今年，大马迎来了首次的政党轮替，产业市场也在全国大选后出现分水岭。

大选前，产业市场淡静，受到供需失衡、产业价格及地点无法匹配和房贷被拒率高居不下等拖累，房产寒霜越叠越高。

大选后，希盟政府带来“希望”，产业市场氛围转好，购屋者、发展商和市场人士无不希望借助希盟政府的“希望”力量，一扫困顿产业市场许久的寒霜。

不过，市场氛围良好，意味买气旺盛？还是仅仅情绪使然？

PropertyGuru马来西亚区经理谢尔顿指出，在全国大选后，该公司进行了一项消费信心调查，数据显示，42%国人对产业前景持有正面看法，比较2015年的仅有25%。

唱好者增至42%

“这主要是因为新政府掌权，国人对新政府的希望延伸至产业市场。”

另外，有接近半数者有意在未来6个月内置业，主要因与全国大选后，新政府所带来的良好氛围引发。

数据显示，有53%受访者言明，有意在未来6个月置业，其中37%者欲购买的房产价格介于30万至50万令吉，另有27%者寻找的房产价格低于30万令吉，这意味着，对于大众而言，可负担的房产价格依然是低于50万令吉。

谢尔顿指出，从PropertyGuru的调查中可以探知，市场情绪在大选后已有好转，加上政府在预算案中提出多项有利措施，希望能够延续正面情绪至明年。

谢尔顿指出，国人普遍对新政府持有乐观看法，对前景也较正面，希盟政府在预算案中宣布多项有利于房产的措施，有意置业者不妨趁机部署，以从新措施中获益。

他认为，其中一个有条件豁免印花税的措施料能够让购屋者获益。

“众筹购屋”方案待厘清

提到政府提出的“众筹购屋”方案，谢尔顿认为可以看出政府积极的一面，但是该方案依然存有许多待厘清的问题，包括实际如何操作、谁符合资格、谁吸纳费用、执照等。

他提到，无论如何，购屋者在选择前，必须清楚了解整个方案的操作方式。

谢尔顿相信，发展商目前面对脱售压力，导致售屋时，会给予折扣或更低的价格，以便尽速脱售产业，因此目前是购屋者的机会。

“当然，购屋者在购房时，必须检查本身的负担能力、信贷能力，以可以趁机在2019年到来之际，趁低购房。”

他相信，政府在预算案中提到的房产措施，皆协助购屋者购房，惟能否顺利执行，还需时间观察。

屋价难人为控制

提到降低屋价一事，谢尔顿认为屋价并不由任何人控制，还需纳入许多因素，包括土地、建筑成本、地点、面积、建筑材料等“屋价由许多主观因素组成，就算你在同样地点，在一间屋旁建屋子，价格也会有所不同，因这还包括发展商所使用的建材。”

降屋价长期未必是好事

谢尔顿也表示，屋价是否能够下调目前还是很难说得准，以另一个角度分析，长期而言，降屋价未必是一件好事。

他以屋子价值分析，“举例来说，2年前买了屋子的人怎么办？他们基本上已经失去了权益和过去两年的资本收益。”

谢尔顿理解政府采取各项措施降低屋价，以协助国人能够负担屋价继而达到拥屋的意愿。

谢尔顿直言，理论上发展商可以降低屋价，现实层面上来看，发展商想要为一项产业定价，还要考虑其他因素，如建设成本、地点、土地成本、投入成本。

发展商依需求建房产

至于发展商是否会真如政府所言降低屋价，谢尔顿相信，发展商将会依据市场所需，建设所需的房产类型。

“根据PropertyGuru的调查，发展商将会推出更多市场所需的30万至50万令吉房产，以符合市场需求。”

谢尔顿认为，发展商普遍上发展的产业类型都会符合市场所需，城市地区依然以共管公寓或高楼产业为主，而郊外地区则是有地房产较多。

谢尔顿也指出，配合交通为导向（TOD）概念，发展商也有许多的产业发展项目在轻快铁或地铁站附近，这些地区也以共管公寓和公寓为主。

政府发展商须各自做好本份

想要让国人可负担得起目前的屋价，谢尔顿认为政府和发展商必须互相配合，做好本份。

“政府一方在规划土地时，必须确保发展商能够建设符合市场需求的房产项目；发展商则必须做好成本管理，以能透过对的价钱，发展及出售房产。”

屋价建屋成本须平衡

谢尔顿坦言，产业领域目前面对最大的挑战，是如何从中寻找平衡点，能够让屋价更实惠之余，也能够让国人有能力长期负担。

“在发展商和购屋者之间取得平衡点一直是房产领域存在的问题，在帮助首购族买房之余，也要主观的考量发展商成本问题。”

谢尔顿表示，购屋者除了考虑实惠的屋价外，还面对了房贷等难题，因此在选择购屋时，必须分析各种选择，以删选出符合本身资格的房产。

买屋须考量地点面积

询及屋价降低，屋子质量、面积是否同样降低，谢尔顿指出，“假设你想要在城市地区或靠近工作地点的屋子，想要价格廉宜，则必须有心理准备所能够负担得起的屋子条件，包括面积可能更小。”

他补充，“如果你的选择是有地房产，那为了符合你的预算和需求，则必须放眼郊外地区。”

谢尔顿指出，选购房产时，房产的地点和面积也理所当然的必须纳入考量。

可负担和房贷仍是主要问题

“明显的，可负担和房贷依然是购屋者面对的问题之一。”

谢尔顿表示，目前市场面对的另一个挑战是产业盈利税，希望这只是针对国外购屋者。

“国人面对的依然是可负担和房贷的问题，假设房贷问题可以解决，则有望提升国人购屋的意愿。”

而大马人普遍倾向于拥有自己的房产，因此有高达92%受访者表明更想要购买房屋多于租屋。

谢尔顿坦承，尽管购屋信心指数显示正面情况，惟以现实面来看，国人依然面对可负担和购屋的挑战。

http://www.sinchew.com.my/node/1822459/房市寒霜已过（一）‧选前选后‧房产两样情