在香港千呼万唤似出来的空置税，只是针对一手楼，重点是财政司长陈茂波也明言二手楼空置税无效，皆因空置率太低了，看来短期内推行机会不大。

用社运人士的腔调去说：地产商已经取得阶段性胜利，大家给一些掌声自己，奏乐“今天我”。

受影响的单位只有9000多个，对坚如磐石的既得利益可以说丝毫不动，地产商最高兴，难怪涉及最大利益的某地产商，也没有预算做游说，因为怕都未怕过。

真正的戏肉，永远是土地大辩论和如何增加土地供应，上星期公布的“娥六招”充其量只是花拳绣腿。

如果土地供应恒常不变，私营市场的楼价可以继续上升。

因为更大比例的土地使用了发展公营房屋，视乎资助房屋和私营楼宇中间的替代效应，否则私营楼宇供应下跌，楼价升是一个中学经济学如此简单的结论。

发展商的新盘，不一定全部都是单价发售，有一些偏近豪宅的特色盘，会以招标方式出售。

像自动稳定器

可以预期一手楼空置税执行之后，这类以招标方式出售的特色盘比例会下降，因为招标卖楼由看楼到交收，通常比较花时间，未来一些标准化规格单一的楼盘比例会上升。

上一届政府的房屋政策偏近见招拆招，由特别印花税、双倍印花税、绿置居，然后又统一税收百分比，可以看得出没有太大政策一致性。

相反，娥六招比起上届政府的房屋政策多一点官僚逻辑，像一些自动稳定器。

我见很多人都执着于土地供应或楼价高低去评论娥六招，其实，行政长官林郑月娥不是从这个角度去推出这六招，她是在贯彻自己竞选强调的房屋理念，即是重建整个置业阶梯。

亦是说，主张先上车买小楼，然后小楼换大楼，大楼搬豪宅的循序渐进阶梯。

所以，她主张资助房屋和私人市场脱钩，就是为了先让更多的人上车。

同时，她减低私楼市场供应，让私楼继续升，就是为了让这条阶梯可以继续走下去。

当然，新措施会有赢家和输家，以前抽白居二抽居屋的人，心中算盘都是想以蔗渣的价钱换来烧鹅的味道，以低入场费享受私人市场楼价的升幅，现在此路不那么通。

娥六招是一个相对上届政府更有方针有规划的房屋政策措施，问题是目前环球经济进入加息周期，林郑月娥的房屋政策能否贯穿整个加息周期，这是有待观察。

因为没有一任特首的任期是长过加息周期，而且新上任的特首往往把上一任特首的房屋政策大肆改动和推翻，林郑的执行意志会否后继有人，这就是政治问题了。

（备注：为进一步提振房价负担最重的香港市场的供应，香港行政长官林郑月娥上周五宣布了空置税计划。）