2020年财政预算案，预订今年10月11日在国会提呈。希盟政府去年11月2日提呈2019财政预算案，重点放在重视B40族群的福利，给予房产领域的优惠包括由国家银行提供的10亿令吉购屋津贴、拨款15亿令吉兴建可负担房屋、由大马国家再抵押机构拨款2500万令吉，给予家庭月入少于5000令吉的首购族抵押担保。

废5%盈利税 刺激房产买气

这些对房产领域直接或间接影响的政策措施，主要是为了解决房产滞销问题，刺激房产市场交易活络，政府也提出多项印花税优惠措施，同时建议发展商，选择性降低房产计划的屋价，以便更多人民有能力购买房屋。

另外，政府在提呈2019年财政预算时，还建议调高产业盈利税（RPGT）的措施。坦白说，令许多房产投资者措手不及，进而考虑改变2019年或之后的房产投资策略。针对产业盈利税措施，本地多家上市产业发展商，普遍希望在来临的2020年财政预算案，政府能终止脱售满5年、第六年起脱售房产征收5%产业盈利税的措施，以激励转手市场的房产交易。

其中马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）董事经理丹斯里梁海金指出，业主或投资者脱售满5年产业，仍需被征收5%的产业盈利税，影响转手市场房产、高价住宅单位的交易。

“我们希望政府可以考虑终止这项产业盈利税措施，以带动转手市场的房产交易，特别是一些业主准备脱售老旧小房屋，以转换较大的新屋。产业盈利税的征收，将影响这些提升房产者的置产规划。”

架构完善 无需调高税率

产业顾问公司PPC国际董事经理西达斯同意梁海金的看法与建议，他说：“产业盈利税的征收是抑制房产投机，不是为政府提供额外的营收，在当前产业市场不振之际，增设多一级别的产业盈利税措施，不是明智之举。”

抑制投机非惩罚业主

关于脱售满5年后需缴付产业盈利税的措施，产业顾问公司亨利行认为，握持产业多年的业主，在脱售房屋需被征收产业盈利税，这些并不是房屋投机者，不应面对需缴交产业盈利税的“惩罚”，也许可以对持有产业少过7年或少过10年的投资者，实施产业盈利税，这样才使产业市场的交易更为活络。

Property Guru区域经理费南达斯认为，现有的产业盈利税征收架构已相当完善，不需要另外增设或调高征税率，对于走势疲弱的房产市场，将对价格已在下跌的产业，造成不利的冲击。

关于产业盈利税的征收，大马购屋者协会认为，首间房屋主要是自住，第二间是长期投资，如果有购买第三间，脱售时才需被征收产业盈利税，或者说个人拥有两间免缴盈利税房屋，其中一间是自己或和家人同住，另一间是供长期投资。

政府在实行新的产业盈利税，显示人民即使努力保有房屋，可是满5年后脱售还需要缴付产业盈利税，形同于“惩罚”长期投资者。

降低外国人购屋门槛

兴业证券研究认为，对外国投资者和本地人民来说，目前的产业盈利税政策并不友善，2019年财政预算案宣称，以抑制产业市场投机活动，外国投资者在购买产业满5年、第六年起脱售，被征收的产业盈利税率从原有的5%提高至10%。

该研究行指出，当政府在2014年财政预算案宣布，废除发展商承担兴建期间利息制（DIBS），产业市场的投机活动，在过去这些年几乎已被消除，因此进一步调高产业盈利税意义并不大，况且一些州属例如槟城、柔佛和马六甲，已对海外产业买家征收2至3%的征税率。

如果为了表示欢迎海外产业投资者，政府应考虑调整产业盈利税措施，以便对产业投资者较为友善。

另外，兴业证券研究建议，政府或许可以调低外国投资者在购买产业的顶价，从目前的至少100万令吉调低至75万令吉，以便大马的产业价格，让海外投资者更容易负担。

一些产业发展商认为，外国投资者可以购买75万令吉的房产，预料有助纾缓国内中端、中高端产业过剩的困境，外国在本地购买产业的最低价格，从50万令吉提升至100万令吉，那是提呈2014年财政预算案的建议。

宽松处理土著单位

另一个存有已久的房产课题则是土著单位，莱坊产业顾问公司董事经理沙古南认为：“在释放土著单位的机制，政府应该更为宽松处理，或者是降低土著单位的配额，就是比较低的土著固打政策，主要还是要看产业计划所在地点及产业的类型。”

关于购屋者不容易领取贷款，以致无法实现拥屋计划，梁海金表示，不容易迎合严谨的贷款条件，是购屋者最近几年面对的其中一项挑战。

银行应考量纳入兼职收入

“由于无法领取较高额度的贷款，导致许多购屋者被迫放弃购屋计划，他建议，银行或许也可以将申请者的兼职收入，纳入申请获批准的考量。”

与此同时，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）首席执行员拿督许捷任建议，在目前房产市场步伐放缓、滞销房产单位增多的情况下，应该放宽外国人在本地投资房产的门槛，以推动高价房屋的销售。

檢討發展商合規成本产业发展商也希望，今年1月1日起推行的“拥屋计划运动”，虽然已延长至今年12月31日，不过希望政府继续推行，同时建议政府检讨和降低发展商的合规成本。盼拥屋计划持续推行关於合规的事项，梁海金补充：“除了转换土地用途的费用和发展开销，其餘如兴建基本设施，公用事业设备的开销也相当高，例如铺设水、电、电讯與排污等硬體设备。”许捷任建议，为解决B40族群的住房问题，政府可在租赁機

制下，以出租方式提供B40族群住房单位，以解决他们的居住问题。

配合旅遊年推旅遊產業回到本地产业市场信心依然薄弱的问题，兴业证券研究认为，政府应该配合2020旅遊大马年，积极推动旅遊业，进而带动旅遊产业的发展，产业促销运动和旅遊业可以同步发展，放眼外国产业买家，可以和大马：“我的第二家园”计划一起推动。不管怎样，政府的支持非常重要，在“我的第二家园”促销活动，最大的参與者为中国投资者，台湾和香港排第八和第九。2002至2018年这3个市场的超过1萬5000人，已成功申请“我的第二家园”房产单位。

配合旅游年推旅游产业

回到本地产业市场信心依然薄弱的问题，兴业证券研究认为，政府应该配合2020旅游大马年，积极推动旅游业，进而带动旅游产业的发展，产业促销运动和旅游业可以同步发展，放眼外国产业买家，可以和大马：“我的第二家园”计划一起推动。不管怎样，政府的支持非常重要，在“我的第二家园”促销活动，最大的参与者为中国投资者，台湾和香港排第八和第九。2002至2018年这3个市场的超过1万5000人，已成功申请“我的第二家园”房产单位。

房屋政策专注5事项

政府在2019年发布的国家房屋政策（2018至2015年），预料将是来临财政预算案的议程之一，该项政策的推行，主要是作为推动拥有房屋的催化剂。房屋与地方政府部发布的国家房屋政策，主要专注于5大事项、这5大专注事项分别为：一、确保所有房屋更好的质量；二、改善房屋的可负担性；三、确保房屋质量与社区凝聚力；四、改善住房与交通的衔接性；五、加强生活质量。

此外，政府也在2019年财政预算案宣布，协助购屋者购买房屋所筹集的资金，名为FundMyHome Depositku方案，这一方案是购屋者以20%的首期款购买房屋，就是购屋者本身出资20%，其余80%由投资者支付，购屋者可以全权拥有选购的房屋，并且在5年后选择买下出资那方面持有的80%，或是在公开市场出售该房屋，然后根据原先协议条款分配卖屋的收益。FundMyHome Depositku方案的概念是以“产业众筹”方式，为购屋者筹集所需的资金。

产业众筹潜在风险

购屋者协会中文组主任陈锺灵受询时指出，“产业众筹”是一项投资产品，对购屋者和投资者都有潜在风险，其中购屋者面对的是资产价格波动的风险，而投资者面对的主要是潜在回酬的风险。

“产业众筹”倡议者认为，这个领域的市场正不断成长，也是未来的趋势，本区域一些国家也有推动“产业众筹”方案。至于成效如何，目前未能掌握真正的数据加以证明。

2019预算案3焦点

回顾2019年财政预算案，关于房地产市场措施，主要分为以下3大焦点，即将来临的2020年财政预算案，会否继续专注这些焦点领域，或许也是大家关注的。

焦点1：拨款15亿建可负担屋

政府特别关注我国40%低收入群（B40）及40%中等收入群（M40）的房屋可负担能力，因此将继续支持兴建可负担房屋，并拨款15亿令吉予人民房屋计划、大马公务员房屋、一马房屋计划（PR1MA）、国家房屋公司（SPNB），以确保可负担房屋的供应。

焦点2：拨款2500万提高融资便利

政府拨款2500万令吉予大马国家再抵押机构（Cagamas Berhad），为家庭收入不超过5000令吉的首购族，在购买不超过30万令吉房产时，首次提供抵押担保和头期支援，让借贷者能够从金融机构获得更高的融资。

焦点3：购15万以下房产，利息仅3.5%

2019年1月1日起，国家银行成立10亿令吉基金，协助每月收入不超过2300令吉的首购族，以3.5%低贷款利率购买价值不超过15万令吉的可负担房屋，这可降低首购族的每月份期付款数额，让他们更容易符合所需的贷款资格，成功获得贷款。

参与上述10亿令吉基金发放的银行，包括大马银行（AmBank）、联昌银行（CIMB）、马来亚银行（Maybank）、兴业银行（RHB Bank）及国民储蓄银行（BSN），该基金只开放2年或直到拨款用完为止。

●产业印花税优惠

在购买价格不超过50万令吉的房屋，首次购屋者可享有免买卖合约、贷款合约30万令吉的印花税优惠，优惠期直到2020年12月31日。

不过，亨利行产业顾问公司认为，购买价格超过100万令产业的投资者，印花税从之前的3%调高至4%，这对高价房产有不利影响，特别是在产业市况较沉闷、销售缓慢的阶段。

结语

严格来说，2019年财政预算案，产业发展商期待的“糖果”并不多，政府主要注重改善低收入、中低收入族群的福利，可负担房屋课题登上“舞台的中央”，2020年财政预算案的提呈，会否兼顾比较多的领域，或者均衡业者、百姓的利益，以便激励目前较为看淡的产业市场，预计是大家希望看到的情景。