柔佛州是雪隆地区产业发展商觊觎的市场，他们看好柔佛州首府新山，以及周边地区产业市场的潜能。不少在新加坡工作的大马人，特别是柔佛州子民，会考虑在新山购买房屋。他们多数会优先考虑靠近公共交通设施的地点，兼且有能力负担的房产。

柔佛房产是巴生河流域、槟城以外另一个焦点市场。截至2020首半年，州内共有84万8929个住宅库存，这并不包括服务公寓和小型居家办公单位，主要是这两项被归为商业产业，如果结合，总共有93万2793个单位。

第二个拥最多房产库存州属

这使到柔佛成为雪兰莪之外，第二个拥有最多房产库存的州属，雪兰莪的住宅库存有169万个单位，这与产业发展计划比较多有关。关于新房产单位，与2019首半年比较，2020首半年完工的数目减少97%，冠病疫情影响最后阶段建筑工程的进展。

服务公寓滞销严重

在这方面，柔佛服务公寓的滞销情况相当严重，就是已完工、但仍未售出的服务公寓居多。虽然柔佛的房产滞销排在首位，不过，增加幅度已在这几年缩小，从2016年的最高111%，减至2020首半年的增加23%。

与此同时，供应方面也放缓，改善供应过剩的问题，市场的需求持稳，尽管市场的形势趋跌，与前期比较，交易量和交易价值分别下跌27.4%和31.3%，假如经济走上复苏道路，预计市场将能回升至冠病前的水平。

在交易价方面，82%的房产交易低于50万令吉，这多少反映滞销问题所在，在滞销房产中，87%的未售出单位，价格超过50万令吉，其他原因包括：房产类型的献售与地点不匹配，因为价格低于50万令吉的滞销房产，也有2900个单位。

此外，住宅产业价格在2020年保持稳定，单层排屋在40万至49万令吉之间，主要地区分别是Bukit Indah园、Molek园，以及彩虹园，在同样地区，双层排层平均价为64万1000令吉，至于共管公寓，例如Petrie Aloha Tower，以及TheEmbassy Suite，平均价大约42万4000令吉。

商场出租率稍改善

柔佛州有156家购物商场，截至2020首半年，零售产业空间共有2640万平方呎，比前期增加6.7%，其中77.9%集中在新山地区。

过去一年多的冠病疫情，影响营运时间和顾客流量，不过，商场出租率稍有改善，按年比增长0.4%，假如旅游业没有起色，特别是最大来源地的新加坡游客，柔佛的零售业料将走下坡。

虽然多数的购物商场业主有能力应对，以渡过淡静阶段，可是，商场的租户未必可以长久支撑，他们正面临销售量偏低的冲击。过去两年，新的商场进驻柔佛，冠病疫情未消退，这些新的商场空间，能否获得全数吸纳，仍需要一些时间观察。

至今，兴建中的商场空间、大约有65万5000平方呎，多数分布在新山地区，对柔佛未来的展望造成压力，在人们开始接种疫苗，冠病疫情受到控制，预料柔佛的零售业将逐渐复苏。

绿盛世引进“商业街体验”

绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）引进“商业街体验”到依斯干达大马经济特区，并兴建Eco Galleria商场，具备现代化商场设施与商业街定位，提供最好的购物与休闲体验。

2020年1月，Eco Botanic公司与大马Southampton大学签署备忘录，以便在Eco Galleria兴建大学校园，商场与大学校园的工程预期在2021／2022年完成。

新山首要地区的购物商场，租金保持平稳，每平方呎月租不到20令吉，理想地点甚至可达每平方呎40令吉，有关商场包括Southkey谷中城、顺利实业城，以及Angsana商场。

店屋办公楼交易稳定

柔佛截至2020上半年，店屋办公楼现有库存为8万3219个单位，按年微增2.5%，在产业类型方面，以2层和2层半为主，占该类型产业的54%，然后是1层半和3层半，另外，兴建中的有9328个单位，是未来供应的一部份来源。

交易值量萎缩

与大马其他州属一样，冠病疫情冲击柔佛店屋办公楼市场，按年比，交易量和交易价值分别萎缩35.3%和32.5%，以5年趋势来看，柔佛店屋办公楼的交易保持稳定，并且具备疫情后改善的条件。

以交易量走势来看，最多的是2层和3层楼，这些单位的交易价皆超出50万令吉。在首府新山，2层店屋办公楼以120万至180万令吉成交，价格较低的介于60万令吉至95万令吉。

虽然店屋办公楼的数据不像住宅单位庞大，不过，滞销单位从2019上半年持续增加，如今已经增至1421个单位，价值12亿9000万令吉，81%的滞销库存，每单位价值介于60万至100万令吉。

疫情冲击酒店工程

2020上半年，有2家新的酒店加入柔佛酒店领域，尽管旅游业处于严峻考验阶段，但在395间客房加入市场后，使到柔佛酒店业客房增至3万零798间，来自481家酒店和度假产业。

至今，兴建中的酒店客房尚有4288间，冠病疫情造成建筑工程受影响，完工日被迫展延几个月。

在2020年，其中一家新开的酒店是新山市中心假日酒店，标志Intercontinental酒店集团进驻柔佛州市场，这个新建的酒店共有335间客房，也是KomtarJBCC发展计划的一部份。

还有另一家是位于新山的假日宾馆Express&Suites，与侨丰控股签署联营协议，新山瑞士酒店将在2021年起转型为一家新酒店，并提供203间客房与套房。

此外，另一家转型的酒店是位于迪沙鲁的Amansari Residence，SKS集团已经与万豪国际签署协议，以便引进Four Points by Sheraton酒店到迪沙鲁，预期在2021年开张启用。

有酒店因疫情关闭

无可避免的是，柔佛也有酒店因冠病疫情宣告关闭，例子之一是：4星级的新山公主太平洋酒店，在经营29年后，已于2020年8月30日结束营业。

量造办公楼出租率未改善

2020首半年，柔佛州并没有新的量身订造办公楼，加入市场的主要是在2019下半年，截至2020上半年，柔佛的量身订造办公楼，空间供应量共有1394万平方呎，出租率73.9%，按年比微跌2%。

该领域从2018年开始，出租率低于80%，自此后并未见改善，都是围绕在70至80%。在出租率只有73.9%的水平，意味空置的空间有363万平方呎，另外，还有263万平方呎将加入，这些新建的办公楼，都是在新山地区。

在柔佛，私人办公楼比政府办公楼多，数以百万计的办公空间等待出租，最大的挑战是冠病疫情带来冲击，企业落实居家工作、选择共享工作空间等等，不只影响经历几次行管令的大马人，也影响受到关闭边界、需要隔离的外国企业与职员。

一些比较知名的量身订造办公楼包括KOMTAR大厦、Ansar大厦，以及Medini大厦，每平方呎月租在2至6令吉之间，依斯干达公主城Medini6.7和9的租金，每平方呎超过4令吉，雇员公积金大厦、KOMTAR大厦，较低层的租金每平方呎6令吉50仙。

工业产业疫后发展料回稳

虽然柔佛的工业产业交易量与交易价值，分别下跌52.2%和32.4%，不过，市场预期，当形势回返正轨，工业产业领域的表现将弹升。

这段期间，手套与口罩的生产成为主流业务，应对冠病般情之下，市场对手套与口罩的需求增加。

从2016年至今，柔佛的工业产业市场处于上扬走势，只是2020年受冠病影响，表现较为逊色。

在2020年，新山有一些工业产业的交易，在哥打公主园、Nusa Cemerlang工业园的1层半工厂／货仓，每平方呎售价介于1300至2200令吉，建筑面积在900至1523平方呎，较大面积的单位，例如位于Industri Jaya园和Ungku Tum Aminah园，建筑面积达3000平方呎，分别以每平方呎360令吉和419令吉成交。

外资进驻柔工业园由于关闭国际边界，2020年1至9月，柔佛接获的投资比2019年减半，其中制造业和工业领域减至57亿1000万令吉，33亿9000万令吉是外资，其余的23亿2000万令吉是国内投资。

与此同时，AME Elite财团正延长其租约，外资进驻柔佛州工业园，包括在Park@Indahpura兴建第四家制造厂，首两家已在2020年完工，第三和第四家预期在2021／2022年完工。

整体来说，柔佛产业市场的需求，依然倾向有地房屋，供应与需求相当均衡，至于高楼房产，供应与需求并不均衡，基本是供应超出市场需求。价格在20万至30万令吉的可负担房屋，仍是最多人物色的住宅单位，政府推出的“拥屋运动”（HOC）计划，一定程度上，扶持市场对购买房屋的兴致。

资料参考：Rahim & Co市场报告

https://www.sinchew.com.my/20210830/有地屋吃香-柔高楼房过剩/