在 SkyWorld Development Berhad（SKYWLD、5315）的股价自 IPO 之后就 “跌跌不休” 后，我们团队很有幸的约见了这家我们非常喜爱的房地产发展商的管理层，从中，我们也更深入的了解到公司的进展，让我们有更好的机会判断这次的下跌是外部因素，还是内部因素。

以下则是这次见面的重点内容，希望对于大家有所帮助。

先讨论一下比较令人兴奋的话题 - 公司在越南的拓展；据了解，SKYWLD 早在 2023 年 9 月以 RM 67.9 Million 收购了位于 Ho Chi Minh City，District 8（距离他们的中心 District 1 约 15 ~ 20 分钟左右的距离）的 “综合地皮”，其总面积大约为 5,206.7 M²。

这里要特别的介绍一下越南市场的土地法律，在越南内，非越南人是无法直接持有任何地皮的，因此公司在做出文告时，宣布通过越南的公司 Thuan Thanh Trading Production 以及 Real Estate Trading Stock Company 收购了该地皮，以用于发展预设 GDV 为 RM 310.4 Million 的项目。

而懂行的读者肯定会计算，因为 SKYWLD 的这项发展的 Land Costs to GDV 为 21.87%，远比马来西亚的市场高（约 15% ~ 18% 左右），不过当地的建筑成本却比马来西亚低很多，大约是 GDV 的 30% ~ 40% 左右，这主要是因为当地的设计要求和建筑的条例（比如说，他们在周六和周日都可以建设）。

如无以外的话，该项目应该会在 2025 年 Q1 中正式开始销售。

*这里所指的是 Calendar Year，公司的财政年是在 3 月 31 日结束。

那我们再回到 SKYWLD 的业绩上；在 2024 财政年 Q1 中，SKYWLD 的 PAT 只有 RM 42.0 Million，对比 2023 财政年 Q4 的 RM 58.2 Million 相差甚远，这又是为什么呢？据了解，公司在 2023 财政年内的 9M 中，原本 “预计” 他们的建筑成本会更高（类似于 Provision），但实际上，建筑成本却在 Q3、Q4 下调，因此就有了类似于 Provision 拨回的情况，提高了公司的业绩。

当然，个人其实对于 SKYWLD 的现金流更为看重；在 2023 财政年 12M 内，SKYWLD 共支出了 RM 87.8 Million 的净经营现金流，而在 2024 财政年 3M 中，该情况也暂无改善，公司在这期间也另外支出了 RM 42.8 Million 的现金流。

按照公司的说法，其实在 2023 财政年 12M 中公司投资了超过 RM 100.0 Million 的土地（计算比较复杂），以用于后续的项目开发；那一般上来说呢，购买地皮会被归类在 Investing Cash Flow 内（即投资类的现金收入/支出），不过由于地皮属于公司的库存，因此影响了公司的现金流表现，若扣除该地皮的开销呢，实际上，公司是有正经营现金流的收入的。

至于在 2024 财政年 Q1 呢，SKYWLD 则是因为项目进展时机（需要看 Progress 跟 HDA 户口 Claim 的时机），而影响了他们的现金流表现，希望在 Q2 之后，公司的现金流表现将会有所改善。

顺带一提，越南并没有类似于马来西亚的 HDA 户口，因此可以跟买家商谈，最高可以在 SPA 签署后收取 50%，不过地基还有打桩的阶段要先做好，所以越南方面的项目现金流周转和 ROI（低融资成本）会比较好。

在 2024 财政年内，SKYWLD 主要会在马来西亚推动两个新的项目，分别为 Curvo Residence 和 The Vesta Residences，总 GDV 价值约 RM1.1 Billion 左右，其中 The Vesta Residence 已经推出，据说已经出售了 5% ~ 7% 左右。

其实，小编个人投资 SKYWLD 很大的部分是股息，而 SKYWLD 的派息应该是一年两次（去年 Q4 已经派发，所以 Q2 很可能会再派发），股息政策则是 20%。

打开 2023 年报的话，里面可以看到有 Sultan 投资该公司，持股最低为 2%，基金也持有公司 10%，公司 Moratorium 70%，所以公司的流通股剩下的并不多，最近的下跌最大部分应该也是散户在卖。

所以总的来说呢，SKYWLD 这次的下跌有结合了对于内部因素的不了解，以及外部的市场疲弱，所以才导致了公司股价下跌，个人认为公司的价值仍人远比股价更高。

点我开设免费股票户口

点我加入 TELEGRAM 获取第一手市场资讯

免责声明：

以上所有的内容都单纯只是个人的观点，所涉及的内容只能被当成是学习，教育与资讯用途，而绝非专业的金融，投资意见，或买卖意见。

请自行分析，了解其风险，再向专业的金融理财顾问专家探讨投资的性质。Eventure Group 绝不对任何分享的内容，观点，的准确性，完整性，正确性，有效期性负责任。