我国房市经历几年低迷期，本来在2019年初见好转，却又因冠病疫情陷入另一波低潮。虽然随着国内疫情好转，且在今年4月起重开国门并加大力度重启经济活动，但房产领域似乎一直不温不火，仍需时重振旗鼓。

作为国内知名发展商之一的实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）副总裁兼首席营运员拿督斯里高炳江认为，本地房市只是从繁荣全盛期趋向正常经济周期，并未到悲观绝望的地步，且只要项目好设计概念对，就不怕卖不出。

“此外，国内发展商必须走出去探索更多机会，寻找其他能维持赚幅的‘缓冲器’。”

项目好概念对
屋美不怕卖不出

实达项目获国际认可

2022年6月9日，实达集团在素有“产业界奥斯卡”之称的世界不动产联盟（FIABCI）2022年度卓越产业大奖再夺两个全球金奖，仍是赢得最多金奖的大马发展商，加上这两个金奖，迄今累积15个全球金奖。

而获得全球金奖的则是旗下吉隆坡生态城（KL Eco City）及赛城Setia Eco Glades城镇项目的Setia Marina2，分别夺得混合发展及住宅（低层）组别的全球金奖。

能获得全球性的奖项，代表公司项目获得国际认可，而未来更不能止步国内市场，高炳江出席今年度的世界不动产联盟卓越产业大奖颁奖典礼后，在巴黎接受媒体联访时指出，若有机会外拓，实达集团 自然不会放过；星洲日报是唯一的中文媒体。

小规模发展海外市场

“我们还是会继续探讨海外发展计划，但相信不会再有如英国伦敦巴特西发电站站发展计划（Battersea Power Station）般的大规模项目，或许会小规模方式开展海外市场。”

实达集团堪称少数几个10年前就敢于大规模开拓海外版图的本土发展商，于2012年9月与联营单位森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）及雇员公积金局（EPF），以4亿英镑收购英国伦敦巴特西发电厂42英亩的地段。实达集团及森产业分别持股40%，而公积金局则握有剩余20%。

安排团队
走访海外知名建筑

想要外拓势必得了解个别市场的不同，实达集团在这方面不吝安排旗下团队到访海外不同国家，走访当地知名建筑了解背后的建筑理念和故事，从中吸取新知识。

这一次趁着世界不动产联盟卓越产业大奖阔别两年后再次于巴黎重启颁奖盛会，该公司安排团队到访伦敦及巴黎，观摩英国建筑师事务所Foster+Partners的项目，也不忘走访巴特西发电厂看看最新发展，及巴黎知名的埃菲尔铁塔等。

善用关系网走出国门

高炳江也是世界不动产联盟马来西亚分会（FIABCI Malaysia）主席，同时身兼世界不动产联盟亚太区副主席，因经常得以和不同国家的代表交流，对于外拓自有另一番见解。

“身为分会主席，我想要带国内的发展商走出国门，让他们知道其他地方还有机会，应善用（世界不动产联盟马来西亚分会）关系网去到更远的地方，比如非洲。发展商不需要担忧，就是欠缺自信才会对未知害怕。”

他直言，本地发展商拥有丰富的知识，更应踏出国门去看世界。

“当然不是一下子投入大笔的投资，而应先派出团队探索，我国的人口只有3100万，所以本地发展商才应该把目光放在其他海外市场，不要固步自封守着国内市场。”

严格把关品质

国内房市领域似乎未能在疫情缓和且经济重开之际，搭上第一班复苏快车，甚至还有市场人士对于房市是否复苏存疑，对此高炳江坦言，国内房市仅是回到正常的经济周期，而我们要做的就是调整心态面对现实。

当房市全盛时期不再，若还只是一味留恋过去，只会被市场抛在后头。他点出，房市繁荣及常态的分别是，全盛时期不论房产项目好坏个个都卖得火热朝天，但回到常态的现在，只有概念对的好项目持续卖得好。

“如果你（发展商）的项目概念对，买地价格合理且有效率，那么还是能有不错的表现，这表示发展商必须为项目品质更精准把关。”

市场变化使得人们对房子的需求也不一样，高炳江指出，若与2010至2015年间的繁荣周期相比，当初有很多房产投资者，但今时今日人们变得更为谨慎且多数以自住考量。

“情况并没有那么糟，就是（房市）回到常态，要知道无论是哪个领域或市场在每个经济形态下难免会有好景和低迷时期，所以无需太悲观绝望。”

吸纳成本极大化营运

全球面临建材涨价潮，包括我国在内也未能幸免，发展商赚幅恐进一步受到压迫，高炳江认为，房价走向由市场主导，实达集团无意检讨价格，反之将尽可能吸纳额外成本。

不过，他坦言，在吸纳成本的同时，公司必须极大化营运，比如一个人之前做一件事，现在需要做3件事。

“我觉得利润还在，只是（发展商）需要承担更高风险。举例，你的赚幅下跌，表示必须卖出更多（单位）才能远离风险，这也说明当你推介新项目时，产品定价及净利赚幅未必能和先前好景时一样。”

今年建筑成本料增19%

大马房地产发展商会（REHDA）今年3月最新调查显示，发展商普遍预期在建材、薪资和融资成本攀升下，今年的建筑成本料平均走高19%。

人有迎难而上的韧性，企业也一样。高炳江认为，在迅速接受现实确认市场变化，并极大化运作一段时间后，这样的机会之窗或会迫使发展商变得长期高效。

“当你回到一个常态经济周期，自然也要跟着调整心态，这是我们必须接受的周期发展，除非你能回到过去的好景。”

巴特西项目料2030年竣工

经过10年的发展，巴特西发电厂已展现全新面貌，目前按照发展大蓝图已完成逾半发展，放眼在2030年完成整个发展计划，而一旦全面竣工预期会有约2万5000人在这里安居乐业。

乌拉圭裔的美国建筑师拉菲尔维诺里（Rafael Vinoly）获得巴特西发电厂的设计权，总发展蓝图包括集住宅及商业单位的混合式永续发展，将会分为7期进行发展。

而标志性的4支烟囱被妥善留存及保护，且发电厂也将在今年9月开放给公众。巴特西发电厂发展公司（BPSDC）首席执行员西蒙墨菲表示，剩下的3C至第七期的发展料可在2030年全面竣工。

“纵观巴特西发电厂的整体大蓝图，我们已经完成逾半，当中包括最为挑战的发电厂、北线延长线（Northern Line Extension）列车站及多数基础设施的部分，放眼2030年竣工后将会有约2万5000人在此就业及生活。”

整体销售仍强劲

问及全球迈向升息周期，且英国房市似有降温迹象，有否冲击巴特西发电厂项目销售时，他披露，整体销售仍强劲，去年更录得逾4亿英镑（约21亿5400万令吉）销售，为项目推介以来最高销售记录，而强劲的需求延续至今。

“住户已逐步搬入革新的发电厂及主要的Prospect Place，潜在买家也能入内参观示范屋，加上巴特西发电厂地底站去年9月正式开通，这些都有助强化买气。”

房市内忧外患
需与房地部对话

国内房市内忧外患，高炳江认为，世界不动产联盟马来西亚分会有必要针对这些影响本地房市发展事宜，与房屋及地方政府部（KPKT）展开对话会。

“世界不动产联盟马来西亚分会需要就国内房市发展，和房政部展开对话会。外国人喜欢我国的多元文化环境、便利性、气候、水电供等基本设施完善，但变幻不停的政策却会让他们对我们失去信心。另外，单靠本地人口无法吸纳太多高档房产。”

建设不符需求致滞销

全球房市面临的挑战，有过度建设（overbuilt）、建材涨价及薪资与房价鸿沟扩大，而在过度建设这部分，他直言，我国房市更像是产品错置造成的过度建设窘境，即建设（房产）都不是购屋者要的。

“冠病疫情杀到，虽让整个市场措手不及，但无形中使得发展商在建设及推介新项目方面放慢步伐。目前市场仍有不少供应，加上2013年至2016年间几乎每个发展商都忙着推介新项目，当时的‘推介效应’延续到现在发酵。”

市场近年面对滞销的困窘，高炳江相信，发展商在规划新项目方面会更谨慎，且国内银行体系也已收紧（贷款审批），获得贷款并不如以前容易。

关注事项

世界不动产联盟马来西亚分会重点关注事宜：

1.“大马：我的第二家园计划”（MM2H）进展.

高炳江认为，政府必须再思考提高门槛后对欲到我国置产退休的外国人带来的影响。

“政府应思考如何吸引外国人到我国，使得大马成为更适合退休且宜居国家，那么外国人才可能到这里定居花费，而不是让他们更难（定居）。”

高炳江以墨尔本为例，点出若不是因为大马、新加坡及中国的投资者，当地房市不可能蓬勃发展，所以我国政府必须厘清方向，若想国内房市稳健发展，是不可能单纯仰赖本地购屋者。

“政府想要吸引中上阶层的外国人，所以调高MM2H申请门槛，但若是能符合那些条件的外国人想必都会选择其他国家而不是我国。人口增长是一回事，但我们还是需要外国人买我们的房产，因为本地发展商现在都专注于好几十亿令吉（年收入）。”

2.发展商合规成本攀升.

建筑及合规成本（Compliance Cost）太高，潜在压缩发展商净利赚幅。

高炳江直言，合规成本占总成本的25%至30%，而发展商现在还需要为相关的房产项目建设或升级周边的基础设施，所以很多发展商在净利赚幅这方面都面对挑战。

“大家总认为发展商能赚很多钱，其实并不是，许多发展商都是向银行借贷推动项目，而推动一个项目往往需要10年的时间（才能带来回报）。”

他指出，国内发展商身处一个银行收紧贷款、人口增长缓慢及成本攀升的经济周期大环境。

FIABCI马分会推出发展商奖

于2020年接掌世界不动产联盟马来西亚分会后，高炳江成功设立一个业界标杆的发展商奖项，接下来将致力增加会员数量，同时抓紧机会让国内发展商与周边国家的发展商交流互动。

世界不动产联盟两年一任，意即他的任期将在今年届满。

此前，世界不动产联盟马来西亚分会刚在今年2月，宣布与星报媒体集团联手推出“FIABCI-Star马来西亚发展商奖”（MDA），以更为中立且可信赖的基准为所有与房地产相关人士提供更明确方向。

谈及接掌马来西亚分会以来的变化，及接下来要做的事时，高炳江披露：“当我接掌世界不动产联盟马来西亚分会时，我觉得需要重塑，所以决定和星报媒体集团共同推出马来西亚发展商奖，这个由我开始，但相信需要多2、3届才会看到效果，所以从我手中接过棒子的需要继续推动。”

盼与海外发展商交流

除了设立上述奖项，他也希望能增加旗下会员数量，同时也能有机会与周边国家的发展商交流互动。

“在马来西亚发展商奖中，我们也为勇于迈向海外并敢于做大的发展商设立先锋奖（Pioneering Award），本土发展商应该跨出国门、出席世界不动产联盟的活动、与更多海外发展商交流。”

纵然高炳江一直鼓励国内发展商迈向国际，但也不忘给出小叮咛。

“他们（发展商）必须很小心谨慎，我希望他们能走出去并探索更多机会，这些虽然不易，但我们还是必须要尝试，以在国内市场未全面复苏前寻找到其他‘缓冲器’（buffer）。”

https://www.sinchew.com.my/20220704/房没不怕市冷/