這次，我分析 Malaysia Building Society Bhd (MBSB, 1171)。

根據資料，MBSB 業務是分为四个主要部分：融资业务，该贷款为永久业权和租赁物业的担保提供贷款，并提供零售融资和相关服务；房地产开发业务，开发住宅和商业物业；

房地产业务，租赁房地产；

除了零售和其他相关业务外，该公司还租赁办公楼，以及一家酒店运营公司，其租赁酒店房间。

该公司还经营项目管理和投资控股业务。

它的总收入大部分来自融资业务，并且仅在马来西亚开展业务。

簡單來說，這是一家金融公司。

根據目前經濟週期，因為利率太低，金融業成長空間受到壓縮，所以我不投資金融公司。

所以我不看個別公司的基本面，對於金融公司我一概不投資，除非利率回升到相當高點才考慮。

這是以經濟週期觀點看，是超長期投資觀點，中短期不在考慮。

可既然都說要分析個股，我們還是順便看一看這家公司的基本面。

以金融銀行的標準，ROA 超過１％可以界定為利潤收益良好。

但是 MBSB 雖然 ROA 超過１％，卻沒有那麼好。

這是因為它的 ROE 從2015年開始下滑，低過１５％，所以雖然 ROA 超過１％，仍不可視為是好的收益表現。

根據 MBSB 業務介紹，它有從事非金融的房地产业务，租赁房地产和酒店运营，這應該是它 ROA 超過１％的原因。

它主要信貸業務和房地产开发關係度高，２０１５年是大馬房地產開始下滑的一年，這也能解釋為何它的高 ROE 沒有了！

這種公司，投資需要根據利率和房地產週期。

最好的投資時機，就是利率高和房地產跌入最谷底的時候。