“公寓楼下就有诊所和护理中心”、“无障碍设计住宅，适合行动不便人士”、“疗养房就在医院隔壁，方便病患家属租住”、“买房附设居家护理和医院接送服务……”

本文并非房地产广告，以上是近年看到的一些项目宣传语。结合养老和医疗设施的综合房地产项目日益能见。似乎一股地产新趋势在崛起，瞄准健康主题。这个领域凭什么露出一线曙光？

从养老村延伸至医疗产业

先谈养老村。房地产研究与开发专家符志恒博士早前发表了一篇关于大马退休村的发展报告，统计到从2015至2024年，预期有约10个主打养老概念的房地产项目会完工。

乐龄产业分为3大类

符志恒把乐龄人适住的产业分为3类，即退休村、老年友好型兼多代同堂住宅，以及身心健康生活方式住宅。

按照各家发展商发布的资料，纯粹退休村的例子之一，是2017年完工、位于砂拉越古晋的喜登园（Eden on the Park），据称是我国首个乐龄生活与护理公寓度假村。

另外，霹雳州怡保绿林小庄（GreenAcres）第一阶段已经完成。其设计符合老年人，浴室有扶手、宽门口、路上少障碍方便轮椅进出，还有全天候紧急呼叫系统。

较近期的，是预计在2024年完工的Aurel Sanctuary，位于彭亨武吉丁宜，绿色森林景观为有鉴赏力、追求健康的老年人而设。

“老年友好型”或“多代同堂住宅”的代表之一，是在2018年建竣、位于Eco Sanctuary的The Parque Residences，称为本地首个有全天候护理服务的公寓。

至于主打“身心健康生活”兼多代适住的，有2015年竣工、位于雪兰莪八打灵再也的AraGreens Residences，其范围有63%是景观休闲区，有居家医疗支援系统。据称，同住的长辈可以获得毗邻医院的护理服务，让小辈安心去上班。

而预计2023年完工、位于布城的Gems Residences，强调随传随到的健康礼宾服务，提供健康检测、紧急援助、医疗护送、领取药物和护理等，符合年长者日常所需或急况帮助。

长者可独立按自己意愿生活

由此可见，养老产业已非过去意义上的“老人院”，而是让长者既可独立按自己的意愿生活，也能获得保健服务和及时医疗辅助的住宅。

符志恒指出，养老村主要瞄准日常活动可以自理的老年人，提供轻度护理以及医疗协助，打造方便与安全的安享晚年空间。

健康产业不限乐龄群

当养老产业融入了医护服务，就不限于乐龄群了，而是往多元医疗设施发展，成为“医疗健康房地产”。

这个行业并无官方定义，全球健康研究院（GWI）对整体健康产业的定义是——当一个住宅区或商业区特别建有医疗物业，或融入了有健康元素的构造，就可称为健康产业（wellness real estate）。

医疗设施产业以及有保健元素的房产，两者在专业上有区别，但密不可分，建在一处，功能上可相配合，形成一个完整的产业系列。

吉隆坡康健之城
东盟首个康健社区

环顾我国的发展项目，明确主打医疗健康房地产概念的，应该就是前年正式推介、位于武吉加里尔、占地26.5英亩的吉隆坡康健之城（KL Wellness City）。

“这是东南亚首个以医疗和保健为核心的康健社区，总发展价值大约110亿令吉。”吉隆坡康健之城执行董事拿督斯里张孙通博士对本刊指出。

他解说，该项目将有一家国际三级甲等医院为核心建筑，预计在2026年下半年开张。围绕着医院，将建诊所、实验室、研发设施、医疗保健办公楼、退休人士度假村中央公园等等。

客户群包括医学人员及投资者

此外还有康健套房公寓，为疗养者和家属而设。整个项目由同一发展商规划、建设和管理，形成一个医疗保健综合生态系统。

如此一来，目标的客户群就不限于乐龄人和家属，还包括希望持有长期资产的医学人员，以及寻求新型资产的投资者。

3项目处建造及规划期

至于其他发展商，今年5月，房地产开发公司胜利企业宣布要进军医疗保健行业，和大专药剂公司（Alpro Pharmacy）签署了谅解备忘录，准备在芙蓉发展总面积约25.8英亩的健康养生公园，设施将包括门诊护理、生育、月子中心、老年生活辅助和康复中心。

此外，今年7月，马联产业宣布把其波德申Bandar Springhill的53英亩地皮予来自中国的安特医疗公司，打算把该地开发成为医疗中心。

上述3个项目，一个在建造中，两个在规划期。意即本地医疗健康项目还没在正式运作。然而，这些庞大的计划，显示发展商有意开发这一块。

双威是本地医疗产业“鼻祖”

其实论起“医疗产业开发商”，双威集团应该是本地“鼻祖”。双威医院1999年落成，但当时还没有医疗房地产这个“名堂”。双威是集合住宅、购物中心、学府和医院的综合城镇。随着该集团成长，其医疗中心已延申到蕉赖区。

双威集团也看重养老产业，2023年推出的Sunway Sanctuary服务公寓，属于较高端的年长者住宅社区，据知提供多项养老服务，包括接送住户往来其医院。

去年全球健康房地产市值2兆

在国际上，健康产业并非新鲜事。发达国家的这个领域发展成熟，且是主要经济贡献之一。

北美占全球44%份额

当中的健康房地产，是整个健康经济中增长最快的。GWI报告显示，2023年全球健康房地产市值达到4382亿美元（约2兆令吉），2020至2023年的年复合增长率高达18.1%。

北美市场最大，占全球44%份额。亚太区的潜能也不容小觑，2023年规模达1453亿美元（约7000亿令吉），仅次于北美洲，年增长率17%。

大马健康房地产2017年排全球17位

值得一提，大马的健康房地产规模并不小，在国际上曾有一席之位，2017年挤入GWI世界健康房地产市值榜，排名全球17位，价值达9亿1700万美元（约43亿令吉）。

假设以每年17%的稳定增长率来计算，大马的健康房地产规模至今已超过100亿令吉。

疫间逆向增长21.6%

2019年底爆发的冠病疫情，茁壮了医疗健康产业。GWI数据显示，2019至2020年，在各行业萎缩时，健康房地产逆向增长21.6%。

毫无疑问，消费者和建筑行业都从疫情意识到，身心健康和生活设施有关键作用。卫生需求，迫使人们考虑新物业的配备——住家有免费载送到医院那多方便、社区有护理服务能随时咨询、医院旁边有疗养套房，无需来回奔波……

敏锐的发展商明白到，许多防疫习惯必须融入居住环境，随即抓住这个环球趋势，推出医疗保健房产。

有需求则有供应。国际房地产咨询公司仲量联行（JLL）大马研究主管兼顾问余莉亚认为，健康房地产的增长，与医疗领域需求密不可分。

“我们观察到，许多规划中的综合项目，正考虑纳入医疗或保健产业。因为开发商意识到，若住宅有医院等设施，可能会提高销售成功率。健康，是很多人现在的考量。”

她指出，从数据可以看到这一点，2012年以来，大马医疗市场年增长率超过4%，得益于政府和私营医疗设施皆快速增多。

根据卫生部数据（图表1），2022年政府医疗设施数量按年增多4.8%，而私人医疗设施更是双位数增15.7%！

政府医院的床位年年有增无减，2022年比2021年增多1%，而入院人数和看病人数增速更快，分别按年增多6.8%。可见医疗设施有增多的必要。

私人医疗设施增长率是政府的3倍

余莉亚对本刊指出，值得注意的是，私人医疗设施的增长率是政府的3倍！这表明私人投资在决策方面有更大的灵活度，更快地响应不断加速的需求以满足新市场。

“我们观察到，虽然政府提供了重要的医疗援助，但私人设施却能带来更多种类的服务，应付各种人群的要求，例如血液透析中心、临终关怀医院、门诊护理中心等。”

一个很明显的例子是药剂店，如雨后春笋般林立。综合数据资料库Statista预计，2024年起，大马药剂店4年的年复合增长率将达5.87%，显示需求激增，商业物业投资者也能从中获益。

医疗资产并购活跃

“这个市场在增长，引起国外营运商的兴趣。过去5年，此类房产的投资活动有所增多。我们分析购买者概况后得知，专注于医疗保健领域的营运商或投资者不少。”

余莉亚举例，这几年本地持续有医院集团并购活动出现，就如IHH医保，自2018年以来进行了3项并购。

“此外，Columbia Asia医院集团在2023年底以57亿令吉收购森那美集团旗下的医疗保健业务以壮大品牌，交易额为57亿令吉，是这个领域迄今最大宗的交易。”

发展商与医疗集团联手

“我们观察到，有兴趣于大马医疗保健领域的海外业者，正在探索的机会有两种，一是投入现有的私人项目，二是寻找规划中的项目并与本地开发商合作。”

余莉亚指出，这5年所见，这个领域的大部分投资者都是专业投资人，有多元化的组合，一直涉及保险和金融等，如今看中了医疗保健业。

“同时还有大型机构入场，如政府关联公司（GLC）和金融集团，它们都拥有由本地和国际业者经营的地产。”

资本交易收益大增38% 
投资料增

房地产顾问莱坊发布的“2024年大马商业房地产投资信心”调查报告显示，今年最有资本价值和租金潜力的房地产类型是工业或物流、零售、医疗保健和教育业。

从各行业的资本交易收益增长率来看，该报告指出，医疗保健业大增38%，仅次于工业或物流业。受访者都表示有兴趣探索另类投资。为此预计，今年这类房产投资将会激增。

该报告也认为，医疗保健行业受到高度关注，源于疫情严重时期引发的挑战，例如医院床位短缺。此外，大马医疗旅游业起步、人口老龄化等都是驱动趋势。

“开发商、产托基金经理、贷方等各方纷纷考虑将重点转向医疗保健行业，以抓住新市场机会。几乎所有受访者都对医疗、保健和零售中心、老年住宅或退休之家的买卖与投资感兴趣，而巴生河流域、柔佛和槟城是他们看中的地点。”

医疗旅游商机扩大

从外围因素来看，余莉亚认为，私人医疗资产快速增多，部分归功于医疗旅游趋势日益壮大。

2022年大马医疗旅游业增116.7%

大马医疗保健旅游理事会（MHTC）数据显示，2022年大马医疗旅游业强增116.7%，价值高达13亿令吉。

余莉亚赞叹，大马其实闻名于高质量的医疗设施以及熟练医疗人员，本地有多家私人医院，医生大都有国际资格，成为邻国人民求医热门地。

“约70至80%的医疗游客来自印尼，也吸引了澳洲、孟加拉国、英国、新加坡、韩国等地人民。”

张孙通也坦言，吉隆坡康健之城建好后，放眼有50%的医疗客户将来自国外。

“大马医疗旅游规模愈大。我们相信，旗下医院营运到第三年时，能接纳超过10万名外籍客户。要不然吉隆坡康健之城不会有如此大的规划，能容纳约1000个床位。”

他还透露，基本上专业的私立医院集团可以在两年内达到收支平衡。所以，这个领域的投资和盈利是蛮可观的。

人口老龄化推动健康房产

疫情之前的健康类房产，大都倾向于服务退休人士。如上所述，人口老龄化，是促使此产业发芽的一大因素。

世界卫生组织指出，各国老年人占比呈上升趋势。到2030年，全球六分之一的人将达60岁以上。到2050年，60岁以上人口将翻一番，增至21亿人。2020至2050年期间，预计80岁以上人数将增加两倍。

大马2043年料变超级老龄国

大马也一样，首相拿督斯里安华在今年6月提到，我国的人口老龄化速度将超越发达经济体，预计在2043年就会变成超级老龄国（aged nation），其中14%大马人的年龄在65岁以上！

人口结构革变，意味着大众生活模式和需求随之改变，这也是工商界要着手应付的大板块。

IHH医保首席执行员普雷姆医生曾提到，人一生中花费在医疗最多的时候，就是年老时。老龄化社会，将是促使医疗健康业发生重大变化的主因。

GWI在报告里写道，发展商意识到银发族将未来是主要客户群之一，市面上新建的房产因此陆续融合迎合乐龄人的功能。

如本章前部所述，有保健医疗服务的住宅区、多代同堂的设计、迎合老年生活模式的设施，已成为重要的房产类型之一。

少子化社会造成人口变迁

“除了老龄化，少子化也是人口变迁的情况。”产业评论员李义廉指出。

“以大马华人为例，生育率逐年降低。日后一名青年要负担的长辈人数‘比例’很高。所以，长辈居所考量很重要。”

他指出，买这类房产的人，除了是投资者和年长者本身，还包括买房给父母的孩子，作为日后两代的保障。

“这样看来，未来的受众范围应该很大，毕竟人一生中总需要医疗服务。”

医疗需求和人口变革，催生了健康医疗产业。近年面对房市放缓的发展商，能不能从中找到新机会？下一期探讨。

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