近日報道指出大馬房價過高，吉隆坡人的房價與收入比率為5.4，檳城為5.2，柔佛為4.2，而大馬整體比率為4.4。據物業顧問機構Demographia的分類，比率超過5.1的吉隆坡和檳城被視為“超難買房”，而大馬整體比率超過4.1則屬於“嚴重難負擔”。房價過高的不止是大馬，世界多個國家都有同樣的問題。為了讓每個國民都能擁有自己的一套房子，許多國家都試圖打壓投資者買房的慾望，幫房價降溫。這些措施能否幫大馬解決問題？

要尋找答案，可以參考歷史。

香港從2010年起開始推出了一系列的打壓房價措施。它們主要是針對不同的房產種類，提昇買房的稅務，以減低投資者的購買慾望。此外，香港也收緊了貸款準則。雖然香港房市在往後的日子確實顯現下跌的趨勢，尤其從去年至今，價格下降了大約10%，但在政府推行措施的期間，香港的房價與收入比率卻從2013年的13.5漲到了今日的19。香港不但成功保住了“世上最難負擔買房的國家”的美名，而且其難負擔程度如今還拋離了其它國家。

澳洲在80年代嘗試通過稅務改革打壓房價。長久以來，澳洲國民能通過負扣稅（Negative Gearing）在投資房產時獲得稅務優惠。為了打壓投資者的買房慾望，政府一度廢除負扣稅。此舉不但沒有令澳洲房價下降，而且導致了某些城市裡的房租暴漲，原因是屋主在失去稅務優惠的情況之下因為收入下降而決定提昇租金，最後，政府打壓房價不成還連累了租房的國民。因此，政府又被逼恢復負扣稅，澳洲如今的房價與收入比率仍然維持在6.4的高位，比大馬更惡劣。

由此可見，單靠打壓投資者的買房慾望難以增加國民買房能力。從經濟的角度來看，類似以上的措施雖然會減少購買慾，但其反效果是供應也會同時減少。當房價沒有了升值的空間，建築成本又不能降低的情況之下，企業也隨之失去了建築新房的理由，此舉治標不治本。要根治房價過高的問題，最佳良方莫過於增加房屋供應，這一點可以在新加坡的歷史裡觀察得到。新加坡在1959年面臨嚴峻的“屋荒”問題，政府實行了居者有其屋計劃，開始大量提高政府公寓供應。到了今天，新加坡國民的擁屋率由當年的危機水平漲到超過90%，增加供應為房市降溫的有效性有目共睹。

當然，一個有效於500多萬人口的政策，在超過2千900萬人口的大門，未必有同等效應。要提高大馬房屋供應，首先要瞭解其供不應求的原因。回看西馬的房產數據，房價過高的主要是在吉隆坡、檳城和柔佛等就業機會較多而且人口密度較高的地區。有趣的是，雪蘭莪和柔佛之間的森美蘭和馬六甲卻是兩個全國買房負擔最低的地區。從這一點可以看出，部份導致房產供不應求的原因在於人口分佈不平均。因此，如果政府能改善交通，人們將可以選擇居住在密度較低的地區，購買較便宜的房屋。

此外，發展商也可以把房屋建築在比較便宜的地段，此乃雙贏的局面。如果政府能致力發展一個完善的公共交通系統，那國民甚至可以省下買車的開銷用來交房貸。這可謂一石“多”鳥的良方。

在這個資本與社會主義共存的時代，任何解決問題的方案都應該考慮到不同人，不同立場，與不同的中心思想。極力打壓投資者的買房慾望難免會同時壓制發展商興建新房的意願，鼓勵增加房屋供應反而能同時為房市降溫以及刺激經濟，這也會有助提高國民的收入與增加他們的買房能力。當首次買房者、投資者與發展商都站在同一陣線，而非處於對立的立場時，大馬的買房問題最終必能迎刃而解。曾經聽過母親和藥材店老闆這麼一番對話，母親要求減價，老闆答應後說道，“你賺一點，我賺一點，批發商也給他賺一點”。這種解決問題的方案，筆者認同不已。（星洲日報／微觀時事‧作者：張晉瑋‧法院IT經理）