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【房市明天会更好? (三之一)】逆势操作 VS 顺势而行 买屋趁现在?

Tan KW
Publish date: Mon, 07 Dec 2020, 10:58 PM

居家工作或远程工作模式,开始推动人们寻求较大面积的房屋,加上房产价格没有上涨,而是保持在原点或稍微下跌,这段期间有不少待售单位,形成房产买家有更多选择。

至于小面积单位的房产也有目标买家,就是希望结束租房的年轻上班族,心想这个时候是不容错过的购屋良机,不论是一手或二手房产市场都有不少优质待售房产。

一手优惠多  二手可还价

这段期间,坊间已有不少人说,现在人们看的、听的,几乎都是负面讯息居多,例如前景暗淡、接下来会更惨淡等等,当我们的思绪一直沉浸在看淡周边事务,对自己、对别人都没有好处。有人反问:“难道市场就这么惨淡吗?”这些负面讯息,包括哪个社区有商店倒闭、购物商场冷冷清清、不晓得接下来又有哪间商店关门大吉。

在就业市场的受薪阶级,不排除会有担心被减薪或裁员的顾虑。无可否认的是,一些领域的就业前景确实受到疫情冲击,这些领域因行动管制令的实施,不能如常营业,业务停摆,暂时无收入,不晓得如何平稳走在未来的道路上。

产业顾问指出,假如是在一手市场,这段期间购买房屋,发展商会给予购屋者一些优惠,例如至少折扣10%的屋价、豁免产业印花税、律师费,或是提供屋内配备,好比卧室安装冷气机、屋内电灯、浴室热水器,甚至还附送厨房壁橱等等。

至于二手市场,目前待售房产单位较多,一些业主会降低售价,买家可以提出较大幅度的还价。假如业主是一手买家,而且有超过一个房产单位,他们可能会考虑降价脱手,然后进行其他规划,例如资助孩子购买房屋,或是到郊外购买一个售价较便宜、面积较大的有地房产。

居家工作  买屋换屋意愿增

关于产业市场的前景,经济学家预计,2020下半年至接下来6到12个月,申请房屋贷款购屋的人将增加,这与政府重新推出拥屋运动计划(HOC)有关。因此,一些年轻的购屋者特别是首购族加入购屋行列,最主要是掌握目前的低利率贷款配套、发展商提供购屋者优惠,首购屋者尤其获得照顾。

与此同时,工作地点文化改变、远程工作模式料是新常态,提升房屋至拥有较大空间的单位,居家工作可能推动租房者考虑购买房屋、小家庭成员可能探讨购买较大单位,价格在可负担的房屋预料将是业主寻求的房产类型。

另外,一些失业者转当自雇人士,包括从事网络买卖生意,这段期间有不少人上网购物,网络市场交易活络,当中有些人的生意相当不错,需要进行居家空间调整,以便拨出一些空间方便处理货品包装、进货、出货等安排。

也许有人会说,现在探讨购买房屋,怎么可能?其实,在就业市场一些领域,有不少年轻职员正排队等待升职,因为已到退休年龄的职员,将从职场上退下来,这个时候就有一些中层主管的空缺,升级、加薪的职场白领员工将有能力购买房屋,特别是假如他们任职的领域是上述提及的金融界、药剂行、资讯工艺等行业。

疫境买屋   贷款难批是障碍?

许多人会认为,这个时候购买房屋可能比登天还难,市场上有不少人薪金被减了,或是工作没了,指望有人购买房屋简直是“不可思议”,贷款这一关如何跨越是最大障碍。

这样的思维的确没有错,可是人们可能忽略一个实际情况:就业市场正在悄悄转型,不论是公共或私人领域,今明年退休的职场人士,例如企业主管或普通职员,都将从职场退下来,假设是主管,他们腾出来的空缺将由比较年轻的后进者顶替。

每年有不少主管或普通级员工退休,过去经济情景较好时,公司业绩也不错,有些时候即使到了退休年龄,可能获得延聘几年,可是现在情况不一样了,到了退休年龄就做好从职场退下来的准备,公司可能缩小业务规模,或是进行内部重组继续运作。

当然,也有少数领域或行业,情景还是相当不错,例如在金融机构、药剂行业、资讯工艺的就业者,他们的收入未受影响;公务员的工作与福利依然保持不变,当中也有一些在物色房屋,否则,发展商推出的房产计划销售业绩数以亿计,到底是谁在购买?

低密度房产成新趋势

产业顾问表示,在冠病疫情阴影之下:催生新的投资房产思维。如果是购买公寓,不论是共管公寓或服务公寓,应该放眼管理严谨的公寓项目,对清洁工人、保安员的素质与要求必须有基本的标准,通常这些员工是由承包公司提供,需确保有关公司提供给员工的住宿,入住的人数不能密集,居住环境保持干净等等。

疫情催生新投资房产思维

最近的冠病危机,在国内一些地区发生保安员感染冠病、高密度公寓感染群,基本皆与住宿环境不理想有关,当中以高密度公寓的例子居多。

与高密度公寓相比,低密度共管公寓的确有吸引人之处。首先,居住环境的卫生比较容易照顾好,对出入人流的了解一般也比较容易掌握。

上网购物日益方便,人们购买公寓不需锁定隔壁、或对面就是购物商场、熟食中心、干或湿的蔬果市场,最好是与密集区距离远一点,大家不晓得冠病疫情何时才消退,条件或能力许可,还是寻求低密度单位或非密集住宅区,住在有关社区也比较舒适。

郊区料成未来产业发展目标

这几年,巴生河流域的房产发展计划普遍往郊外地区移,至少郊区的地价比较便宜,每单位或每平方呎价格,相比之下比较容易负担。由于市区可供兴建房屋的地段日益减少,郊区有地房产或高档共管公寓预料将是未来产业发展的目标,而且可以提供买家面积宽敞、周围空气清新的居住环境。

至少25%国人打算买屋

严格来说,大马产业市场正经历架构性改变,过去许多旧的模式预料在未来可能需要调整,回到基本面及重新评估任何产业市场成功的准则,主要有3大项目:一、经济成长与展望保持健全;二、人口成长保持正面,工作年龄层增多,失业率偏低;三、银行系统游资强稳。

房市架构改变

一项关于未来购屋规划的调查反映,超过三分之二受访者的年龄少过40岁,35%表示未拥有任何房产、约10%表示在接下来6个月肯定会购买房屋,只是一些人担心就业前景不稳定,因此采取观望态度。

一般预测,在接下来6至12个月准备购买房产的人估计会有25%,就是肯定者10%、35%当中保守估计其中的15%,加起来是25%,也有可能比25%更多。

至于是否等待财政预算案的激励措施,才决定是否准备购买房屋,受访者一般不期待财政预算案有新的奖掖措施,如果想要购买或是已做好购买房产规划,只要贷款获得批准将会按计划进行。

疫情消退  房价恐攀升

毕竟现在是买家市场,假设疫情消退、经济逐渐好转,到时房产价格将会上升。

此外,也有一些受薪的年轻购屋者准备探讨“先租后买”(RTO)计划,以便实现拥屋梦想。假如选择这项购屋计划,首5年只需要支付利息,5年后可以连同利息一起支付本金贷款,这项购屋规划可以协助毕业后加入职场不久的年轻人购买房屋。

销售仍可期  发展商乐观

本地主要产业发展商销售业绩,虽然受到疫情影响,但是仍让业者感到欣慰。

实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)首季销售额达4亿7000万令吉,国内项目贡献3亿6400万令吉或77%。首席执行员拿督许捷任不久前表示,虽然短期内产业发展业务受到疫情影响,但中长期内,购买房产仍是相对较稳定的投资,相信多数人仍视购屋为人生的主要规划。

IOI产业(IOIPG,5249,主板产业组)放眼截至2020财政年达到20亿令吉的产业销售目标,显示对房市前景保持乐观与信心。

截至2020年7月15日,林木生集团(LBS,5789,主板产业组)未入账销售为20亿令吉。该集团乐观预测,可以支撑未来2至3年的盈利表现。截至2020年8月26日,林木生共取得9亿6500万令吉的销售额,并且有信心今年可以达到10亿令吉销售目标。

2019年该集团取得16亿3000万令吉销售额,超越之前一年设下的15亿令吉目标。

马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)维持2020财政年产业销售16亿令吉目标,掌握较低利率优势,重新推出2020年拥屋运动计划。

双威(SUNWAY,5211,主板工业产品服务组)房产销售业绩在2019年取得15亿5000万令吉销售额,超越13亿令吉目标,并且放眼2020财政年可获得20亿令吉新订单。

前景不明朗  买家暂观望

关于改善产业领域推动力的课题,产业顾问表示,消费者或产业买家信心是关键因素,本地有不少人其实是有财力购买房屋,只是他们普遍采取观望态度,抱持观望态度多数与市场前景、政局稳定与否有一定的关系。

无论如何,只要形势明朗,一切回到正轨,房产买家或投资者信心自然恢复至合理水平,产业领域将是其中一个吸引人们将资金投入的市场,这是不用质疑的趋势。

策略地点房产价格走稳

这一年来,虽然国内一些地区的房产价格下跌5至10%,不过多数是位于比较不理想、或者说非策略地点的房产。假如是在理想或策略地点的房产价格,至今依然保持坚稳走势。

按照国家银行的规定,有意购买房屋的国人必须符合贷款的分期付款准则,即是每月的分期付款数目不能超过净收入的三分之一。

因此,只要获银行批准贷款的申请者,其实他们违约的风险已大大降低,贷款演变为呆账的可能性,严格来说微乎其微,除非个人的财务管理自律不足,或是日后发生不可预见的事故,则另当别论。

结语

疫情笼罩之下,经济学家认为,今年的激励房产措施将延长至2021年,也可能探讨进一步延长。潜在购屋者可以掌握当前的拥屋运动奖掖措施,以享有该计划下给予的优惠与配套。经济学家对明年普遍保持乐观展望,并且预计经济成长目标在5.5至8%,比今年的衰退3.5至5.5%大有改善。

当国内消费与投资活动振兴起来、数码化步伐加速、就业机会提高,这些将有助于改善个人的收入与储蓄,进而惠及购屋的规划。此外,目前偏低的贷款利率,将保持一段较长的时间,也是有利于贷款者,至少可以减少贷款利息的支付,所谓小数怕长计,25至30年的贷款利息也是一笔不小的支出。

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2389254.html

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