2017-07-09 13:01

前文提及滞销房产，主要分布在哪些地区，如今是否为购买、投资房产适当时机，应该注意哪些问题，本期文章继续相关课题。

不得不正视的滞销二三事

谈及产业滞销问题，友联产业经纪公司总经理包久武表示，我国人民平均收入依然偏低，建议产业发展商或政府机构，多建价格在20万至25万令吉的房屋，让更多年轻人有能力购买。毕竟我国年轻人的平均收入，比较有能力购买这一价位的房屋。

假如产业坐落在比较靠近市区的地点，基于地价稍贵，业者可以多建中价公寓，如果是郊区则可以兴建中低价排屋。

由于兴建中低价房屋，一样需要附加成本，如果由州政府或地方政府承担基本设施的铺建，例如通往住宅社区的道路、沟渠等设备，这样可以减轻业者的负担，鼓励他们多建这些价位的房屋，市民也有更多这类价位的房屋可选购，对彼此都有好处，可以说取得多赢的局面。

他说，其实市场上还有许多年轻人还未有自己的房屋，他们也很想购买，只是许多房产单位的价格，都超出他们的负担能力。其中贷款申请不获批，购屋计划几乎就免谈。

假如发展商与地方政府合作，增建中低价房屋，当然地点必须是属于比较策略性的位置，发展商应该不会面对房产滞销问题。

另外，不论是私人界产业发展商或市政府，最好是不继续兴建高密度办公大楼，特别是位于市中心窄小的地点，届时只会造成滞销产业问题更严重。

检讨商场兴建计划

包久武补充，在网购日益普及的今天，应该重新检讨购物商场、霸级市场的兴建计划，在巴生河流域，业绩理想的购物商场并不多，有一些在辛苦经营、有一些已经关闭，如果再有新的购物商场加入市场，将会冲击该领域的成长与表现。

首购族靠父母付首期

为迈向高收入国努力，有关方面实施一些措施，间接推动屋价上扬，与10年前对比，今天一些地区的屋价，几乎翻了一或两倍，这是相当惊人的涨幅。

在本地产业市场，粗略估计，大约40至50%的市民拥有房屋，这一组人也有能力转换房屋，提升本身在房屋的拥有权。

包久武说，市场上还有大批年轻人，未能实现拥屋梦想，每月支领3000至3500令吉的薪金，假如单靠个人的财力，想要在巴生河流域购买一个3房或2房公寓都有难度。

这个时候，“富爸爸”或“富妈妈”需要登场，例如协助孩子支付购屋首期屋款，以便降低贷款的额度，与其贷款90%、减为贷款80%，孩子若只筹得10%，父母协助支付另外10%，这或许有助提高孩子申请贷款获批机会。

但市场上的“富爸爸”或“富妈妈”并不多，眼看这样的情景，日后将有一批无法购买房屋的新生代，他们可能被迫长时间租屋。可是，租金也不见得是小数目，有些时候可能与房贷分期付款不相上下，预料这将会是房产市场的困境。

至少准备10%额外费用

即使是没有购买产业经验者，除了晓得向银行申请房屋贷款，获批了才可以继续下一步的购屋计划，相信也知道购买房产需要准备一笔不小的资金。

林若辉律师受询时指出，在购买房屋之前，至少须准备一笔相等于屋价10%的屋款，还要准备律师费、印花税等费用。

一般来说，在购买房屋时都需要缴付买卖合约律师费（向发展商购买一手房屋，也有可能由发展商承担买卖合约律师费，但不是所有发展商、或所有房产计划都附有这样的优惠。）除了律师费，还需要准备买卖合约印花税、贷款合约律师费和贷款合约印花税，假如包括买卖合约律师费，这些费用加起来大约需要1万5000令吉，因此最好是能准备2万令吉的资金。

不过，这里要补充一点，这些费用都需以现金缴付，因此在购买房屋之前，应该事先准备好这笔钱。

注：买卖合约律师收费修订（2017年3月15日开始生效）计算方程式如下：

首50万令吉1%：5000令吉，随后50万0.8%，接下来200万0.7%，随后200万0.6%，接下来250万0.5%。屋价超过750万令吉，律师收费可商议，但不超过0.4%。

举个例子供参考，林律师说，假设购买的产业价格是120万令吉，律师费这样计算：首50万令吉1%：5000令吉，接下来50万令吉0.8%：4000令吉，剩下的20万令吉0.7%：1400令吉。律师费总数为1万零400令吉。

买卖合约印花税计算方程式：

房屋价格首10万令吉，印花税1%、10万零1至50万令吉，印花税2%、房屋价格50万零1或以上3%。除了律师费、印花税，还有地契搜寻、手续费、消费税等费用。

注：根据2016财政预算案，首次购买房屋不超过50万的买家，将会获得50%的买卖合约印花税折扣。

首购族申贷有优惠

过去几年，政府意识到可负担房屋供应不足，已先后推出一些相关房产计划，例如一马房屋、青年房屋等等。申请者必须符合一些条件，例如收入偏低、已经结婚，本身未有任何房屋或父母也没有房屋。

可负担屋10年内不准转售

同时，在购买房屋后的10年内不准转售，以防止炒房活动炽热，当然条件由个别州政府决定。

假如想要购买以上房屋，必须向有关当局旗下相关机构登记，并等待他们通知申请是否获批。

在首都吉隆坡，最近一项位于敦拉萨镇的The Holmes2B座推售时（A座尚未推出），获得不错反应。这是一项两栋楼的高密度公寓计划，个别大楼拥有493个单位，建筑面积分别有943平方尺和1104平方尺，售价从37万令吉起跳，预料需要3年半时间完工。购屋者多数是首购族、年轻家庭，年龄在40岁以内。

这只是其中一项可负担房屋计划，雪隆地区仍有不少类似房产计划，分别位于甲洞、武吉加里尔、文良港等地区。

谈到“青年房屋计划”，这里补充一些资料供参考：政府和国民储蓄银行（BSN）合作推出的“青年房屋计划”（Youth Housing Scheme）已经开放让民众申请，符合资格的民众应把握机会。

“青年房屋计划”推出的目的是为了协助25至40岁之间的夫妻购买首间房屋，在“青年房屋计划”下，青年夫妇每月可获得200令吉奖掖，以缴付每月贷款，奖掖为期2年。

年轻夫妇透过这项计划，可享有减免50%房屋印花税的支付，200令吉奖掖将透过国民储蓄银行的GIRO／GIROi户头派发。

申请者也可从公积金第二户头申请，提领部份存款做为房屋买卖的资金。

假如大家想要了解更多这方面详情，可以拨打BSN热线（1-300-88-1900）。

逆向思考

办公楼供过于求

截至2016下半年，吉隆坡和雪兰莪地区，办公空间介于9510万平方尺；另外250万平方尺的空间，将于2017上半年期间加入市场。届时供应市场的办公空间将继续增加，对该领域的发展带来一定程度的冲击。

同样也是在吉隆坡会议中心地带，就在阳光吉隆坡城中城附近，名为Lot185的综合用途产业计划正在规划中，那是KLCC控股私人有限公司与另一家投资机构的联营计划，拥有34万平方尺的零售产业空间、75层的办公大厦及54层的5星级酒店，预期在2019年杪完工。

从这里可以预见，零售产业空间、办公大厦等商业产业的供应量，再过两年将进一步增加。与此同时，莫实得控股未来的Nucleus办公楼，位于珍珠白沙罗，目前正在兴建中。

这座26层楼的办公大厦，拥有多媒体超级走廊及绿色大厦认证，可出租面积大约23万7717平方尺。如此看来，办公商业单位的空间供应，正处于增升的轨道，届时是否能被充份应用，现在预测为时还早。

二手屋也会有好康

产业经纪陈少凡说，在房产滞销期间，二手市场也有比较多的待售房产，如果是真正的卖主，他们一般愿意降低售价，这时应该是买家的市场。

另一名产业经纪表示，产业市场好景时，偶而会有少数业主测试市场，当他准备出售的房屋，会有许多人来问津，可能表示他的要价很有吸引力，然后卖主转口说不卖了，不只经纪白忙一场，一些有潜能的买家，可能也会失望。

不过，当市场演变为买家的市场，这种情况就比较少见，许多时候经纪可以很肯定告知，卖主是真心要卖房屋，因为卖主有别的规划，例如他已经买了另一间较大、价格较高的洋房，他决定将这间房屋脱售，以便售屋所得可以用来装修新买的房屋，或是降低新屋的贷款额度，这是转手房产市场常见的情况。

商场滞销更严重

包久武补充，不只是房产领域出现滞销，购物商场零售单位、商业产业如店屋和办公楼，也存在相当明显的滞销情况，而且滞销的问题可能比房产领域更严重。

关于购物商场的业务状况，其中相当多间的业务并不理想，惟少数几间除外，例如阳光吉隆坡城中城、吉隆坡柏威年商场、谷中城购物广场、园中城商场、双威金字塔及One Utama购物中心，继续取得超过95%的出租率。

至于办公楼领域，滞销和空置的情况相当普遍，在2016下半年，吉隆坡和周边地区，鉴于商业产业，例如店屋和办公空间，供应超越需求，加上企业界营运面对严峻挑战，造成有关领域不论是在出租或租金方面，皆面对相当大压力。

在吉隆坡周边地区，较早前完工的白沙罗城丰隆大厦及吉隆坡生态城的办公空间，面积总共78万平方尺，使到累积供应量增至2460万平方尺。

结语

购买产业是个人一生中，金额最大的投资或开销项目，不论是买来自住或出租，都可以归为“投资”。大多数时候，产业都有增值潜能。

不管怎样，举凡进行资产投资，都存在一定风险，个人应该如何掌握进场良机，取决于多方面因素。当然，最关键的还是回到个人的财力与需求，千万不要因为一时的决定，面对投资失误的后果，这就非常划不来。 

http://www.sinchew.com.my/node/1660826/%E6%AD%A3%E8%A7%86%E6%88%BF%E4%BA%A7%E6%BB%9E%E9%94%80%EF%BC%88%E5%AE%8C%E7%BB%93%E7%AF%87%EF%BC%89%E6%BB%9E%E9%94%80%E6%88%BF%E4%BA%A7%E4%B9%B0%E5%8D%96%E9%A1%BB%E7%9F%A5

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