量身订造办公楼（PBO）和共享工作间，已经成为城市办公楼的新趋势。2020年开始爆发疫情，那一年受到行动管制令的限制，许多企业因业务性质的关系，无法如常营运或是启动居家办公，冲击办公楼领域的成长。

在那之后，共享工作间模式进一步普及，租户可以调整想要租的空间，就是可以扩大或缩小，视业务或员工的规模而定，因为设计是开放式的。

量身订造办公楼增加

在共享工作间（Co-Working Space）崛起之前，大城市已有量身订造办公楼，以迎合租户对办公楼的需求。

根据产业顾问公司的报告，在巴生河流域，截至2023年第三季，量身订造办公楼供应量共有1亿2190万平方呎，首要量身订造办公楼空间占47％或是5770万平方呎。

报告指出，第三季量身订造办公楼出租率79.2％，与第二季的78.9％及2022年第三季的79.3％比较，差别不大。其中吉隆坡的出租率按季比改善0.5％，介于79.6％；吉隆坡以外地区的出租率上扬0.1％，挂78.4％，皆处于不错的水平。

在上述期间，有更多A级办公楼加入首都市场，完工的办公大厦包括柏威年在白沙罗高原的企业办公楼，还有Aspire大厦，供应了140万平方呎。

世界第二高大厦Merdeka 118在2024年1月完工后，量身订造办公楼供应新增170万平方呎。

国际企业进驻

新的跨国企业和国际组织陆续登陆本地市场，特斯拉（Tesla）已在赛城的“全球方案中心”建设大马总部，租用两栋大厦，可出租面积大约5万5000平方呎，名为“特斯拉赛城中心。”

其他新进本地市场的外资企业包括：

●全球业务方案供应商“企业商业方案”：来自德国，已在吉隆坡中环的安联大厦设立办事处。

●全球忠诚与酬劳计划集团myWorld：在明讯大厦设立新的区域办事处。

●全球金融服务公司ARC集团：在大马的首个办事处，已设在贵都大厦。

●全球资讯服务公司德国雷曼集团：已在吉隆坡Q Sentral，设立大马新的办事处。

现有企业搬迁

艾芬银行将总部从拉惹朱南的艾芬大厦搬迁至TRX的自置艾芬大厦；大华银行吉隆坡分行搬迁至大华银行大厦1；至于马电讯（TELEKOM,4863,主板电讯媒体组）已将企业办事处安置到TM Annexes 1和2大厦。

华为大马科技的总部已从Integra大厦安置到Exchange 106@TRX，Maersk马私人有限公司如今已设在iMazium@Petaing Jaya，Liberty普险公司已在新完工的柏威年白沙罗高原开始营运。

此外，大马安联银行以4亿零580万令吉收购24层楼的Oxley Tower@KLCC大厦，一旦在2024年杪完工，将把办事处安置在该大厦。

与此同时，马来亚银行（MAYBANK,1155,主板金融服务组）将把目前在敦霹雳路的马银行大厦，准备在2025年1月开始，分阶段安置到Merdeka 118大厦。

共享工作间火红

WORQ与UOA集团合作，于2023年6月在孟沙UOA大厦启用1万5000平方呎的空间，该大厦正式开张后，取得70％出租率。

在Menara One Sentrum大厦的WORQ吉隆坡中环，是吉隆坡中环最大的共享工作间，在2023年3月推出后取得80％出租率，其中70％是预先售出。

以高度多元性和策略性地点为主，WORQ在所有地点维持超过90％的高水平出租率。WORQ准备在2030年之前兴建多一倍的共享工作间至300万平方呎。

与此同时，Jerry by Colony继续扩展其业务，两个新的办公空间将分别设在旧古仔路和旺沙马朱 。

目前，Jerry by Colony在巴生河流域经营8个共享工作间，Jerry提供伸缩性安排，不需签署合约，除了成本具竞争性，也可在任何时候取消，对企业有一定的吸引力，特别是对于需要增加或缩减办公空间的企业。

此外，Jerry也于6月在Avenue K购物中心建设共享工作间，以可负担价格提供个人体验伸缩工作间的机会。

现阶段，Jerry by Colony经营4个共享工作间，两个位于吉隆坡市中心，一个在吉隆坡生态城，另外一个在珍珠白沙罗，在最近的将来Jerry by Colony计划扩展业务至雪兰莪州的实达阿南。

另外，一些大型机构和国际企业正选择共享工作间为替代办事处。伦敦股票交易所集团已在SPACES@Prestige大厦设立新的旗舰办公室，韩国第四大便利商店连锁集团emart24将总部安置在首邦市SS15的Jerry共享工作间。

沙砂店屋办公楼活跃

●沙巴

量身订造办公楼淡静

相对之下，东马沙巴和砂拉越与西马的巴生河流域、槟城等地区比较，量身订造办公楼市场显得较为淡静，反倒是店屋办公楼则比较活跃。

亚庇：没新量身订造办公楼

自蚬壳石油大厦和Riverson Suites在7年前完工、政府拥有新的量身订造办公楼加入市场后，亚庇市并没有新增量身订造办公空间的供应。

在过去的5至10年，新的办公空间主要来自传统，位于市郊，没有电梯的店屋办公楼，或者是设计现代化，拥有电梯的标志办公楼，例如Sutera Avenue和Aeropod位于市区周边或是靠近中央商务区，最新的有JQ Shoppes同样是位于中央商务区。

CBRE／WTW产业顾问公司报告指出，标志办公楼设有食品和饮料中心，提供保健和美容服务，还有廉价或精品酒店住宿及其他用途的单位。

拿笃：价格租金稳定

在拿笃，店屋办公楼价格和租金保持稳定，新的零售业者开始营运，市场显得比较活跃，在市郊之前空置的店面已逐渐被用来经营饮食业、小规模的农业和家庭用品与服务业。预料2024年的市况与2023年不相上下，价格和回酬保持稳定。

斗湖：逐渐复苏

店屋办公楼领域普遍稳定，不过趋向逐渐复苏的方向前进，租金和回酬已接近疫情前的水平，商业产业未来的新增供应“谷中城”已取得70％的订购率，至于1Arena商业中心2A的22间店屋办公楼，已经全部卖出。

市场对底楼（Ground Floor）店屋办公楼的需求比较理想，例如Garden City、T2 Centre较新的商业中心，集中区的客流量比较多。

山打根：出租率不错

办公空间需求主要是传统店屋办公楼，位于理想地点的商业中心，取得不错的出租率，即将推出的发展计划，主要是2层店屋办公楼，总共有115个单位，来自3个产业发展计划。

纳闽：未完全复苏

纳闽的量身订造办公领域保持不变，店屋办公楼市况有些呆滞，虽然企业恢复营运，但市场基本面仍未恢复活力。

●砂拉越

办公楼出租率扬升

2023年，砂拉越有一些量身订造办公楼完工，与2022年比较，办公楼出租率扬升，不过多数来自店屋办公楼。

古晋：供应趋增

在古晋，22层高、耗资4亿令吉的Hikmah Exchange，是一座智能和全面数字化的商业大厦，产业单元有办公室、会展中心及商业展销店，于2023年8月正式开张启用。这个拥有超过50万平方呎可出租面积的产业，将安置13个政府机构。

此外，楼高9层的Panggau Dayak大厦，将安置Dayak工商会与文化基金局，该大厦已于2023年第三季完工，为市场新增另外15万平方呎的办公空间。

量身订造办公楼租金维持

量身订造办公楼出租率已经微升至80％，当更多办公楼加入市场，与新的店屋办公楼互相竞争，预料接下来将跌至75％。量身订造办公楼的租金保持不变，平均在每平方呎2令吉70仙，年回酬率4.5％。

至于店屋办公楼，在2023年完工的数目与2022年类似，不过新增供应已经回升，新规划好的已开始兴建，供应量将相应增加，新的办公楼已逐渐被租用，不过却影响较老旧店屋的出租水平。

市场交易多数是3层楼店屋，每单位价格超过100万令吉，已规划好的店屋，例如即将推出的Neu Pendington和VivaCity将是综合产业计划的一部分，还有Icom Square、Metro City、Gala City和Hikmah Exchange。

店屋仍被视为做生意的产业，主要是租金、交易价、营运成本比较低。在砂拉越，绿色产业指数的大厦并不多，当古晋市继续发展和成长，将有更多新增的量身订造办公楼加入市场，这些都是具备环境社会治理（ESG）元素的产业。

美里：蚬壳总部带来商机

在2023年杪完工的蚬壳石油大厦，吸引市场对有关办公大厦的目光和需求，除了提高对绿色产业大厦的认识，蚬壳石油将总部设在该大厦，带给美里市许多的商机。

市场对美里量身订造办公楼的需求，在很大程度上有赖于石油和天然气、油棕业的发展。整体来说，该领域仍是利基市场，居家工作、远程工程模式已削减业者对办公空间的需求。

店屋价量齐扬

至于美里的店屋市场，根据全国产业资讯中心的数据，2023年第一至第三季，交易量和交易价值按年比各增长24.5％和2.79％。其他交易是位于Marina Bay7层楼高的店屋办公楼，以1150万令吉成交。

最近一些店屋的交易包括位于Riam-Lopeng的资本商业园，是3层楼店屋，成交价在120万至165万令吉之间，由Amfield建筑发展私人有限公司发展。Green Summit发展私人有限公司已推出Nexus商业园，献售56个商业展销室，每单位价格大约165万令吉。

整体来说，商业店屋市场预测继续复苏，需求主要来自食品和饮料，迅速消费品业主及生活时尚服务业者，还有投资者。

报告指出，影响该领域表现的因素包括经济和家庭收入成长，在后疫情时代一些地区的租金显示改善，资本价值的成长保持适中。

民都鲁：主要是政府办公室

民都鲁的量身订造办公楼主要是政府办公室，例如内陆税收局大厦。至于店屋办公楼市场，2023年第三季的交易，成交量按年比下跌，从164个单位减至134个单位，价值从1亿零384万令吉减至1亿零254万令吉。

最近推出的店屋发展计划包括Destiny商业中心，共有52个双层店屋，价格介于88万至125万令吉。租金和回酬率稳定，平均出租率大约70％。

现阶段，出租产业比较有市场，原因包括较低，较短的财务负担，目前经济形势不大稳定，人们的采购能力和商业信心受到影响，购买商业产业需要较大笔的资金预算。

整体来说，店屋领域保持稳定，焦点放在租赁市场，业者倾向成本考量及较弹性的租赁安排。新店屋发展计划在销售时，继续面对挑战。

绿色产业大厦发展潜能大

放眼未来，绿色产业大厦的发展拥有相当大的潜能，市场人士高度推荐发展拥有绿色大厦指数的绿色产业，这符合政府希望将砂拉越，打造为“再生能源中心”的绿色议程。

预料接下来将兴建更多的量身订造办公楼，无论如何，该领域仍是利基市场，当地业者倾向选择店屋，毕竟租金、交易价或维修成本都比较便宜。

资料参考：CBRE／WTW产业顾问公司市场报告

https://www.sinchew.com.my/news/20240304/finance/5432236