卫生总监丹斯里诺希山在今年4月1日发文告表示，我国已进入过渡至地方性流行病（Endemic）阶段，社会必须在尽可能不影响日常生活的情况下，学会与冠病病毒共存。

这也意味防疫方式将由依赖政府介入，转向个人责任和社区团结。截至今年5月23日，我国已有82.7%的人口完成接种两剂冠病疫苗。

随着世界各国迈向新常态，许多投资人和买家对本地房地产的兴趣大增。这主要是因为金融市场和就业前景好转，近期房地产市场成交量和售价均明显回升。

整体而言，由于我国重开边境和进一步放宽防疫措施，房地产市场有望稳步复苏。

根据最新的产业报告，2021年的房市交易量按年增长1.5%至30万497个单位，但仍比疫情前水平低6.0%（2016年至2019年：平均交易量为31万8652个单位）。成交价值方面，2021年的房价按年增长21.7%。

住宅滞销有改善

尽管住宅房地产成交价格与数量齐涨，但数据显示，中高价位房产更受买家青睐。

2021年我国的滞销住宅总量高达3万6863个单位，按年增加24.7%，比2016年至2019年疫情前的平均2万9238个单位高出约26.1%。

滞销房产激增属意料中事，这是因为发展商在2020年疫情期间展延推出新项目，并暂时关闭展销厅。

其中，高达31.5%的滞销屋是30万令吉以下的房屋。30万至50万令吉的价位中，有25.7%滞销；50万至100万令吉的滞销屋数量占30.2%。超过100万令吉的滞销屋仅占总滞销屋的12.6%。

如前所述，中高价位（即超过30万令吉）的房产较受买家青睐，且其成交量也录得双位数增长。相较之下，30万令吉以下的住房需求则按年下跌7.3%。

尽管需求下降，但30万令吉以下的房产销售表现最佳，占单位总数的93.4%。其他价位的房产销售也表现不俗，并录得高双位数的增长。

随着宏观经济环境持续改善，我们认为其溢出效应将延伸到2022年。官方数据显示，大马2021年第四季的失业率为4.3%，为疫情爆发以来的最低水平。由于劳动力市场出现趋稳迹象，这将进一步提振行业信心。

今年5月11日，国家银行的货币政策委员会将隔夜政策利率（OPR），从史上最低纪录1.75%，调高25个基点至2%，这是因为全球通胀压力剧增，以及全球经济持续重启和劳动力市场状况改善，继续支撑经济活动复苏。

然而，融资成本上升，加上通胀抬头和库存增加，令发展商面临严峻挑战。

值得一提的是，隔夜政策利率处于1.75%的历史低位，为楼市提供一定支撑。2021年的房贷申请按年上升31.2%，贷款额达到3496亿令吉。

不过，截至2021年12月底，商业银行的房贷批准率仍处于34.9%的低位，显示银行对房贷维持保守态度。

预算案拨款创新高

此外，政府提呈的2022年财政预算案总拨款高达3321亿令吉，是我国历来数额最高的预算案。当局推出四项计划提振房地产市场，其中包括：

i）拨款15亿令吉为B40群体推出多项房屋计划；

ii）不再征收产业盈利税；

iii）拨款20亿令吉推出房屋信贷担保计划（HCGC）；

iv）保障马来保留地获得良好管理。

豁免产业盈利税

在今年的预算案中，最引人关注的是产业免征收盈利税，即政府不再向第6年脱售房地产的业主，征收产业盈利税。

这项措施将涵盖所有大马公民、永久居民和外国人。iProperty的报告显示，此计划最受发展商欢迎，预计这将进一步提振楼市。

预算案的另一个亮点，是房屋信贷担保计划，该计划旨在帮助没有固定收入证明的零工、小商贩等获得住房贷款。

总结：慎选房地产债券

虽然我国房地产市场仍面临重重挑战，但随着金融市场和就业前景好转，今年楼市有望逐步回暖。

我们也认为低成本项目的需求将逐渐趋稳，但这可能令库存承压。不过，失业率持续改善将为该领域提供支撑。

尽管如此，倘若疫情反弹令持续向好形势发生逆转，这将对房地产行业的增长前景带来风险。

基于上述理由，我们建议投资者在投资部署时，慎选房地产债券。投资者亦可参考债券快线（Bond Express）下的推荐债券名单，以作出更明智的决策。