SUNREIT（5176）投资者分享会重点

在我们之前出席了 SUNCON 的投资者分享会后，近期内我们也有机会接触到 SUNREIT 这家公司，以下则是 SUNREIT 在分享会中所提到的一些行业重点，就算没有部署也可以参考一下行业内的资讯。

从上市以来，SUNREIT 已经有高达 RM 2.4 Billion 的资产纳入到旗下的产业组合内，基于公司的发起人（“Sponsor”）是 SUNWAY 集团，因此在 SUNWAY 释放价值的时候 SUNREIT 将会有优先权拿下这些资产，目前 SUNREIT 潜在会收购的产业就有 Sunway Velocity Office、Sunway Velocity 和 Sunway Giza Shopping Mall。

市场上对于发起人或许不太敏感，但是我们之前就有经历过一个案例（A 公司，也有银行业务），该发起人通过产托市场价值的办公楼的出租率实在是堪忧；而 SUNWAY 却实实在在的拥有自己的商城品牌，据说该公司提高租金或者保留租户也有一定的手段，是本地内比较优质的一家产托。

说到租金的话，个人会比较看重 Rental Reversion Rate（“RRR”），说白了就是公司提升租金的能力 – SUNREIT 在疫情前的商城和办公楼资产都能达到中单位数（约 4.0% ~ 7.0%）的 RRR，不过当问及管理层如何看待接下来的市场的话，管理层预计接下来的 RRR 会比较扁平化，在这样的经济环境之下却是是比较难以提高租户的租金的。

目前来说，SUNREIT 仍然有给与部分的商城租户租金的回扣，不过在我国的 Phase 3 复苏计划开始后，预计该回扣会逐步降低，接下来几个季度应该会持续看到 SUNREIT 的业绩恢复。

以 SUNREIT 作为参考，如果说该公司都难以在接下来的市场中提升 RRR 的话，基本上这也会反映在其他的产托上，所以二线的商场型产托是我个人会避免的一些投资选择。

最近我们除了看到 KIPREIT 有意从纯商城型产托转到多元化的产托，将工业类资产纳入投资组合中之外，早已将自己定位为多元化产托的 SUNREIT 也有 “TRANSCEND 2025” 的计划，有意将工厂、物流枢纽（“Logistics Hubs”）、数据中心、电子商务仓库等资产纳入旗下的产业组合内，公司也放眼会在 2025 年达到 RM 13.0 Billion ~ RM 15.0 Billion 的组合价值。

不过，TRANSCEND 2025 是公司在疫情前就定下的计划，如无意外的话公司会在接下来拟定新的 2025 计划，暂时来说新类型的产业应该会占公司总资产的 15.0% ~ 25.0% 之间。

相信很多投资者都有想过 SUNREIT 是否会将旗下的产业按类别再分拆出来释放价值再上市，从管理层的言语中预计他们在短期内没有这种计划，整体上 SUNREIT 给人的感觉还是相当的稳打稳扎，符合了 SUNWAY 多年来的形象。

有趣的是，公司的融资费用自 2011 年开始就处于下跌的趋势中；而且公司目前有约 62.0% 的债务是属于流动性利息债务（会随着利息涨跌而调整），基本上是会令公司受惠于目前的低利息环境的，至于美国会不会因为债务上限问题而陷入负利息（就好像当时欧洲的 LIBOR）的情况就不得而知了，再加上公司的债务 WALE 是 2.6 年，可能在这期间公司也会想办法将部分的债务锁定为固定利息，在接下来经济复苏且升息后的环境继续以低融资成本运作。

当问及办公楼的市场时，其实办公楼市场在疫情之前就已经开始面临了不少挑战，不过在疫情期间办公楼产业的情况是比商场和酒店类的产业更稳定，短期来看在家工作（“WFH”）预计不会对办公楼市场带来巨大的冲击，不过长期的话可能会有影响。

公司目前也有 30.0% ~ 40.0% 的租凭将会在 2022 年到期，根据公司本身的产业素质相信要翻新租凭协议是不会太难的，不过就好像我们刚才提到的那样，要提高 RRR 的话依旧是非常困难的，不是短期内可以做到的是。

SUNREIT 旗下的产业也有部分为主租凭（“Master Lease”）的类别，即单出租给一个客户，比如说公司的教育类产业（大学）就是 10 年的租凭合约，每年可提高 2.3% 的租金，而医疗型的产业则是 3.5%，相对来说是比较稳定的。

公司也有打算翻新他们旗下的 Sunway Resort，这也是公司在近期来比较大型的 Asset Enhancement Initiative（“AEI”），即投入资金来改善产业的外观和价值，因此在经济复苏后，SUNREIT 是会受惠于其中的。

最后，公司也有意要打造自己在 Sunway City 的 “生态圈”，即除了将这块区域转变为游客来到马来西亚 “必到” 的区域之外，也希望可以将其打造为商业的圈子，提高综合在 Sunway City 区域内的产业价值和租金收入。

虽然马来西亚上市的产托有 15 ~ 17 家左右，但是实际上高素质的产托来来去去就有那么几家，其中 SUNREIT 就是其中一家。个人虽然没有打算部署 SUNREIT，不过有兴趣要找产托的公司还是可以留意 SUNREIT 这家公司，确实是非常不错的。

- 完 -

免费开设投资户口：https://bit.ly/3pQtrpN

免责声明：

以上所有的内容都单纯只是个人的观点，所涉及的内容只能被当成是学习，教育与资讯用途，而绝非专业的金融，投资意见，或买卖意见。

请自行分析，了解其风险，再向专业的金融理财顾问专家探讨投资的性质。Eventure Group 绝不对任何分享的内容，观点，的准确性，完整性，正确性，有效期性负责任。

#SUNREIT

#REIT

#SUNCON

#EVENTURE