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产业渐复苏‧快下手“鼠”意房产

Tan KW
Publish date: Mon, 20 Jan 2020, 12:00 PM

 

 

2019年推出的“拥屋计划运动”已经结束,踏入2020年3周后,随即迎来生肖排第一的鼠年,哪个产业领域、哪类型房产最受瞩目,不论是准备售卖房屋、然后提升房屋的业主,或者首次购屋的买家,相信大家都想掌握这方面的讯息。

机不可失勤物色

资深产业顾问表示,鼠年随2020年开跑后登场,对于准备在鼠年进入产业市场,搜寻可以购买哪些房产单位者,这是个机会不可忽略的一年,许多人相信,产业市场将在2020年逐渐复苏,如果不在这一年进场,到了2021年可能就慢了。

在产业市场进出次数较多者,包括产业投资者、提升产业质量的买家,不论产业市场好景或景气欠佳,他们都是常客,勤于搜寻、自有收获,关于产业投资者,他们多数有现金支付首期屋款,至于提升产业拥有者,他们手上至少有一或两个房产单位,如果已供完房屋贷款,当然更好,或是还款纪录良好,这些都可以为贷款的申请加分。

转手价低于市价不稀奇

一些中高价房产单位,在产业市况较弱时,转手价可以比市价少8万至10万令吉,这一点并不稀奇,在已结束的2019年,就有不少这样的例子,特别是一些转手价超过80万、90万令吉的中高价公寓。

在这方面,财力充裕、迅速决定,完成购买,为自己组合投资,累积多一个房产单位的投资者,可以说有意外的“收获”,第一:那不是一个常有业主准备脱售房产的社区,第二:产业转手交易价,比之前几年少了数万令吉(至少减5万令吉),这样的机会确实很难得。

卖主之中,有些准备提升产业拥有者,也有一些将房屋脱售套现,然后前往海外定居,类似这样的机会,可以说“可遇不可求”。

不过,在现实生活中,确实有买家,以低于市价至少5万至8万令吉,购买到不错的房产单位。

在2017年、2016年,转手价已达到95万令吉的公寓,可是,在2019年的转手价,却回跌至90万、85万令吉,对于业主来说,如果他们是一手买家,只是少赚一些,不过,如果是二手或第三手买家,那么在2019年脱售,可能难有赚利,如果在2016购买了,然后进行屋内装修,甚至可能倒亏。

掌握时机买“平房”

假设过完猪年进入2020鼠年,产业市场延续2019年的走势,特别是供应超出需求,意味转手市场仍有许多待售好房屋,准备购买房屋的首次购屋者,或是提升房屋拥有的业主,如果能掌握理想时机,购买到比市价少5万、8万或10万令吉的公寓,真的是满满的收获!

在过去的一年,配合政府推出的“拥屋计划运动”(HOC),参与该项运动的产业发展商,提供购屋者至少10%折价优惠,还有免买卖合约、贷款合约律师费,如果是第一次购买者,还可享有其他例如免印花税的优惠。

上述运动的推行,某种程度是成功的,一手市场的产业销售,达到或者超越发展商预订的目标,毕竟这样的机会并不常见,该项运动已在2019年拉下帷幕,2020年的房产市场,应该就没有这样的“好康”,那么,是否将惠及转手产业市场的销售?

索玛:转手房产展望乐观

马来西亚房地产经纪人协会首席执行员索玛说,以整体交易量来说,产业市场的销售,发展商兴建的房屋占20至25%,其余的来自转手市场,2020年的情况也不例外,他对转手房产市场持乐观展望。

曾经在转手市场购买房屋者,相信都能认同,购买转手房屋的好处是:看到周边基本设施是否完善,房屋的状况是否理想,左右、前后邻居,住的是业主或租客,这些都是购买房屋之前,需要考量的因素。

“先租后买”鼓励拥屋

他指出,从过去一两年的市场趋势反映,年轻人比较不倾向购买房屋,主要有几个因素:收入追不上屋价的上扬,储蓄不多、拥屋观念薄弱,价值观念转变等等。

政府意识到这个趋向,做了一些努力,在这方面,2020年财政预算案建议,政府将推动“先租后买”计划,在有关计划下,提供100亿令吉贷款,政府提供30%的担保,这项计划供首次购屋者,购买价格在50万令吉的房屋,买卖合约是在2020年1月1日至2022年12月31日签署,也可享有免印花税奖掖。

这对于未能累积足够储蓄,以购买一间能属于自己房屋的首购族,估计会有一些推动作用,坦白说,年轻人的购屋首付款,可能来自父母、政府机构,或是其他管道。

陈钟灵:先了解可借贷上限

针对购屋新秀的买屋规划,购屋者协会中文组主任陈锺灵说,准备在鼠年购买房屋的年轻人,在订购房屋前,可以向商业银行了解,以本身的收入水平,如果准备购买35万令吉(假设)的房屋,是否可获得银行批准贷款。

他说,银行贷款部的人员,根据房屋贷款申请者提供的资料,计算出他们能借到的购屋款项,包括分期付款的年数、每月的分期付款数目。

永久地契产业更加分

大家都知道,购买建成的房屋与购买兴建中的房屋,价格上会有一些差别,至于差幅有多大,陈锺灵表示,这很难说,因为胥视产业所在城市、是永久地契或租赁地契产业等等。

所谓地点兴旺的地区,必须具备的条件包括:出入交通便利、治安良好、社区基本设施完善,如果是分层产业,公寓管理得好,也是提升产业价值的关键。

无可否认的是,假如产业坐落在永久地契的地段,而且是在一个兴旺的地点,可以为产业的增值加分。

如果是在二手市场购买,一般交易必须在3+1个月内完成,必须确保顺利办理银行贷款,避免迟付款被迫缴交利息罚款。

林若辉:首购族可考虑转手屋

此外,政府将延长由“国民储蓄银行”(BSN)资助的青年房屋计划,从2020年1月1日延至2021年12月31日,在这项计划下,借贷者可通过国家再抵押机构,申请10%的贷款担保,以便取得100%的购买房屋贷款。首两年依然可获得每个月200令吉的津贴、只限首次购屋者。

发展较完善交屋变数小

提到首次购屋者,林若辉律师认为,第一次购屋者,比较适合考虑已建成的转手屋,可能比一手房屋的价格稍微贵一些,不过,交屋变数风险比较小,周边基本设施的发展也比较完善,不需担心会有新的建筑计划,影响所购买产业的景观。

首次购屋者,多数需要向银行提出贷款申请,林律师说,信贷纪录良好,能对申请贷款增加分数,关于贷款纪录好,指的是没有个人贷款、准时偿还高等教育基金借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时还,其他的开销,例如每月的固定线电话费、电费等,也都需要准时缴付。

准时缴费保证信贷纪录

为何准时偿还每月应付费用是这么重要,林律师补充,拖欠个人贷款、汽车贷款、信用卡债超过3个月,很可能被列入贷款的黑名单,导致日后向银行申请贷款面对困难。

他说,一旦拖欠贷款者的名字,被列入信贷情报服务私人公司(CITOS),并留下记录,银行可以根据这项记录,来评估贷款者的风险,然后决定是否批准申请者提出的贷款。

林律师补充,在转手市场购买房产,在签署买卖合约、贷款合约之前,必须准备足够的律师费和印花税,律师的收费是以屋价为基础。在2017年3月15日生效的律师费架构,首50万令吉1%、接下来50万令吉0.8%、再来200万令吉0.7%、另外200万令吉0.6%、接下来250万令吉0.5%,超过750万令吉,可商洽,但不超过0.5%。

此外,政府征收的印花税是首10万令吉1%、接下来至不超过50万令吉2%,超过50万令吉、但不超过100万令吉3%,以此类推。

购屋前先了解房贷细节

在选择银行的贷款配套,是以个人的财务条件为准,这需要由银行贷款部的主要人员为个别申请者进行估算,譬如申请者的年龄、收入的数目、就业的领域(确保工作稳定)、准备购买的房屋价格,预备贷款多少百分比等等。

林律师说,在订购房屋之前,可以先向一些银行询问,表明本身准备购买价格在30万至35万令吉的房屋(假设),以本身的收入、准备多少年的房屋供期,可以贷款的数目等等,或者是自己的收入数目,可以购买价格在哪一个水平的房屋。

邓志明:度假屋处成长趋势

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说,除了分层产业如服务公寓、共管公寓,度假屋的供应开始增加,居家如同度假或酒店式单位,是年轻投资者属意的产业类型,容易出租、赚取可观的租金收入。

越来越多的家庭,对度假屋的购买保持浓厚兴趣,他们买来当假日房屋,也有一些是买来投资供出租,租客分中期、短期类型,租用数天、一星期、一个月、半年或一年。

结合酒店住宅设施便利

这些房屋让租户或住客在度假时,如同在家放松自己的感觉,而且比酒店客房宽敞,所付的可能只是廉价酒店的收费,不过,却可享有结合酒店与住宅设施的便利。

度假屋不只是在旺季才有需求,有些本地人的另一半是外国人,每当另一半的外国亲人前来度假,他们会租下度假屋供亲人住宿,毕竟比住酒店较经济实惠。

陈建业说,这类型产业的投资者,通常会把产业交给专业管理人打理,也有一些客户过后成为度假屋的投资者。

严格来说,度假屋是一个成长中的市场,民间称之为“民宿”,在我国,吉隆坡、槟城,国内其他一些度假胜地,度假屋的供应相应增多,业界人士看到这个成长趋势,纷纷增建这类型产业,以应付市场人士的需求。在度假屋当中,有不少是合资的年轻人,相信他们是看到这类型房产的增值潜能与市场商机。

陈建业:从二手屋探房市冷暖

实力产业经纪公司总裁陈建业说,我们可以从几个层面,观察房地产的发展概况,除了新推出的产业计划,发展商促销房产的广告,二手市场的交易,也是重要指标。

陈建业表示:“市场会有较多无法出售或出租的房地产,显示市况比较偏软,这个时候应该是物色良机,当然最重要的是个人有一些储蓄,至少足以支付购屋首期钱。”

我们都知道,购买房屋不只是需要准备首期钱,还要预算购屋所需的律师费、印花税,简单装修费等等,因此,不论是在一手市场、二手市场购买,都需要有基本的预算。

“完美房”可遇不可求

提及年轻人偏向租屋,陈建业说,虽然租屋可以选在靠近工作的地点,可是会面对屋主调高租金、或是收回房屋的问题,有些产业投资者可能因为其他规划,将房屋收回或是脱售,以便套现充作其他投资计划,租屋者若经常搬家,也是一件麻烦的事。

他说,在房产走势较偏软的阶段,如果勤于物色,是有可能物色到可购买的房产,只要价格在可负担的能力、地点不会太差,房屋状况还行的情况下,是可以考虑的选择。

许多时候,如果希望价格优惠、地点理想、房屋质量好等因素齐备,才决定购买,这会比较困难,并非不可能,而是可遇不可求。

因此,陈建业补充,如果年轻人有意购买房产,应该努力搜寻,虽然在这过程中,可能会让个人信心受挫,就是物色到理想的房屋、自己的能力买不起,有能力购买的单位,屋况却不理想,诸如此类的情况也相当常见。

房贷不能超过月薪三分一

当然,在购买房屋之前,需要仔细计算,先衡量本身的还款能力,在储蓄购屋首期款期间,需要牺牲许多个人的“享受”,例如经常出外旅游、品尝美食、或是追求现代化科技产品,总之,每月能省下数百令吉,也聊胜于无。

另外,在能力不大充裕的情况下,必须控制装修房屋预算,千万不要因为装修商的建议贸贸然答应,导致最后的开销超出预算,被迫向亲友举借,这样就不大妥善。

还有一点,尚未有购屋经验的年轻人,可能无法领悟房贷分期不能超过月薪三分一的原理,有关方面设定这个方程式,主要是房贷占三分之一,其余的三分之二为日常开销,在这三分之二当中,最好有盈余供每月储蓄,以备急时之需。

买二手屋需考量装修费

假如是购买二手屋,需要将装修成本算进去,装修费可大可小,可以从2万至10万令吉,尽量避免购买需要大笔装修费的房屋。

因此,在订购房屋之前,可以请来承包商,为装修开销做预算,假如屋况很差,需要大笔开销,不过,由于本身喜欢房屋所在地点,想要购买有关房屋,可以向卖主提出较大额度的还价,能减至少相等于屋价的5%,可以作为一部份的装修费用。

结语

综合产业顾问的意见,不难发现他们看好或属意转手市场的房产,特别是地点理想的公寓,即使自己不准备居住,也可以选择出租,让租金辅助房贷分期付款,成为固定的被动收入来源。

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2204283.html

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