大马产业市况呆滞已有一段时间，随着大马政权改朝换代，人们无不期待，新政府能祭出一些可激励产业市场的措施，让这个领域回到过去辉煌的岁月。

房市短期无惊喜

目前，新政府仍未对产业市场有太多着墨，产业市场依然沉静，发展商在期许之余，做了两手准备，见招拆招。

在前政府执掌之下，主要专注可负担房屋的发展，2017年10月27日提呈“繁荣包容经济，平衡世俗，为了人民的幸福，走向TN50愿望”为主题的财政预算案，能带动产业发展领域的条文少之又少。

前政府在提呈该财政预算案时，预测2018年经济成长5至5.5%之间，2017年大马经济成长率接近预测，带给市场稳定情绪，并将对产业市场的发展有正面影响。

与此同时，前政府预测大马接近全民就业，2018年通膨率在2.5至3.5%之间，预计产业市场走势稳定，虽然交易量和交易价值可能继续下跌。

对产业发展商而言，他们对去年提呈的财政预算案相当失望，几乎没有带给产业市场欣喜元素，虽然也有分一些小糖果。也因而，发展商对新政府存有更大期待。

去年预算案4大措施

预算案对本地产业市场有影响的措施，主要有以下几个：

●继续专注可负担房屋的发展
拨款22亿令吉，由几个政府机构兴建可负担房屋，分别有“人民房屋计划”1万7300个单位、“人民友善家园”3000个单位（由国家屋业发展有限公司进行）。

为数15亿令吉的拨款，将由一马房屋公司兴建21万个、价格低于25万令吉的房屋。

一马房屋公司的“公务员房屋计划”，兴建2万5000个单位，预料将于2018年完工。另外，12万8000单位正介于不同阶段的兴建工程。

与此同时，600个单位“我的美丽新屋”，主要供登嘉楼、彭亨、马六甲、柔佛、沙巴与砂拉越的低收入群及原住民申请。

为鼓励房屋发展商兴建更多可负担房屋，共有2000个单位的购屋者，将在MyDeposit计划下获得首期款援助。

●搁置房产计划免印花税
从2018年1月1日至2020年12月31日，拯救搁置房产计划的承包商和原有业主，可豁免贷款合约和转移业权文件印花税，预料将惠及有关人士。

●租金收入征税减免50%
财政预算案建议住宅租金2000令吉或以上收入，享有50%税务减免，有效期从2018至2020年，税务减免让投资者享有投资完工、二手产业优惠。

一些衔接捷运、轻快铁和单轨火车的市郊，将占有优势，公共交通完善可为产业计划加分，尽管多数人有轿车，不过有公共交通作为替代选项，将对产业的居民和租户带来便利。

●发展商管理分层产业免消费税
由联合管理机构（JMB）和管理公司（MC）征收的管理与维修费是免消费税，从2018年1月1日开始，提供这些服务的发展商也可享有，就是发展商把产业交给联合管理机构之前，提供分层产业的管理服务可以免消费税。

房屋政策会否转弯备受关注随着新政府上台，一些大型基建计划搁置，而产业市场尚未有明确的方向，至于前政府所推行的房屋政策，哪些会有变动，哪些会废存，都是市场引颈长盼的事。一般预估，发展商在等待新政策之际，料不会有太大动作，房市短期内也难有火花。

房屋政策会否转弯备受关注

随着新政府上台，一些大型基建计划搁置，而产业市场尚未有明确的方向，至于前政府所推行的房屋政策，哪些会有变动，哪些会废存，都是市场引颈长盼的事。一般预估，发展商在等待新政策之际，料不会有太大动作，房市短期内也难有火花。

5大困境

509大选变天后，大马政治版图改变，但大马产业市场5大困境依在，房市挑战不变，未来焦点仍在于可负担房屋。

当前房产5大困境如下：

（1）房屋价格持续升高；
（2）银行提供的融资比率偏低；
（3）利率走高（明年隔夜政策利率或上调至3.5%）；
（4）金融、媒体、油气业等领域的就业保障疲弱；
（5）购屋者不易获取房屋贷款，特别是偿债比率偏高的借贷者。

大马投行在研究变天后的大马房产市场状况表示，我国家庭债务水平偏高，促使银行可从借贷者的偿债负担（如学贷、车贷和个人贷款），看出申请者符合房屋贷款条件较弱，获取房屋贷款的空间有限，特别是他们的收入增加跟不上负担沉重步调。

仍专注可负担屋

希盟政府在第14届全国大选宣言指出，在两届任期内兴建100万间可负担房屋，为低收入族群（B40）、中收入族群（M40）推行“先租后买”制，以及为年轻人提供可负担出租房屋；简单说，可负担房屋仍是产业市场的发展焦点，至少在接下来12至18个月情况是这样。

大马投行表示，可负担房屋的回酬率通常偏低，由于市场竞争激烈，回酬率会被压缩，站在投资的角度，如果发展商可以通过高效、快速的建筑方式销售大量可负担房屋，最重要的是在策略地点建可负担高楼住宅，那么发展商才有立足之地。

否则，发展商现在销售可负担房屋，可能只是在薄利多销的情况下，弥补赚幅薄弱的不足，等待产业市场复苏的缓冲措施。

发展商降低首付款 催买气

为了吸引购屋者加入购屋行列，越来越多房屋发展商在推出产业计划之前，推荐“低首付款”方案，这股低首付款风潮不分地区，成为一个极为热门的销售策略。

虽然低首付款对购屋族具有一定吸引力，也有助于推动房产销售，不过“头过身不一定过”，因为低首付款的风险在于“交屋”，交屋顺利与否，关键在未来的房价表现。

风险：交屋是否顺利

一般预售屋产业计划的首付款，至少相等于屋价的10%，之后随着工程进入不同阶段，买方还需另外分次缴纳，如果购屋者申请到90%的贷款，那么支付了10%的首期购屋款，接下来就等待发展商工程师发给贷款银行信件，由银行发放款项给发展商。

由于房屋价格依然偏高，有些想买房子的市民没有足够的首付款，于是业者打出低首付款策略吸引购屋者。

零首付款交屋后才还贷

以目前的形势来看，低首付款的产业计划比较多，一般至少10%，也有少数是5%的首付款。另外，也有极少数的产业计划，以零首付款的方式来进行促销，或是只需5000令吉或1万令吉订金，就能够签约购买房屋。

有些低首付款产业计划，甚至会搭配工程期零付款”方案，等于房子在完工交屋之前，买方只要支付数万令吉购屋款即可，等到交屋之后，再分期摊还原先该缴纳的购屋款。

2大问题

低首付方案确实会吸引购屋族，但却会出现两个问题，第一个问题：买方如果还款能力差、信用能力不足，可能无法向银行申请到足额房贷而违约，产业建筑商有可能无法如期交屋。

第二个问题：主要牵涉到未来房价的风险。近来有些投资者也加入购买这类低首付款的房屋，因为只要花几万令吉就可行，假如房子完工后房价持平或小涨，那交屋并没甚么损失，出租还能赚租金。不过，假如2、3年后房子完工，可是房屋价格却下跌，投资者违约，只需赔掉少数的首付金，损失也不算太大。

投资者买低首付产业，“对赌”未来房价，多数是赚多赔少，因为赔只是赔数万令吉。不过，假如房价上涨，一间房子动辄赚个10万或更多，即使另一间没赚，只要有一间赚还是不亏。

发展商需谨慎规划

因此，业者若竞推低首付方案，也需要谨慎规划，否则交屋时会困难重重，即便低首付款压得超低，产业计划卖得超好，但未来只要房价风险无法掌握，违约交屋就会成为噩梦，因此不可不谨慎看待。

供需不均 市场隐忧

“产业市场供求不均衡、将对宏观经济发展、金融市场的稳定性带来风险。”

历史告诉我们，产业市场供应过剩，将对整体经济带来风险，大马住宅与商业产业领域，皆存在供求不均衡的问题，这确实是市场隐忧，特别是有关领域与超过120个行业的发展有联系，而且占国内生产总值10%，同时雇用140万名大马人。

马来西亚在1997年亚洲金融危机的经历显示，产业市场的大幅调整，将对整体经济造成严重反响，在亚洲金融危机发生之前几年，就是1992至1996年，马来西亚的经济平均取得9.6%成长率。

经济成长强劲，推动产业市场热潮，导致产业市价上涨，不同产业领域过度发展，银行提供家庭贷款增加，以融资购买产业，发展商则取得新产业计划的发展资金。

5大风险

产业领域脆弱对经济带来风险：

1.经济成长减缓、失业率较高，产业相关领域占国内生产总值10%，在2016年雇用140万大马人；

2.多个领域表现持续疲弱；

3.打击银行与金融机构；

4.国际收支经常账受到不利冲击；

5.假如需要拯救，削弱政府的财政地位。

当金融危机来袭，产业市场在1998年崩跌时，不少产业计划演变为搁置房产，发展商的偿债能力变弱，产业领域的无还本、还利息贷款倍增，银行蒙受亏损，导致信贷紧缩。

这项危机的后续影响效应蔓延至其他行业，市场掀起裁员浪潮，经济严重不景气，在2008年的全球金融危机，西班牙、爱尔兰和美国也面临同样情况，庞大的财务振兴与拯救，冲击政府的资产负债水平。

在提供购屋者融资方面，银行继续扮演重要角色，超过70%的首购族通过银行贷款购屋。2017年首9个月，银行批准的新贷款额达1216亿令吉，接近30万名借贷者受惠。在这之中，超过60%的贷款流入购买50万令吉以下房产。

银行批贷严谨 商产过剩

至于商业产业领域，由于供应过剩，银行对该领域产业贷款的申请较为谨慎，这可从商业产业贷款获批比率偏低反映。目前，银行发放的商业贷款，占总贷款的5.1%。

这些发展巩固现有宏观与微观条例的重要性，目前的贷款对产业价值比例仍有关连，打击产业投机活动刻不容缓，投机活动导致产业价格被推高，加剧房产的不可负担性。

无论如何，银行能抵挡产业放缓的冲击，虽然商业产业和高档住宅供应过剩，不过这些产业只占银行贷款总额的8%。

产业市场不均衡的问题，是各相关方面应正视的问题，发展商采用内部资金，从资金市场集资，融资产业发展计划。

各造应合作寻良策

因此，联邦政府、州政府和产业发展商，应从各方面探讨合作，寻求解决产业市场不均衡的方案。

在过去10年，产业相关投资明显增加，2016年占总投资的25%，比2005年的18%进一步增加，产业市场供应过剩，以难负担房产和空置空间居多，至于可负担房屋的供应明显不足。

假如现有的供应与需求情况持续，形势可能恶化，柔佛州产业市场不均衡的问题最明显，拥有最多未出售住宅房产，最多的剩余零售空间。因此，现在是各方联手努力，缓冲任何影响宏观经济与金融稳定性风险的时候。

http://www.sinchew.com.my/node/1764097/静待新政府佳音‧发展商见步行步