在上次分享了两家 IGB 的产托业绩之后，今天笔者想要再跟大家分享一家个人非常喜欢的 Axis Real Estate Investment Trust（AXREIT、5106）的业绩表现。

- 简单的介绍一下，AXREIT 本身是一家综合型的产托；该产托的旗下有办公楼、工业型产业（如厂房和仓库）、以及大型超级市场（“Hypermarket”），不过该产托的产业中有接近 93.0% 有 Industrial Title，所以将 AXREIT 定位 Industrial REIT 也不为过。

- 至今为止，AXREIT 旗下共有 62 个产业，平均的出租率为 95.0%（其中约有 49 个产业的出租率达到了 100.0%），加权平均租约期（“WALE”）则是 5.3 年左右；而作为参考呢，目前 AXREIT 所管理的资产共合为 RM 4.26 Billion，市值则是 RM 2.94 Billion 左右，可以说是马来西亚市场中较为强势的一家产托。

- 在该季（Q4）当中，AXREIT 也在 02.12.2022 中完成了以 RM 41.0 Million 对 Axis Industrial Facility 1 @ Meru 的收购，同时也开始了 Axis Mega Distribution Centre（Phase 2）的发展，预计该仓库在完成后面积为 584,112 Sq. Ft.，而该产托当前的总产业面积为 12.7 Million Sq. Ft.。

- 说到 AXREIT 所管理层的面积，他们也确实每年都有所成长 – 从 2005 年的 1.19 Million Sq. Ft. 已经成长至今天的 12.7 Million Sq. Ft.；笔者相信，长期持有 AXREIT 的股东在过去也收获了不少股息。

- 在该季中，AXREIT 也有提及他们目前出租率少于 90.0% 的产业，其中 Fonterra（乳制品公司）HQ 出租率为 85.0%，主要是因为该租户在等业务拓展中，而 Axis Technology Centre 则是有待改善，预计会从 75.0% 的出租率在 2023 财政年 Q1 达到 81.0%，Axis Facility 2 @ Bukit Raja 则在进行 “升级” 中，预计在 2023 财政年 Q1 完工，因此暂时并无出租，至于 Bukit Raja Distribution Centre 2 则是为 Shopee Express 所建设的仓库，还未完工。

- 从这里来看，其实 AXREIT 整体的工业型产业需求都非常的不错；而 AXREIT 的管理层（“REIT Manager”）也打算在未来收购价值为 RM 120.0 Million 的产业，以目前的 Gearing 才 36.0% 左右来说，还是拥有一定的融资空间的。

- 回到业绩上，AXREIT 的营业额在该季为 RM 70.7 Million，对比去年同期的 RM 62.9 Million 已增长了 12.35% 左右；这主要是因为公司新增的产业和有所改善的出租率所致，因此公司的净产业收入（“NPI”）也从 RM 55.0 Million 左右提高至 RM 62.0 Million 左右。

- 不过，当读者们参考 AXREIT 的总收入时，会留意到该公司在去年同期的总收入为 RM 121.4 Million（该季为 RM 85.9 Million）；其实这主要是因为公司在去年同期有产业再估值的 RM 67.8 Million 账面盈利，而在该季中则是只有 RM 27.8 Million，因此造成了其总收入看起来 “有所下滑”。

- 而在按季比较（对比 Q3）之下呢，AXREIT 的营业额则是在其他收入（“Other Income”）下滑之下降低了 RM 0.9 Million 左右，而 NPI 也相对的下滑了 0.44%；而在该季中，公司也因为融资成本上涨和对 Axis Steel Centre @ SiLC 的租户 Yongnam Engineering Sdn. Bhd. 做出了拨备（“Provision”），进而提高了公司 RM 1.3 Million 的非产业开销，但公司仍因为产业价值重估盈利而有所成长。

- 以现金流来看的话，AXREIT 在 2022 财政年 12M 的净经营现金收入达到了 RM 228.2 Million，但同时也支出了 RM 57.3 Million 以改善产业，并且也投入了 RM 486.7 Million 到购置新的产业中，可见 AXREIT 是属于比较激进的产托。

如果没有意外的话，AXREIT 在 2023 财政年 Q1（不包括产业估值的账面盈利）应该有成长的空间存在，加上马来西亚的市场对于工业型产业的需求也日渐提高，因此笔者是看到该领域的需求的。

那么，读者们对于目前股息率为 5.21% 的 AXREIT 又有什么看法呢？

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