陳小姐、今年25歲。每個月的薪水扣除開銷，大概可以儲存1千800令吉，以下是她個人的投資與財產：

 

1）組屋1：於2012年購買，價值5萬5千令吉，每個月供331令吉、供期20年，已償還3萬2千令吉的貸款，還剩下2萬3千令吉。這組屋現在出租給別人，每個月扣除所有費用，可得收入430令吉。

 

2）公寓1：於2013年購買，價值37萬令吉，與哥哥聯名購買。每個月一人供700令吉、分期付款為1千400令吉，供期40年。

 

3）組屋2：於2014年購買，價值6萬5千令吉，每個月供322令吉、供期20年，貸款4萬5千令吉，同組屋1一樣，現在出租，每個月扣除所有費用，可得收入430令吉。

 

4）目前定期存款：4萬令吉問題：1）請問我應該先把組屋1供完嗎？我的想法是把組屋1和組屋2供完，以便能用租金來供公寓1，這樣的安排正確嗎？

 

2）組屋1和公寓1，那個是比較好的投資？組屋是用來出租的，公寓是在吉隆坡，比較有潛能增值，本身也在吉隆坡工作，能住在該公寓。

 

3）我在銀行應儲存多少的現金，以備不時之需，該如何安排才比較妥善？如果是1萬令吉的話，剩下的3萬令吉可以用來償還房屋貸款、還是作為其他投資？

 

答：財務規劃師李文暢說，金融專家說過：“一個人要變得富有，一定要涉及兩個市場，一是股市、另一是產業市場。”

暢銷書《富爸爸、窮爸爸》作者羅柏清崎則說：“我偏好投資產業。”

羅柏清崎偏好產業是因為每當他物色到一筆好的交易，每月他都能從中獲得凈現金收入，最重要的是，他們從事產業投資可擁有很大的財務杠扞，只需付首期屋款即可獲得抵押貸款，以從事數項龐大的投資。

另一名基金經理彼得林茲認為：第一項買入的自用房地產，是一項非常好的投資，因為：進可攻、退可守。

若這項產業在日後價格上揚，可以套利出售、賺取差價；若買入後屋價停滯不前，則可自用，就當作是交房租。

 

首項產業須“自用”

從彼得林茲的一番話不難看出，他的見解是：第一項買入的產業必須是“自用”的房地產，假如純粹是投資，則另當別論。

自用的重點是自己用得上的，即地點靠近工作的地方、或是目前居住的地點，才算符合條件。

以上這段文字，摘錄自李文暢著書《錢、原來是這樣賺！》。

李文暢說，陳小姐信中提及的公寓1，地點位於吉隆坡，本身也在吉隆坡工作，這是一個可以保留的房產單位，只是這不是獨資擁有的產業，日後若兩人個別成家，可能需要對產業的擁有權做出安排與調整。

目前陳小姐名下的產業有三間（全資或半資擁有），來信沒有提及每月的開銷，假如要動用定期存款的儲蓄，至少要保留相等於6個月開銷的資金，作為急用準備金。

在計算擁有相當於6個月開銷的準備金後，陳小姐或可探討是否要還清其中一間組屋的貸款，如果貸款利息比存款利息高出許多，而且已過了銀行的鎖定期，其實可以考慮償還其中一間組屋的貸款，這樣每月的租金收入會比較可觀。

 

若組屋增值可脫售

不過，根據一般規則，租金收入是要報稅的，如果沒有做到這點，萬一稅務官員找上門來，麻煩就大了，如果組屋增值，脫售程序不會麻煩，而且可以轉換名字，也可以考慮脫售，套現了用來減少公寓1的貸款額。

雖然目前每月的產業貸款分期付款不多，（因為與哥哥聯名合供，一人供700令吉），可是，貸款分期長達40年，產業貸款利上加利，在複利的基礎上，供期太長的產業貸款，利息開銷可以是相當大筆的資金，嚴格來說並不符合投資效益。

本期主答：Gain Wealth財務規劃公司首席理財師李文暢（星洲日報／投資致富‧財富問診‧文：鄭碧娥）