最近，參與了某產業發展商的媒體之夜，地點選在可瞭望整個吉隆坡天際線的空中花園，一眼望去吉隆坡，果真越發有國際大都市的氣勢，市中心商辦大廈燈火通明的程度，一點也不遜於區域其他大城市。

但是，仔細想了想，究竟有多少人真正在那些燈火通明的商辦大樓趕工？還是只是為了營造城市的繁華而虛張聲勢？

辦公樓空置率居高不下

近年來，越來越多的新辦公大廈落成，我國商辦市場供過於求的情況日趨嚴重，空置率居高不下，導致商辦產業市場寒氣逼人。

萊坊（Knight Frank）數據顯示，吉隆坡市中心和週邊地區在2016年杪將新增21%，或超過1千400萬平方公尺的新辦公空間，雖然政府透過不斷促銷吉隆坡的努力已開始看到成果，其中25個跨國公司已同意在吉隆坡設立區域總部，但基於年均認購率僅為300萬平方公尺，預見潛存供過於求風險。

更重要的是，隨著獨立遺產大樓、敦拉薩國際貿易中心（TRX）等大型建設工程上路，勢必令城中商辦空間供應量進一步增長，對價格和租賃將帶來更大的壓力。

在過去3年，新增供應已壓縮出租率，其中吉隆坡市中心下跌12.4至81.6%，週邊地區則挫5.9至81.1%，但平均辦公樓租金仍屹立不搖，市中心和週邊地區的每平方呎租金為6令吉和5令吉50仙。

猶記2009年，我國商辦產業一度風光無限，不少外資紛紛前進市中心搶購優質辦公大廈，一時間花旗大廈、渣打大廈紛紛都傳出獲得買家青睞，各路產業專家也紛紛看好大馬商業產業價格在區域市場尚屬便宜，將可吸引許多外資（特別是中東油錢）前來尋求產業資產投資保值抗通膨。

但是，數年光陰過去了，期待的商辦產業熱潮未見蹤影，領域反陷入了多時的寒冬，究竟問題出在哪裡？

有專家點出了問題的關鍵，就是國內優質商辦產業供不應求，因為外資青睞的商辦空間都是金字塔頂端的A級產業，但每年新增的商辦空間不少都是檔次相對較低的B和C級，對外資吸引力自然大打折扣，也難怪乏人問津。

更重要的是，國內不少頂級商辦空間不是集中在政府相關公司，就是大財團的手裡，個個都看好高級商辦空間帶來的豐厚回酬，沒有可觀的溢價都不可能輕易脫手，自然令市場供應趨向緊張，外資縱然荷包滿滿，也恐怕不得其門而入。

為達到2020年先進國宏願，政府大刀闊斧落實改革計劃，並專注發展12項國家關鍵經濟領域（NKEA）來帶動經濟增長，其中大吉隆坡更是國內唯一入榜的地區，目的就是希望能充份發揮其磁鐵效益，吸引全球100大跨國企業前來投資，進而拉動國內經濟增長。

當務之急增加頂級辦公樓供應

但是，要吸引100大企業前來投資，自然需要準備充足的頂級辦公空間，而偏偏這就是國內商辦市場現面對的困境，因此政府欲達目標，當務之急自然是增加國內頂級辦公空間供應。

不過，興建新的頂級辦公空間勢必加劇國內商辦供需失衡問題，因此政府應給予私人企業更多的津貼或獎掖來提昇或改建商辦空間質量，這不僅可舒緩國內商辦空間放著養蚊子的窘境，更可促進國內商業產業對外資的吸引力，何樂而不為呢？（星洲日報／焦點評析：洪建文）