近年来，公寓的管理与服务费，已经不只是根据面积来计算，而是采用单位份额计算法，这里想请问：“什么是单位份额？”（share unit）？ 此外，还有什么是单位计算表 （Schedule of Parcel）？谢谢。

韩先生敬上

答：购屋者协会中文组主任陈钟灵说，基本上单位份额是由发展商的持照土地测量师分配给每个单位的“数字”，以决定管理费用、储备金（Sinking fund）和其他支出费用。这样可以确保每个单位拥有者应付的任何款项，都能以公平和透明的方式计算。

当分层产业管理法令（SMA 2013）被颁布后，它规定每个单位拥有者所支付的款项，应使用单位份额计算，并在第一附表（First schedule）中介绍该方程式。

但是此列表只适用于在发售时（2015年6月1日前）没有任何单位份额的房产，因当时部分发展范围未有将单位份额分配给各个单位。

在2015年6月1日，分层产业管理法令被颁布后，发展商需要向建筑署长（Commissioner of Buildings）提交单位计算表，显示每个单位拟议的单位份额。

此外，发展商还必须向每个州属的土地与矿务局主管（PTG），申请单位份额方程式证书（Certificate of Share Unit Formula, SiFUS）。SiFUS中的方程式，将由各州属的相关分层地契条例管制。

由于单位份额是根据单位的范围、用途、大小和位置，并根据每个州属的分层地契条例规划的方程式，因此，单位份额必须在销售前就已确定，购屋者从一开始就知道他们需付的款项，以及发展商为未出售单位所付的价格。

单位份额影响年终大会投票权

此外，单位份额对投票者在年终大会时的投票权至关重要，因为根据分层产业管理法令，每个单位份额代表一票。这意味着比起一般单位的屋主，顶楼（Penthouse）的屋主将拥有较大的单位份额，拥有较大单位份额的屋主，也必须支付较高的管理费。

此外，一个公寓单位如果拥有多个停车位，业主需要支付的管理与服务费、维修储备金，会比只有一个停车位的业主多。

单位计算表为房屋面积“平面图”

关于什么是单位计算表的问题，陈钟灵说，单位计算表（Schedule of Parcel）基本上就是显示单位在发展项目中的全面概述，以及房屋面积的“平面图”。

假如是分阶段进行的发展项目，单位计算表会显示所拟议的每个暂时楼层的暂时单位份额，所有单位的单位份额总和。

根据分层产业管理法令第6（1）条，除非已向建筑署长（Commissioner of Buildings）呈交单位计算表，否则发展商不得出售发展范围内的任何单位。

此外，分层产业管理法令第6（3）条文规定，需要发展商的持照土地测量师和持照建筑师，才能证实建筑／土地可以被划分。与此同时，发展商必须在销售办事处／展示处的显眼位置，展示他们的单位计算表（Schedule of Parcel），以便买家清楚看见他们买的是什么样的房产单位。

陈钟灵补充，分层产业管理法令也要求发展商在进行任何单位销售前，必须达到一部分的主要先决条件，例如：

a） 确保向有关当局和机构支付所有费用；

b） 进行土地和分层地契调查；

c） 建筑计划和单位份额的分配获得批准。

一般上，单位计算表是由发展商的持照土地测量师准备，并且根据已获批准的建筑图绘制，包括位置图、楼层图和定界图（delineation plan）。单位计算表应使用已获批准的分层所有权图表的相同格式，显示所有单位的尺寸、面积、单位份额、所有附件单位和公共设施。

因此，发展商不能像以往般按照自己的意愿，分割公共财产，例如将剩余未出售的住宅停车位，分配给发展商单位。

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