间，他们闲来上网搜寻，包括售屋网站，发现待售房屋相当多，而且价格下跌，跌幅约10%，是难得的购屋机会。

对于一些财力条件符合的年轻人，确实是可以考虑置产的时候。有心购屋的年轻人，会尝试联络贷款银行，了解是否可以借到购屋款项，以便进行购买房屋规划。

40%受访者半年内要买屋

说到购买房屋，达证券研究行不久前展开调查，40%受访者表示，准备进场搜寻适合房产单位，多数的预算是价格低于50万令吉的房屋，三分之二受访者年龄少过40岁，35%表示尚未拥有任何房产单位。

可负担能力仍是隐忧

对潜在房产买家来说，可负担能力仍是隐忧，63%受访者认为，大马房产价格不便宜，可能是因为建筑材料成本上升，聘请劳工开销成本大，造成产业价格继续上扬。

前面说到，40%受访者准备在接下来6个月内敲定购屋计划，在这40%的受访者中，超过半数表示，寻求购买高楼房产单位；准备购买者当中，67%表示，购屋预算是价格不超过50万令吉。

多数受访者表示，重新推出“拥屋运动”（HOC）计划料有助于激励产业市场交易，降低拥屋门槛普遍受欢迎，大约四分之一受访者表示，在购买另一个单位前，希望可以脱售原有房产，以掌握免产业盈利税（RPGT）的良机。

三分二放眼买屋投资

谈到购买房产供投资或自住，三分之二受访者回应指出买来供投资，高楼房产单位通常可以取得较佳租金回酬，以及具备资本收益，因此比较受推荐。

仅2%考虑购买上网看的房屋

在投资房产时，地点仍是最重要考量，另外两项因素包括屋价和财务能力。由于实施行动管制令期间，购屋者无法观看实体示范屋，只能通过线上看屋，只有2%表示，会考虑购买上网看的房屋。

这在很大程度上反映，实地看屋还是比较实际，通过电脑观看所谓的示范屋，总觉得虚拟成份大，看了并不踏实，显示线上销售成交的比例，短期内预料保持偏低。

一些大型房地产发展商宣称，在行动管制令期间取得可观销售业绩，很大程度上与发展商好口碑有关，例如房产完工质量获保证，尽量做到准时交屋，价格与房产质量落差小。

经济虽吹逆风  半数不延后购屋

PropertyGuru在2020下半年大马消费者基本面研究（Malaysia Consumer Sentiment Study）报告指出，随著马来西亚进入政府针对冠病而设的经济恢复计划，首次购置产业者、投资者，已经开始重视购买房地产的规划。

虽然全国产业基本面指数（Property SentimentIndex），从2020上半年的42指数点下降至下半年的39指数点，不过，22至29岁的年轻租房者预料不大可能押后购房决定，加上房地产投资者很有可能根据屋价、市场动向确定购买时机，进而拥有更强烈的购房意愿。

马来西亚人都将房屋贷款融资、看屋事项，以及房产资料来源，视为购屋和房地产投资决策过程中的主要挑战。

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿费南达斯（Sheldon Fernandez）表示：“冠病疫情爆发后，大马政府实施行动管制令，我们看到许多市场存在的不确定性，同时也观察到行业参与者们，尝试从不同观点、生意模型和策略，来理解这场全球流行病，以及该疫情对房地产业的影响，”

因行管令更向往自拥屋

他说：“假如仅仅从消费者信心指数／情绪来看，我们可以发现一些很明显的模式。其中之一是，强制执行居家时间延长，很有可能使到租房者、年轻购屋者，更加向往能够拥有自己的房屋，以体会拥屋的便利与优势。”

“此外，另一个模式显示，尽管这些年轻人群在购买房屋的时机有所差异，不过，房地产投资者仍在积极物色适当的购屋机会。”

最近的研究表明，年龄介于22至29岁之间的人当中，51%的租客和47%的受访者表示，他们不会因为冠病以及该病所带来的影响，延后购买或投资房地产交易。相比之下，年龄60岁以上的受访者当中，只有23%表示有相同想法，再次反映拥有自己的房子对年轻人的重要性。

接著，来自较低收入背景的受访者表示，他们不太可能推迟购买房产计划，清楚显示在经济逆风中，依然持续著对可负担房屋的需求。

希望投资购屋者增至53%

总的来说，冠病爆发后，更多大马人表示，希望以投资角度购买房产，从2020年上半年的47%，提升至下半年的53%。尽管购买意向提高，不过，根据被调查的人口统计数据显示，投资者在短期内也可能推迟关于房地产的购买决定，这可归因于他们寻求最大化回报的需求，而购买时机则取决于价格和市场动向的预期。（资料来源：PropertyGuru分析报告）

下半年房市需求仍稳健

仲量行产业顾问公司（Jones Lang Wootton）执行董事古玛说到：“目前这前所未有的市场不确定性，不仅发生在马来西亚，也在全球各地同步发生，只是冲击程度稍有不同。”

暂缓还贷期结束后形势料较明朗

“房地产市场的利益相关者都意识到这种不确定性，除了对房地产价格带来的潜在负面影响，也阻碍了与房地产交易有关的一切决策，包括购买房屋、出售房屋等等。这种情况在整个暂缓还贷期间，可能是极为明显的，不过暂缓还贷延迟期在9月结束后，市场形势应该会比较明朗。”

古玛的观点获得PropertyGuru大马消费者基本面研究结果的支持。

该研究发现，2020下半年，市场仍存在稳健需求，有37%的受访者表明，有意在今年底前购买房屋，多数人（57%）则倾向准备在2021年购屋。

不过，也有不到五分之一（16%）的马来西亚人表示，他们不考虑在冠病疫情消退之后，开始进行购买房产计划。

有意购屋者最好先审慎调查

从长远角度来看，这种乐观情绪更加明显，只有8%的投资者认为，如果经济出现衰退，他们会将购房决定推迟3至5年。话虽如此，古玛建议，有意购屋者，最好可以事先展开某定程度的审慎调查，以减低未知的经济逆风，为市场带来的风险。

他指出：“冠病的爆发加速房地产市场早已面对的结构性问题，因而对市场带来更大打击，这不光是管理好市场短期不确定性的问题，我们也应意识到，其他与房地产无关的因素，却与市场息息相关的事实。

房地产投资者需要警惕，依靠传统投资者直觉的习惯，在房地产市场空前的环境中，传统的直觉和理论，不一定能提供足够的决策依据。”

迎新常态看房融资最大难题

除了价格的不确定性、购买房屋被延误以外，看房查屋所面临的困难（52%），以及获得房屋贷款的艰难（41%），是目前马来西亚人恢复新常态，最常面临的问题。尽管有心购买房屋，但租房者（46%）与父母同住的人（51%），确实是比较难获得房屋贷款的一群。除此之外，无法获得足够的房地产信息和资料（29%），也是常发生的问题。

Property Guru的谢尔顿指出：“由于极有可能面临经济衰退，许多马来西亚人将日常生活的开销、应对生活所需放在首位，很自然地，他们的融资和负担能力将受到考验。”

“但对于那些有足够缓冲能力和资产，并且想利用当前市场趋势获利的人，为解决部份房地产问题而研发出来的计划，仍有进步空间，例如可负担房屋、先租后买房屋计划，贷款预批，以及房地产虚拟浏览。”

房地产业操作料逐渐转型

“前些日子发表的PropertyGuru研究显示，可负担房屋计划的参与率非常低，受访者的参与率只是4%，加上冠病缘故，我们预计房地产业的操作料将逐渐转型。总的来说，PropertyGuru为用户创造了更多虚拟浏览体验，以迎合这一趋势，而且这些体验还会陆续有来。”

该产业顾问公司的研究也发现，经过马来西亚国家银行进行系列降息后，隔夜政策利率已处于历史低位，而且申请被批准的贷款人，可能因此持有更大的现金流动性，但只有26%受访者表示，会选择再融资房屋贷款。

这个现象反映，马来西亚人对现有的融资安排仍相当放心，信心保持在偏高水平，并且倾向透过减少估价费用、律师费和印花税等相关成本，更广泛地采用融资解决方案。

结语

产业顾问公司的调查结果反映，我国虽然面临冠病冲击，但并不阻碍年轻人或首购屋族群，按原本意愿进行购屋，或投资房产的规划。对于财务条件符合者，这个时候是置业适当时机，贷款利率偏低、优质待售房产多，不容错过良机。

https://www.sinchew.com.my/content/content_2322344.html