马来西亚产业投资信托（M-REITs），让投资者能以负担得起的方式，拥有商业房地产。

相较于直接购入房地产，这类投资产品的投资门槛与交易成本较低，投资者无须庞大资金便能参与投资，并享有来自房地产组合的稳定收益。

大马产托的收益具有高度的可预测性和稳定性，这是因为其资产是位于黄金地段的优质物业，故可将这些房产出租给租户。

由于产托主要收入来自租金，因此收益较为稳定，而产托亦必须将至少90%的总收入，当作股息发放给单位持有人，以此获得免税优惠。

零售产托恢复亮眼

投资者可从大马产托指数，了解该行业的整体表现。其中，城中城产托（KLCC）、双威产托（SUNREIT）和柏威年产托（PAVREIT）等都是家喻户晓的产托。

随着疫情好转和经济数据持续改善，我国经济有望重回正轨，产托领域将从中受益。

零售产托在大马产托指数中的权重最大。受疫情影响，过去两年怡保花园产托（IGBREIT）和柏威年产托等零售产托，因政府实施行动管制令而遭受重创。

所幸，2020年和2021年五大零售产托的出租率，分别达到91%和90%，这主要是受益于大马人民与经济保障援助（PERMAI）配套和较长的租赁协议。

展望未来，随着疫情消退和边境重开，带动购物中心的人流量，我们认为大马零售产托（尤其是位于黄金地段的购物中心）将会表现亮眼。

虽然疫情期间的入境外国游客人数，从2019年的每月平均210万人次，大幅减少至每月平均9000人次，但这也代表该领域有巨大潜力恢复到疫情前的水平。

由于租约较长的关系，办公楼产托在疫情期间的表现较为稳定。

在后疫情时代，我们预计更多公司将采取混合办公模式，以避免工作场所过于拥挤，这将间接使一些非黄金地段的办公楼需求减弱。

办公楼产托靠地点

虽然该领域仍面临供应过剩的问题，但基于地点优越和良好的连通性等因素，我们认为大马产托指数的五大权重股，仍可从办公楼租赁需求中，继续产生可持续的收益。

此外，双威产托等酒店型产托，亦在疫情期间遭遇重挫。

2020和2021财年五大酒店型产托的平均入住率，分别仅为48%和31%。

不过，随着佳节来临和被抑制的消费需求逐步释放，我们认为该领域有望在今年下半年稳步复苏。

尽管宏观经济环境仍充满挑战，但AXIS产托（AXREIT）等工业产托依然表现稳健。

在电子商务强劲增长和供应链结构改变等因素的带动下，今年工业产托的租金将持续增长。

这是因为大多数工业产托的资产，来自制造业和仓库等领域。

加息冲击可控

我们预计国家银行将会在今年下半年，上调隔夜政策利率25至50个基点。

一般而言，加息将使浮动利率抵押贷款的还款成本变高和购买力减弱，并对产托领域带来负面影响。

不过，由于产业投资信托的负债比率处于健康水平，且其盈利料将持续复苏，因此，加息的影响在可控范围内。

在五大产业投资信托中，城中城产托的浮动利率贷款和债务比率最低，而以零售业务为主的双威产托和柏威年产托，浮动利率贷款和债务比率虽然略高，但仍保持在可控范围内。

盈利展望可期

尽管疫情带来诸多挑战，并导致市场的不确定性加大，但大马产业投资信托仍保持韧性。金融市场虽经历了剧烈波动，但大马产托指数的回撤率，明显低于其他行业。

随着宏观经济环境有所改善，以及受去年的低基数效应影响，今年五大产托（按市值计算）均录得双位数的盈利增长预测。

展望未来，我们认为租金援助逐步取消，将有助于降低营运成本，而私人消费支出增加，亦可提振大马产托的收入来源（这是因为大马产托中的零售和酒店型产托的权重相对较高），进而推高营收和利润。

虽然疫情之下，大马产托的增长放缓，但它仍可为投资者提供稳定的股息收益率。

未来几年，大马产托的股息收益率将介于5.17%至6.21%，并已恢复到疫情前水平。

估值偏低

另一方面，大马产托的股息与无风险利率（我们在此使用五年期大马政府证券的收益率）的息差约为2.4%，略高于疫情前的2.0%平均值，而息差扩大，意味着大马产托的估值相对偏低。

由于大马产托可为投资者提供相对稳定的收益率和股息现金流，因此，是投资者可考虑的另一投资选项。