（吉隆坡7日讯）基于全球经济因素将导致营运环境挑战加剧，加上产业市场持续面对供应过剩的问题，大马产业信托领域展望依然偏向保守，尽管如此，分析员认为，购物中心在疫情期间展现强大韧力，办公楼业者也积极因应工作模式变化而调整，不少产托公司仍具备不俗展望。

商场维持新鲜感
应持续引入新品牌

兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯最近出席大马产业信托经理协会（MRMA）主办的第三届产业信托领域年度论坛后指出，业者相信随著经济面对放缓风险，新的购物中心将进一步加剧租金和租用率的下行压力。

“而且这些购物中心的租户都很类似，将导致竞争更加激烈。因此，管理层必须寻找新品牌入驻，并且不断改进商场，以持续给消费者带来新鲜感。”

雪隆零售空间
明年达7190万平方呎

她引述莱坊的数据称，在巴生河流域的零售空间，将从今年内的6840万平方呎，在明年上涨到7190万平方呎，并在后年上涨到7370万平方呎。

其中，备受关注的新购物中心包括T h eExchange TRX，面积达130万平方呎，以及118摩天大楼购物中心，面积达85万平方呎。

尽管前景不乐观，但疫情期间，大马零售产业信托展现韧力并渡过阴霾。因此，龙国雯相信，即便增长空间或有限，管理表现良好及主要购物中心的实力，仍可确保表现稳定。

她也说，接下来，宏观经济将充满挑战，负面因素包括高通胀率和升息，无论如何，风险或可由疫情期间所累积的过度储蓄所抵销。

此外，她相信，旅游业持续改善、外来直接投资仍有韧力，加上国内自动化、数字化和5G网络投资趋势保持强劲，都是零售领域的潜在激励因素。

“至于酒店领域，双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）首席执行员拿督黄中立指出，受疫情压抑的需求支撑了本地旅游，即便国际游客人数并未恢复到疫情前，双威酒店今年内享受了‘蜜月期’，酒店平均房价比疫情前的平均水平高。”

而且双威产托在疫情期间，为了生存大幅削减成本，因此酒店总营运盈利赚幅比疫情前的30%高。但黄中立强调，这只是暂时，因为接下来会有更多客房进入市场。

冠病疫情导致近5000个酒店客房暂时或永久关闭，惟情况已改善。

酒店人力短缺

龙国雯指出，酒店领域仍面对人力短缺问题，限制著酒店推出新服务的能力，即便游客增加需求恢复，也将抑制该领域的复苏。

办公楼平均租用率
明年跌至75%

疫情改变办公室空间的需求，加上新的供应，威廉氏达哈与王有限公司（CBRE/WTW）预计，办公楼的平均租用率，将从2019年的80.8%，在明年下跌至75.1%。

今年至今，新办公空间供应达250万平方呎，但需求仅100万平方呎。

随著结构明显改变，与会者指出，许多租户还在观望，并未决定需要租用多少办公空间。

不过，龙国雯认为，只要租户采纳混合的工作模式，办公室空间的需求不会大幅改变，而实际上，一些租户为了打造开放式办公室，将要求更多空间。

她也预计，办公楼产托业者，未来必须提供托儿所服务或办公室内有私人空间，才能满足新一代员工的需求，让他们可以在办公室内享受到“居家办公”的好处。

绿色认证 资产高价
产托回酬率受压

随著大马制造领域持续增长，工业领域产业仍由租客支撑，龙国雯预计，供需动态料保持健全。惟在升息环境中，业主会以更高价售卖资产，将压抑产托业者的回酬率。

她说，AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）正探讨数据中心，但随著环境社会治理（ESG）课题，越来越受到关注，他们只会考虑有绿色认证的数据中心。

其他业者也透露，过去产托领域专注在绿色建筑认证，但他们相信，未来必须要考虑到整个供应链，包括建筑原料的源头，会对环境和社会造成哪些影响、每天使用的清洁剂、废料管理，及外包工人如保安人员是否有强迫劳动的风险。

“采纳ESG准则将加大成本，但相信投资者或客户将愿意支付溢价来获得更高的价值，所以料平衡掉这些成本的上升。”

https://www.sinchew.com.my/20221107/全球经济欠佳·市场供应过剩-产托业逆水行舟/