2017-11-19 13:00

产业市场处于浑沌未明状况，何时才是置产好时机？各种产业优惠及房贷配套令买家患上“选择困难症”，买房不知从何下手。欲突破层层迷思，走出置产闷局，且看专家怎么说。

首购族付不起头期

Property Guru最新研究结果显示，大马产业市场逐渐步入稳定趋势，因相较过去2至3年急速增长，现在仅持续性上升。

该报告指出，屋价稳定增长，让大马人购买房产的意愿增加，但他们却在购买房产的过程中面对各种挑战。

尤其是房屋首购族，障碍依然存在，因为他们在缴付每月供款或预支费用，如印花税、法律顾问谘询费用、搬迁费用等等后，资金已所剩无几。

Property Guru总经理谢尔登费南德指出，尽管越来越多的贷款已获批准，尤其是那些联合贷款申请，但许多买家也因头期钱及每月房贷供款无法负担而拒绝这些贷款。

这意味，银行虽然批准许多申请，但所提供的房贷配套却无法吸引消费者，以较可负担的方式迎合买家真正需求。

应提供首购族特别利率

谢尔登费南德补充道，或许其中一个解决方案是，为产业价格符合条件的首购族提供一个特别利率，如在公共交通导向（TOD）发展计划内购买某个价位实惠的单位。

“对于一间实惠的房地产，不管其价格、大小、位置和临近的交通系统，都有必要让消费者知道其清晰定义，这不仅仅能够宣导房屋产权，同时也推动公共交通客流量，减少交通阻塞问题，有助于培养一个可持续的城市生活方式。”

逾半国人认为利率太高

另外，Property Guru消费者情绪调查显示，近半大马人觉得房贷利率太高，认为当局应该配合人民现在所面对的经济挑战降低利率。

调查结果显示，46%的人觉得房贷利率过高，31%觉得房贷利率刚刚好、23%的人表示不太清楚或没意见。

买房涉及庞大资金，银行贷款是最理想及最具保障的融资来源，调查发现，大马房产买家极度依赖银行发放贷款，高达91%受访者表明，他们需要银行贷款买房。

当中45%希望得到90%融资，25%的人选择70至80%融资，另外18%希望得到100%融资。

动用公积金
负担不起象征

由于无法负担高昂的头期钱，43%的受访者表示他们必须动用公积金中的储蓄购买房子。这笔资金可能是头期的一部份，用于抵销他们的主要房贷金额。

对此，谢尔登费南德坦言，动用公积金储蓄购买房子是一种负担不起的象征，同时也代表说，相较于退休生活，消费者更注重于持有自己的房产。

“导致他们做出此决定的原因，可能是他们觉得公积金回酬不及产业，才会愿意把钱投资在房产上，以享有更高资本增值的机会及拥有一个有瓦遮头的地方。”

申贷被拒
滞销祸首

大马房地产发展商会（REHDA）2017上半年调查显示，房产滞销主要是买家申请房贷被拒影响，其次是低市场需求／兴趣及未释放土著单位固打因素。

申请房贷被拒状况从2015下半年开始成为房产滞销的罪魁祸首，并持续至2017上半年。2015上半年，导致房产滞销的主因是未释放土著单位固打影响。

未释放土著单位固打

以上结果意味，产业终端融资问题并未显著改善，很有可能是买家可负担能力未改善及发展商不愿意降低产业售价所致。

当供应方不降价，买家收入也未显著增长，负担能力自然无法提升。如此一来，市场就会继续处于“胶着”状况，维持沉闷局势。

然而，值得高兴的是，2017年7月国行月度统计数据显示，房产贷款申请及批准率按年增24%及8%，已连续7个月正面成长，带动2017年首7个月贷款批准按年成长10%。

这意味，困扰市场多时的融资紧缩状况可能已从低点反弹，若接下来依然持续成长走势，将有助于产业领域复苏，为沉闷的产业市场带来新希望，因为随着贷款批准率增加，将有更多买卖方受惠，进而带动产业成交量成长。

置产6大迷思

1.产业市场已见底？

理财师彭家耀认为，目前不可称为“见底”，因产业市场并未经历风暴（高利率及经济大幅度下滑），现阶段顶多处于“饱和”及“过渡期”状态。

房市处“饱和”及“过渡期”

过去3至5年为大马产业最火红阶段，近一年半来到顶峰，价位介于40万至50万令吉的高楼房产过剩又过热，租金回酬约4至5%，仅比定存利息高一些。

他认为，供应过剩影响最大，尤其是高端产业，明显在一年半之前开始出现过剩状况。

“出现消化不良的，主要是高端产业，但不能代表整体市场，因中低价产业需求依然强劲，尤其是B40，获政府策略援助，可是发展商因回酬不理想，未明显注重该价位房产。”

至于产业过渡期有多长，彭家耀坦言取决于大马经济反弹力度，看好一些热门地点的周边产业，有望在过渡期之后持续攀升。

“大马产业不会滑落，因为不只本地人买，现在已卖到区域市场，如新加坡及中国，马币也未大力回弹，大马产业对外资依然有吸引力。”

整体而言，他觉得大马产业市场状况不太严重，现阶段已初露曙光，因大区域发展依然蓬勃与积极，不失为好现象。

2.何时是买房时机？

买房时机这个课题，可分为两个角度及目的探讨，即用于自住还是投资。

理财师周志强指出，自住的话，通常以长期为主，时机不是重点，而是适不适合及是否拥有财务能力去承担，不必太介意房价起或跌，因这些因素仅短期引起情绪波动。

自住VS投资

“建议打算买房的人设3年目标，储蓄40至50%年收入用于头期钱，从中也能大概计算出个人可负担的产业价位。”

年收入6万令吉者，若储蓄40%，3年储得7万2000令吉，以20%头期钱计，可负担产业价格为36万令吉；若储蓄50%，可负担45万令吉产业的20%头期钱。

找到可负担的产业价位后，才开始研究适合居住的环境，包括考量工作地点、社区设施、孩子教育及交通便利等需求点。

3.房产＋优惠，怎样选？

为刺激产业销售，发展商积极推出优惠配套促销新盘，选择太多令人眼花缭乱，买家该怎样选才不会买错后悔？

2051买房方程式

对此，理财师周志强提出2051买房方程式，让患上“选择困难症”的买家参考。

“除了确保具备经济负担能力，也可根据2051方程式找房，即看20间以上的房子，选5间买1间，应对选择众多的烦恼。”

他认为，基本上在买房子之前，利用几个月时间在不同地区看过20间房子，等于上了一堂课，很多人都会从原本的不懂，变成半个行内人。

现卖现住省租金

“从20间里面选5间比较符合需求的进一步洽谈及对比，最后才从中挑选一间最值得买的房子，已足够买家从众多的选择当中做出正确判断。”

彭家耀建议，现阶段想买房自住的人，尤其是打算成家立业者，可以买“现成”（已建竣）的房产省租金。“目前一些房产处于过剩状况，为‘买家市场’（Buyer market），市场选择众多，选择权在买家手上，可以慢慢看，慢慢选。”

他指出，若买新推楼盘，还要等3至4年才完工，交屋前还需缴付房租，这笔额外开销不如直接用于供房，省钱又省事。

另外，对于打算在大城市置产的打工族，他建议购买与公共交通系统链接的现成房产。

“虽然售价较高，但可以马上住及马上省，周边设施，尤其是交通便利料为通勤节省更多时间及开销，住行功能实际，值得考虑。”

根据巴生河流域生活费估算，彭家耀预测，打工族开车通勤的成本，包括车贷、汽油、泊车费及过路费，占约总薪资的25至30%。

若住在链接公共交通系统的社区，料可有效转移这些开销，不失为开源节流的理财应对之策。

4.产业投资如何致胜？

志强坦言，产业投资有很多选择，包括投资房产或趁上市产业公司股价偏低时买进。但在投资时机方面，他不确定目前是否好时机，因尚不知产业市场是否已见底。

“产业投资应持开放及多元化态度，不该局限于置产，而是看长远及探讨未来5至10年的投资价值，包括推动产业增值的人口红利、需求及未来发展等潜在因素。”

产业投资看长期

产业投资看长期，最好是5年以上，和买房自住一样，采用2051方程式选购，从中找到最有投资价值的产业。

若只是短线投资（5年以下），他不鼓励置产，反而看好流动性较产业高的产业及产托股。

“产业为非流动型资产，买卖时间费时，投资股市的产业公司股票及产托，资金流动较具伸缩性。”

关键：现金流管理

他认为，产业投资的关键点是现金流管理，包括对现有现金流做足准备，预防收不到租状况，让自己拥有6至12个月的缓冲期，确保每个月准时缴付供款。

5.如何选择最好房贷？

对此，周志强认为，没有最好，只有最适合，房贷最重要的是确保贷款配套享有最低利息。

大马房贷利率分为浮动及固定利率，固定利率适用于利率可能走高的环境及打算长期供房的人；浮动利率适合打算提早供完的买家，不过，由于利率随市场浮动，一旦起息，可能导致供款增加。

浮动利率VS固定利率

他认为，目前大马利率偏低，处于历史低点，这也意味未来利率可能面临回升风险。

根据历史记录，1998年亚洲金融风暴期间，大马利率最高达12至14%。

至于选择哪种利率，他说必须看回个人现金流，收入固定者，建议采用固定利率；若是经商者，建议浮动利率，因为经商者现金流动量大，方便房贷伸缩性调整。

6.买屋致富，可行吗？

针对大马人财富倾向产业的问题，周志强认为是不健康的现象，因当大部份财富锁定于产业，将无法有效的为经济创造更多价值。

“虽然产业会增值，也很难亏钱，但对比把钱投资于生意，后者更能够为社会创造更多的经济价值，除了钱生钱，也具备带动就业、消费、活化供应链等功能。”

投资房产
不能钱生钱

不过，产业占财富比例，则视个人而定，一般人理想的财富比例为50%不动产，50%流动资产，以在发生突发事故时有更多伸缩空间应对。

若是专业级的产业投资者，产业占财富比例80%属正常；打工族的产业也多数占财富70至80%，不过这个比例料因收入增加逐步改善，未来可慢慢调整。

结语

买房没有最佳时机，唯有符合个人财务能力及需求的才是好房。

参考2051买房方程式应对“选择困难症”，大城市置产现买现住省钱又省事。产业投资宜多元化，长线布局创造价值才是上上之策。

下一期课题将延伸至产业管理，为陷入闷局的产业投资之路寻求新对策……