【Elite Pavilion Mall】
-10层楼高的购物中心，与Pavilion Kuala Lumpur Mall相连
-PAVREIT的第二大贡献者
-贡献了10.45的营业额10.33%的NPI
-NLA：232k sqft
-出租率：95.0%

【Intermark Mall】
-6层楼高的购物中心，位于Jalan Tun Razak和Jalan Ampang交界处
-贡献了4.59的营业额 3.84%的NPI
-NLA：232k sqft
-出租率：97.1%

【DA MEN Mall】
-位于Subang USJ的5层楼购物中心
-贡献了4.02的营业额0.16%的NPI
-NLA：430k sqft
-出租率：71.7%

【Pavilion Tower Office 】
-20楼层高的办公大厦，位于Pavilion KL隔壁
-贡献了2.06的营业额1.55%的NPI
-NLA：164k sqft
-出租率85.8%

【全年业绩】
FY19的营业额为585.4M，相较去年的营业额增长了30.4M或5%。较好的表现可归功于2018年4月尾收购的Elite Pavilion Mall所带来的租金收入，以及向Pavilion Hotel和Pavillion Suites供电的电费收入。另一方面，DA MEN Mall较低的出租率和租金率抵消了一部分的利好。

产业运营费用相较于去年增加了30.0M或17%。原因有以下几点：其一，收购Elite Pavilion Mall使得运营成本增加。其二，向Pavilion Hotel和Pavillion Suites供电成本的增加以及电费的提升。其三，在Pavilion Kuala Lumpur Mall和DA MEN Mall维修空调系统和增加租赁空间；以及在Pavilion Tower对电梯进行预防性维护和公共空间进行提升所产生更多的费用。最后，为推广品牌，吸引更多客流量所产生的营销和促销费用的增加；广告看板的升级以及注销坏账，都导致了成本的提升。

截至2019年12月31日，产业估值提升所产生的Fair Value Gain为15.0M，主要由 Pavilion Kuala Lumpur Mall贡献。去年认列的Fair Value Gain为33.6M。

税前利润由去年的288.7M降至今年的262.6M，减少了26.1M或9%。倘若剔除看得到吃不到的Fair Value Gain，实际的税前利润则是减少了7.4M或3%；2019年的总派息也从2018的每股8.78sen减少3%至每股8.50sen。此外，PAVREIT也动用了5.0M的资本开销来提升DA MEN Mall，来改善其未来前景。

【个人观点】
以今天RM1.60的股价来看，RM1.2677的净资产，5.31%的股息率以及6.81%的ROE，PAVREIT的估值并不是特别的便宜。就算DA MEN Mall的表现有所改善，对于整个产托来说也不会有特别大的提升。值得期待的是，PAVREIT拥有着The fahrenheit88的优先购买权（Rights of First Refusal），目前正在等待业主的出售意向，这将会是PAVREIT盈利增长的催化剂。

我们无法预测股价什么时候会是最低点，因此我认为，在这个时期若想要入场收票，把资金分为三五等份，分批买入，有助于降低风险。这样的话，股价升了能赚钱皆大欢喜，股价跌了有便宜货买也是不错。

很多朋友都问：SUNREIT，IGBREIT，PAVREIT要如何三选一呢？正所谓授人以鱼不如授人以渔，我会把投资REIT必须考虑的五大要点做成一份报告，让你们根据自身的情况自行做出选择。

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【我是包租公】——SUNREIT
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