想买与能买“失衡”，是导致房市“失调”的原因。

居者有其屋是每个人的梦想，往往想像是丰满的，现实却是骨感的，无论市场情绪多么乐观，多少人想要买屋，只要现实不给力，买房终究只是一个愿景。

产业估价局（JPPH）指出，基于家庭情绪和经商环境呈正面发展，预计2018下半年或明年上半年的产业市场将有所改善。

该局认为，这正面现象让新政府可透过结构改革，创造稳定性经济的机会，首要任务为改善家庭收入和提高国人购屋力，继而让所有国人都能从中受惠。

这看似正面的情绪，是否能够反映在产业交易中？

其实不然，购屋者情绪正面，未必代表实际买屋情况，皆因面对现实后，才会发现自己的实力。

收入永远跑输屋价

首先，第一个让购屋者觉得挫败的现实，就是实力的问题，国人的收入永远跑输屋价，当你以为日夜兼差可以缩小距离，却会发现，屋价已经远远将你抛在后头。

国家银行创立的“房屋观察网”（housingwatch）资料指出，国人拥屋面对最大的挑战，依然是无法负担高屋价。

国家银行的一份季度报告也提到，大马的房屋价格严重不可负担，预测大马可负担最高屋价应为28万2000令吉，惟实际房产中值却高达31万3000令吉，想要以家庭月收入中值的5228令吉购屋，实在有难度。

据大马统计局2016年家庭收入与开销资料显示，2016年大马共有690万户家庭，平均每户家庭有4.1人，仅有1.8人有收入来源。

在2016年家庭月收入中值为5228令吉，按年增长6.6%，但是国内有半数的家庭，月收入中值却少于5228令吉。

以组别区分，T20高收入群的家庭月收入中值为1万3148令吉按年成长6.2%、M40中等收入群为6275令吉，按年增加6.9%和B40低收入群为3000令吉，按年增长6.6%。

以13个州和3个联邦直辖区计算，多达9个区的家庭月收入中值低于全国水平，尤以吉兰丹收入最低，仅有3079令吉，吉隆坡月收入高居榜首，惟也没有办法破万令吉，仅有9073令吉。

各区域实际屋价中值
远高于家庭可负担屋价

housingwatch以吉隆坡、雪兰莪、柔佛、槟城、沙巴和砂拉越做对比，发现每个区域的实际屋价中值远高于一个家庭最高可负担的房产价格，仅除了砂拉越以外。

以高收入的吉隆坡而言，最高可负担的屋价为45万4000令吉，但实际屋价中值却高达53万令吉；至于砂拉越，最高可负担屋价为22万9000令吉，实际屋价中值仅20万令吉。（见图一）

乔治市差距最大

令人惊讶的是，以城市作对比，乔治市的最高可负担屋价与实际屋价中值的差距最大，可负担的最高屋价不足30万令吉，仅29万4000令吉，但实际屋价中值高达60万令吉；其次为吉隆坡市中心，可负担的最高屋价为45万4000令吉，屋价中值为62万令吉。（见图二）housingwatch以2016年的家庭收入和开销及屋价中值调查显示，家庭月收入少于1999令吉者，可负担的屋价介于11万2200至12万4700令吉，2000至3999令吉者可负担的房产价格介于22万2150至24万7200令吉，4000至5999令吉为31万8600至35万4100令吉（参考表一）。

月入4000只能买24.7万屋

只有月薪在6000至9999令吉之间的家庭，能够负担得起40万8300至55万6100令吉之间的屋价。

从以上种种数据可以探知，“实力与实际”上的差距，国人渴求买房产，惟实际上却面对重重阻力。

增建可负担屋最实际

林佑辉指出，全国大选后，市场对新政府期望很高，惟房产领域并没有出现太大变化，国人还是专注在寻找廉宜的房产单位上，并放眼政府能够祭出更好的房屋政策。

林佑辉也提到，可负担房产是国人非常需要的房产类型，其需求量非常高。

他认为，一般家庭需要价格和空间皆符合的房产，需求最多的是两房或以上的房产，价格则是在50万令吉以下，至于是有地房产或公寓，则不会有太高要求。

“政府建设更多的可负担房屋，是最实际且能够帮助国人拥屋的方法。”

盼政府调整印花税资助首期钱

林佑辉也认为，对购屋者而言，最希望的是政府调整印花税，其次就是资助购屋者的首期钱，另外，希望银行放宽申请房贷条件。

他指出，有地房产因市区已没有太多空间可以发展，加上需求一直都在，使得价格相对稳定，购屋者选择有地房产大都看地点。

等得到屋价跌吗？

先不谈政府提振经济事宜，因需长时间才能看到效果，但以短期来看，国人真能等到房产价格下降的时机吗？让数据告诉你，房产价格走势如何……

过去7年屋价无下降趋势

产业估价局数据显示，2018年次季的房产价格中值为28万8000令吉，比首季的28万令吉高。

值得注意的是，由2010年开始至2017年，房产价格完全没有下跌趋势，2010年屋价中值为15万8000令吉，至2013年三级跳至25万令吉，而到2017年房产领域放缓时，屋价中值也创下新高，达30万3000令吉。

布城屋价最高 吉打最低

以区域分析，布城房产价格最高，第二季的屋价中值为每单位68万7000令吉，紧随其后的为吉隆坡，屋价中值为每单位53万9000令吉；而房产价格最低的为吉打，每单位价格中值也喊价15万5000令吉。

而该局公布的第三季大马房产价格指数为192.1点，比较首季的191.2点和第二季的193.1点。

第三季屋价微跌

数据指出，第三季整体房产价格由第二季的41万6716令吉微幅下跌至41万4469令吉，其中房产价格高居不下的吉隆坡和雪州价格皆微跌，分别由第二季的78万8475令吉下跌至77万8760令吉和由48万零233令吉下滑至47万8466令吉；反之，较感意外的是，柔佛、霹雳、吉打、玻璃市及沙巴房产价格不跌反起，其余地方则微跌。

以房产类型来看，排屋价格在第三季微跌至37万7001令吉，第二季为37万7290令吉，吉隆坡排屋价格最高，达84万8386令吉，价格比第二季的85万6162令吉微跌；玻璃市是排屋价格最低的地方，第三季录得14万9486令吉，惟价格比第二季的14万5849令吉高。

高楼产业第三季价格由第二季的34万零205令吉下跌至33万4821令吉，仅有马六甲的高楼产业价格在第三季微扬至13万1894令吉，其余皆有所下跌。

第三季半独立房产价格下滑至65万3936令吉，第二季为65万7329令吉，有趣的是，14个区域里，仅有8个区域的半独立房产在第三季起价，剩余则下跌；吉隆坡半独立房产价格下跌至238万4327令吉，但雪州的半独立价格却由第二季的101万7889令吉上扬至102万4188令吉，甚至吉兰丹的也由26万5377令吉走高至26万6782令吉。

半独立房产在第三季价格跌至65万3773令吉，而仅有北马的槟城和吉打的价格上扬，其余皆下滑。

发展商宁给优惠不降屋价

从数据分析，全国大选后，的确有部份地区的房产价格下降，惟下跌幅度不大，但房产价格走扬的地区依然不在少数，在如此的情况下，国人真能等到屋价下跌的时候吗？

特富房地产代理有限公司组长林佑辉指出，房产价格是由市场所定，而一旦发展商自行降低房产价格，将影响之前已购屋的买家，继而使到购屋者对发展商失去信心。

他相信，发展商会以赠送礼品、现金回扣、豁免两年维修费等的方式馈赠购屋者，而不是直接降低屋价，因调整屋价会牵涉很多问题。

林佑辉提到，以新房产比较，二手房产则不会面对这些问题，因二手房产属于个人，高卖低卖都由自己决定，不会影响整个房产项目。

“这也是二手房产受欢迎的原因，因为拥有很大的协商空间，甚至房产价格在80万至200万令吉的房产，可以调低20%，惟20万至40万令吉的房产，协商空间较有限。”

你买得起屋吗？

不晓得自己是否有能力买房子？看看以下以2016年收入及开销调查的数据做例子：假设以全国收入中值5228令吉计算，开销中值为3314令吉，实际屋价中值为31万3000令吉，假设向银行贷款30万令吉，4.50%利息，贷款期35年计算，每月必须供款1420令吉，在扣除每月开销后，仅剩494令吉供应急之用。

购屋是一项长期负担，在通膨、生活费高涨的当下，如何选择，胥视本身的能力而定。

二手房产渐受欢迎

买不起新房产，还有甚么选择？购屋者可以考虑其他的选项，包括二手房产或继续当个租户。

林佑辉指出，二手房产市场在2014年放缓后，今年初开始有改善的迹象，因价格较新房产廉宜是一大卖点。

二手共管公寓较不受青睐

以当下二手房产市况分析，林佑辉认为，价格介于50万至100万令吉的共管公寓较不受青睐，归咎于供应过多，购屋者拥有许多选择，加上放眼价格可能会下跌，因此较多持观望态度。

他指出，与新房产项目相比，近年许多投资者都会选择购买二手房产。

林佑辉补充，投资者也对属于商业地契的共管公寓或住宅兴趣不大，因投资回酬非常的低，管理费及水电费相对的高。

“投资者认为，这类型公寓出租后几乎没有多少赚幅，比把钱放银行的情况还糟糕，因此买来投资并不赚钱。”

“反之，二手房产只要屋龄不大，介于5至10年，还是很受投资者欢迎，原因很简单，因经济放缓，旧房产价格不会太高，投资回酬也可观，只要价钱合理，还是能够吸引投资者目光。”

购屋者谨慎 投资者观望

林佑辉指出，买来自住的购屋者依然渴求拥屋，只要在能力允许的范围，就会选择购屋，惟他们会谨慎选择，将根据本身的能力衡量。

“反之，在大选后，投资者持观望态度，想要等待新政府更多及明朗化的政策后，才做决定。”

他相信，无论房产领域情况如何变化，发展商依然继续进行发展，以为公司带来现金流。

林佑辉指出，发展商在面对房产领域放缓下，会尽量推出更多优惠配套，包括现金回扣、免律师费、家具、装修等，以吸引购屋者的注意。

租户市场变化不大

林佑辉经验谈，许多家庭租户面对了经济压力，因此10个人中，有8个情愿继续租房，因为不想背负多一个经济负担。

新房产租金较疲弱

“年轻人除了担心负担不起，选择继续租房外，另一个原因是职业变化所致，因不晓得会否更换工作。”

他指出，在全国大选后，租户市场同样没有出现太大变化，惟新房产的租金市场却较疲弱，因供应过多，必须降低租金，所以导致想要以租金作为回酬的投资者转移焦点至二手市场。

新旧产业比一比

新房产项目
●优点：
-购买时没压力，可能有回扣和免律师费
-美观，属于新房产

●缺点：
-在房产建设中时，只能看示范屋，可能与实际建好的房产有差距
-无法晓得左右邻居是什么人，价钱可能是提高后才进行回扣
-建设时间可能长达4年

二手房产
●优点：
-比较实际，能够看到要买的房产
-价格较具伸缩性
-可以看到邻居，掌握本身所需的生活方式

●缺点：
-需要有一定财务能力始能购买

年轻人倾向新房产

林佑辉观察所得，买房产出现年轻化趋势，年龄介于24岁至40岁之间。

“普遍上可以区分为两种类型，一种是靠自己能力购房，另一种则需要父母资助。”

林佑辉以购屋者的特性做分析，认为年轻人注重生活化、低首期的房产为主，因此倾向于新房产，因发展商将会给予不同的优惠。

逾35岁购屋者多选二手房产

“一些35岁以上的购屋者，则会选择二手房产，因为价格具有伸缩性，且空间大，比较实在，适合一家居住。”

结语

下调屋价不是一件易事，发展商要多做考量，包括需要安抚已购屋者，以确保其房产价格不被拉低，至于其他市面上的选项，胥视买家的要求而定；下期，我们来谈谈在艰辛的当下，发展商会祭出甚么策略，以求从寒霜中劈出一条光明之路。

http://www.sinchew.com.my/node/1824638/房市寒霜已过？（二）‧可负担价：282万-房产中值313万‧买屋实力实际有差距