朋友說，他有一間雙層排屋要賣，已經超過半年了還沒有賣出，問他為何這樣，他也說不出原因，產業經紀告訴他，以這個價格掛上去：“合理”、“不會難賣。”

可是，事情並非如我們想像的簡單，這間轉售的雙層排屋坐落在熱門地點，來看房屋的人也不少，只是銀行的估價比實際價格低了十多、廿萬令吉，沒有大筆現金儲備的買家，是不可能敲定交易的。

對於那些必須以貸款來融資購屋的申請者，許多時候結果都讓他們感到失望，銀行認為，喊價90萬至100萬令吉的房屋，實際上只值70、最多80萬令吉。

這意味有意購買者，本身必須擁有一筆數目不小的現金，才可能談妥交易。

儘管如此，許多地區的產業價格還是沒有降下來，產業經紀告訴潛在買家或投資者，假如你準備購買某個地區的產業，而且是鮮少有存貨（房屋）的地區，你至少要有20萬令吉或更多的現金在手，一旦有人準備脫售，你就可以馬上決定，聽起來似乎是擔心有錢買不到貨的情形。

當一個地區的產業價格一再創新高，而且交易的敲定也不成問題，有意無意製造了一個不大健康的趨勢：就是價格處於不合理的水平。

回到前面提及的產業已過了半年，可是仍未賣出的例子，其實，只要賣主不要將賣價握得太緊，相信要賣出並不成問題。

假設合理價值在50萬令吉，賣主要價65萬令吉，而且是沒有經過裝修的單位，銀行一般最多只將價值提昇至55萬令吉，就是以55萬令吉來提供貸款的百分比。

個人如果貸款80%，以55萬令吉的賣價計算，只能貸款44萬令吉，本身必須準備11萬令吉，假設賣主堅持其價格，那麼買主的自付款需多10萬令吉，總共是21萬令吉。

如果再加上買賣合約的律師費與印花稅、貸款合約的律師費與印花稅，房屋貸款保險等等，這裡邊至少要幾萬令吉。

另外，屋況再怎樣理想的二手房屋，在買過手後也需要簡單或基本的裝修，至少也要幾萬令吉，如果要求較高質量的裝修，費用就更大筆了。

以最簡單的數字原理來計算，從購屋自付款、買賣合約律師費與印花稅，貸款合約律師費與印花稅、房屋貸款保險費、還有基本的裝修費，已經接近30萬令吉，坦白說，可以在二線城市購買一間可負擔房屋了。

在轉手產業市場，交易的落實是由市場力量來決定，供求是其中一個因素，與一手市場由發展商訂價稍有不同，一手產業主要是以屋款、建築面積、方位來考量。舉個例子，A款面積比較大賣這個價位、B款面積稍小則賣這個價位，假如是面對下午陽光的方位，可能便宜數千令吉，以此類推。

如果是共管公寓，樓層越高越貴，每高一層多幾千令吉，角頭單位又另外計算，擁有較多個車位的公寓，叫價比較佔優勢；不過，如果是沒有電梯服務的公寓，則另當別論，樓層越高越便宜，這些都是簡單的道理。

道理雖然簡單，可是人們常會忽略一些細節，例如產業的管理質量是否不斷改善、所處地點的治安是否理想，這些都是不可忽視的重點。（星洲日報／焦點評析：鄭碧娥）