星洲日報/投資致富‧企業故事

商场等待报复性消费 平均出租率仍达90%

Tan KW
Publish date: Mon, 26 Jul 2021, 08:58 PM

怡保百利广场目前只有部分商店如书店、理发店、电器店、电讯业、食肆获准营业。

(吉隆坡26日讯)国内疫情持续延烧,分析员对产业投资信托前景看法不一,悲观者相信疫情反复将使产托短期盈利面对风险,其中零售和酒店业仅有望在明年看到复苏曙光,而乐观者则看好解封后消费者将出现报复性消费,加上当前零售产托估值诱人,将为投资者创造趁低吸纳良机。

零售产托估值诱人

兴业研究表示,受到多轮封锁措施及仅有必要领域允许营业影响,许多租户已身染“重病”,这将对第二至第四季大马产托盈利带来负面冲击。

“除非疫苗接种率达到群体免疫,否则疫情仍有可能卷土重来,我们相信截至2022年第一季前封锁措施可能持续反复,而购物中心将背负客流量减少的压力。”

该行说,虽然疫苗接种速度令人鼓舞,但国家复苏计划(NRP)的各阶段封锁措施也有所加强,显示出租金援助可能持续生效直到一切重返正常。

“目前,大马产托的租金结构中,租户销售贡献的营业额比重不足10%,意味著就算扣除租金回扣,产托的每单位分利增长也将趋疲。”

更重要的是,后疫情时代可能导致传统购物商场出现新兴趋势,其中混合空间和消费者青睐更便利的替代购物渠道,都可能导致中长期的租金调整率倾向持平,而这将打击产托的每单位盈利表现。

与此同时,兴业研究说,10年期美国公债和10年期大马债券回酬率今年来分别走高0.4%和0.6%,拉近产托与大马债券息差至约140个基点,考量到未来回酬曲线将进一步深化,不排除当前不诱人的息差将进一步收窄,令现平均4.6%回酬率的产托吸引力再度减少。

相比之下,大马投行对产托市场前景则抱持乐观态度。该行认为,随著经济分阶段重开,加上囤积的消费者需求爆发,零售产托将在下半年走向复苏。

“根据之前解封数据,我们发现追踪的购物商场平均顾客销售都走高。在我国和全球广泛接种疫苗下,产托现盈利能见度和潜在风险都比去年来得好。”

大马投行补充,当前零售产托股低迷股价,将为投资者带来吸纳优质产托资产的机会,主要是相关资产靠著良好的租户素质、强劲的市场定位和针对性市场都让其价值不受疫情冲击,整体依旧完好。

“零售产托虽面对租户终止租约问题,但仍成功迅速以新租户填补缺口,平均出租率仍高于90%水平,加上多数产托债务占资产比例介于22%至42%,远低于监管门槛的60%,意味著产托有更多举债收购能力。”

或掀并购风

大马投行说,随著诱人资产不断浮现,不排除国内产托将在未来12至18个月展开并购,以驱动中长期增长,因此维持产托领域“加码”评级,而投资组合多元化,以及未来资产注入潜能庞大的双威产托(SUNREIT,5176,主板产业投资信托组)为领域投资首选,合理价为1令吉81仙。

不过,兴业研究对产托前景持“中和”态度,预期零售和酒店产托仅有望在明年迎来复苏,工业产托将是领域唯一救赎,其中AXIS产托(AXREIT,5106,主板产业投资信托组)是唯一取得资本增值,并从封锁措施延长全身而退的产托代表,合理价为2令吉30仙。

 

 

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2518742.html

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